陽光二元區(qū)原物公司組織保安、清潔工組成人墻，拒絕新上任的房地產(chǎn)公司入住。

因不滿原有物業(yè)公司的服務(wù)，合同期滿后，小區(qū)千余戶業(yè)主通過業(yè)主委員會決定不再續(xù)約，重新聘請物業(yè)公司。然而，新選聘的物業(yè)企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時，卻遭到原物業(yè)公司抵抗。雙方互不相讓，劍拔弩張，新舊物業(yè)交接工作陷入僵局，最終訴諸法律。

蘭州市安寧區(qū)陽光怡園小區(qū)面臨的新老物業(yè)交接困局已非個案，當(dāng)下各方需要反思的是業(yè)主和物業(yè)之間的關(guān)系，為何變成了這樣？

1業(yè)主重新選擇物管企業(yè)

2016年3月19日，陽光怡園業(yè)主委員會成立半年后，作出決定，不再與原物業(yè)企業(yè)續(xù)約，通過招投標(biāo)、公平公正地招聘新的物業(yè)公司打理小區(qū)物業(yè)。

“這是個艱難的決定?！?個月后的11月20日下午，業(yè)主委員會一名成員向蘭州晨報記者回憶說，“因?yàn)檫@相當(dāng)于讓業(yè)主和物業(yè)的矛盾白熱化了?！?/p>

陽光怡園小區(qū)，位于安寧區(qū)通達(dá)路350號，2013年12月20日小區(qū)業(yè)主開始陸續(xù)入住，入住率達(dá)到了98%。前期物業(yè)由甘肅陽光物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)，合同期為2013年7月1日至2015年9月30日。

業(yè)委會成員向記者提供的一份陽光怡園業(yè)主委員會工作報告顯示，業(yè)主入住該小區(qū)后，陸續(xù)暴露出很多物業(yè)管理方面的問題和不足，主要集中在供暖熱量結(jié)算對業(yè)主不公平、電梯安全問題及公共收益三方面。

據(jù)了解，在兩年零四個月的時間里，小區(qū)多部電梯發(fā)生多起墜梯事件，雖未造成人員傷亡，但給當(dāng)事業(yè)主造成了心理陰影。此外，小區(qū)公共收益本應(yīng)做到公開透明、定期公示，然而物業(yè)公司至今未曾公示一次，也無任何解釋。

業(yè)主與物業(yè)的矛盾在點(diǎn)滴中累積。直到物業(yè)公司拋出一份新的續(xù)約合同時，業(yè)主們的不滿徹底爆發(fā)。這份擬續(xù)約的合同被業(yè)主評價為，“服務(wù)較前期物業(yè)稍差，條款較前期物業(yè)苛刻?！?/p>

尤其是，當(dāng)業(yè)主們得知，物業(yè)費(fèi)有近80%被用于人工工資，且每年出現(xiàn)虧損。很多業(yè)主開始擔(dān)心，長遠(yuǎn)看物業(yè)能有多少資金會投入在小區(qū)維護(hù)建設(shè)上。

面對物業(yè)企業(yè)拿出的續(xù)約合同，業(yè)委會在半年度業(yè)主大會上謹(jǐn)慎告誡大家，“小區(qū)準(zhǔn)備新簽的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)通過招投標(biāo)方式，引入競爭機(jī)制才對廣大業(yè)主最為有利?！?/p>

今年3月25日，業(yè)主委員會正式向甘肅陽光物業(yè)管理有限公司發(fā)了函告：“業(yè)委會現(xiàn)不再與貴公司簽訂續(xù)約合同，在此期間，貴公司切莫消極怠工。應(yīng)積極協(xié)助業(yè)委會召開業(yè)主大會，贏得業(yè)主和業(yè)委會的認(rèn)可?！?/p>

此前3天，業(yè)主委員會向安寧區(qū)物管辦、銀灘路街道物管辦遞交了重新選聘物業(yè)的報告。

一名業(yè)委會成員告訴蘭州晨報記者，“兩周后對方?jīng)]有回復(fù)，我們依據(jù)蘭州市有關(guān)規(guī)定按計劃開始選聘新物業(yè)企業(yè)的工作?！?/p>

