公寓“殺手锏”：低總價(jià)、不限購
在房價(jià)波動(dòng)明顯、住宅市場一步步地被政策收緊后，住宅產(chǎn)品難以達(dá)到的低總價(jià)、不限購優(yōu)勢，恰恰成為限購后公寓市場的“殺手锏”。
據(jù)某知名房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年鄭州公寓市場供應(yīng)面積為37萬平方米，同比增長115%，總體去化53萬平方米，同比增長93%；整體市場均價(jià)達(dá)到10711元/平方米，同比增長29%，呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的市場態(tài)勢。
在鄭州工作的小鄭屬于受限于限購政策，失去購房資格的代表。“住宅產(chǎn)權(quán)的房子暫時(shí)不能買，但是在這里工作又不能長期租房子住。為了暫時(shí)有個(gè)住的地方，只能先買個(gè)公寓過渡一下。”小鄭說，“公寓面積小，總價(jià)低，首付勉強(qiáng)能夠接受?！?
據(jù)了解，現(xiàn)在公寓市場上在售的戶型大多集中在28平方米至55平方米之間。按照10000元/平方米來算，40平方米的公寓，首付按照50%來說，是20萬元，再加上各種稅費(fèi)，首付費(fèi)用在23萬元左右，比住宅市場動(dòng)輒五六十萬元的首付，顯然會(huì)讓人覺得壓力小些。