7月10日，業(yè)主委員會給“陽光物業(yè)”發(fā)出《關(guān)于通知甘肅陽光物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)交接事宜的函》，“依照法律規(guī)定，我會已與上海文化銀灣物業(yè)管理有限公司確定物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系?，F(xiàn)通知貴公司于即日起準(zhǔn)備新舊物業(yè)交接工作，并于2016年7月20日起協(xié)助我業(yè)委會及新物業(yè)公司推進(jìn)陽光怡園小區(qū)驗(yàn)收移交接管工作?！?/p>

2“東家”難換“管家”成常態(tài)

8月1日，陽光怡園小區(qū)新老物業(yè)交接，但未料交接過程最終演變成了直接對抗，不愿接受“下課”的“陽光物業(yè)”把陽光怡園新選聘的物業(yè)公司堵在小區(qū)大門外不讓進(jìn)駐。

業(yè)主委員會成員提供的照片和視頻顯示，“陽光物業(yè)”組織了保安、保潔等員工在小區(qū)大門前排成人墻試圖阻擋，幸運(yùn)的是雙方均沒有在對抗中采取過激行為。

經(jīng)此一遭，讓小區(qū)業(yè)主們意識到，雖然社會在進(jìn)步，但“東家”換個“管家”依然不是一件容易的事情。

蘭州晨報記者檢索公開資料發(fā)現(xiàn)，10年前，蘭州市城關(guān)區(qū)宜靜園小區(qū)業(yè)主由于不滿長期以來物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境差等等原因，2006年5月21日，宜靜園小區(qū)業(yè)主大會依法通過決議，決定重新選聘物業(yè)管理公司，但由于原物業(yè)公司拒絕履行交接手續(xù)，最終雙方對簿公堂。

類似的新老物業(yè)交接沖突，常態(tài)情況是“請神容易送神難”，甚至有極端案件發(fā)生。2014年元旦，上海大唐盛世花園小區(qū)新老物管交接時，雙方對峙互罵，一名老物管公司的員工駕車沖向新物管列隊(duì)的人群，導(dǎo)致2死6傷。

而在陽光怡園的業(yè)主代表大會上，業(yè)主代表投票通過要更換物業(yè)公司，投票率符合有關(guān)法律規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，三分之二以上業(yè)主同意，便可更換物業(yè)公司。

從法律層面來看，誰是誰非已經(jīng)清楚?？墒抢衔飿I(yè)就是賴著不肯走，從抵制到對抗，看上去似乎無解。

有評論認(rèn)為，讓業(yè)委會具備法人資格、切斷地產(chǎn)商和物業(yè)公司的裙帶關(guān)系，都是目前“東家難換管家”的應(yīng)對之策。

2008年4月，時任蘭州大學(xué)法學(xué)院副教授的劉紹彬在其指導(dǎo)的研究生論文中，曾以蘭州宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會訴興隆物業(yè)管理公司為案例呼吁，“只有將訴訟地位賦予業(yè)主委員會，才能更好地避免業(yè)主的共同權(quán)益在遭受損害時無法得到司法救濟(jì)的尷尬局面。”

3“業(yè)委會”遭遇訴訟主體資格難題？

目前小區(qū)物業(yè)體系普遍比較復(fù)雜，有兩個概念先要說清楚，一個叫做業(yè)主大會，一個叫做業(yè)主委員會。根據(jù)2016年4月1日甘肅省十二屆人大常委會審議批準(zhǔn)的《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域只能有一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會通過選舉產(chǎn)生。

《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會有權(quán)決定的13項(xiàng)事宜，其中就包括了“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”以及“確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案”等。

還規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

陽光怡園業(yè)委會成員告訴蘭州晨報記者，當(dāng)初成立業(yè)委會的目的是為小區(qū)業(yè)主搭建一個與物管對話的平臺。通過依法辦事促進(jìn)各種矛盾的解決，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)的矛盾，提高物業(yè)服務(wù)水平，使小區(qū)和諧發(fā)展。

在街道社區(qū)監(jiān)督指導(dǎo)下，2015年8月7、8兩日，陽光怡園首次業(yè)主大會會議在小區(qū)中心廣場召開。就相關(guān)事宜由社區(qū)發(fā)布通告，在物業(yè)公共區(qū)域公布，并接受廣大業(yè)主的咨詢。

陽光怡園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會正式成立，并備案。《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定服務(wù)期限。在業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！蓖瑫r，該條例還規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。拒不移交的，新物業(yè)企業(yè)可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、轄區(qū)派出所協(xié)助移交?！?/p>

但是，為什么業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)與新建小區(qū)前期物業(yè)在交接過程中，卻一直紛爭不斷呢？蘭州大學(xué)法學(xué)院教授賈登勛說，目前物權(quán)法等僅對物業(yè)公司移交相關(guān)資料的義務(wù)作了規(guī)定，但對不移交的情況如何處理并未詳細(xì)說明。

這種情況下，像陽光怡園小區(qū)業(yè)主，物業(yè)公司要打定主意不走，業(yè)主也無計可施。

對抗沒有出路，訴諸于司法亦非坦途。10月9日，陽光怡園業(yè)主委員會向法院遞交訴狀，要求依法判令“陽光物業(yè)”退出小區(qū)，移交小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、場地及相關(guān)檔案資料等。

據(jù)媒體報道，庭審中，陽光物業(yè)就小區(qū)業(yè)委會是否為本案適格主體提出質(zhì)疑。

回溯至2007年12月，蘭州市中級人民法院二審宣判：蘭州宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會因小區(qū)原物業(yè)公司拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理手續(xù)，該小區(qū)業(yè)主委員會訴原物業(yè)公司案，但因小區(qū)業(yè)主委員會不具備“民事主體資格”被駁回上訴。

陽光怡園業(yè)主委員會將遭遇怎樣的命運(yùn)呢？在法院作出判決前，無人可以預(yù)測。然而，就業(yè)主委員會有無訴訟主體資格的爭論，時至宜靜園小區(qū)訴訟案過去10年后的今天，依然無法終止。

4業(yè)主和物業(yè)紛爭何時了

有評論無奈感慨，“在國內(nèi)小區(qū)維權(quán)糾紛中，常常是作為‘管家’的物業(yè)公司，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比作為‘東家’的業(yè)主還像主人?！?/p>

這一特點(diǎn)，如果放在物業(yè)公司的歷史變遷中觀察，其實(shí)就不難理解。梳理資料就可以發(fā)現(xiàn)，在上世紀(jì)90年代商品房推向市場之前，所有的房屋，都是政府所有的公房，作為政府職能部門的房管局行使管理職能。在商品房產(chǎn)生后，物業(yè)管理才應(yīng)運(yùn)而生。但是，當(dāng)時比較大的開發(fā)商和物業(yè)公司，有很多都是從房管部門改制而成。

在這種情況下，物業(yè)公司只可能是“管理”的角色，而不可能定位于服務(wù)。一方面，地方政府出于便于管理的思維，會主動地賦權(quán)物業(yè)公司，以增加管理職能；另一方面，開發(fā)商旗下的物業(yè)為了使他們管理主業(yè)“名正言順”，也希望政府部門“授權(quán)”物業(yè)行使管理職能。

所以，現(xiàn)在回過頭來看，就不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)時物業(yè)以管理者自身定位色彩濃厚的深刻烙印。

在個別小區(qū)，物業(yè)的特色是飛揚(yáng)跋扈，而業(yè)主的特色是拖欠物業(yè)費(fèi)。甚至有業(yè)主認(rèn)為“拒絕交費(fèi)，可以幫助物業(yè)意識到咱們業(yè)主的價值”、“只要這個小區(qū)還有一個人沒交物業(yè)費(fèi)，我就不交”，一些業(yè)主的這類行為，毫無疑問會把整個小區(qū)拖入一個惡性循環(huán)中。

2007年，根據(jù)《物權(quán)法》的要求，修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也已經(jīng)將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。由“管理”轉(zhuǎn)變成“服務(wù)”，這是定位的巨大變化。

但是，改變并沒有那么容易。當(dāng)一個人或一個部門，從管理者的角色下野，進(jìn)入一個服務(wù)者的定位，最難改變的是心態(tài)，這直接影響他們的行事風(fēng)格。這決定了物業(yè)“管理”向“服務(wù)”的轉(zhuǎn)型，必然是一個漫長且艱難的過程。

文/首席記者 邱瑾玉

圖/采訪對象提供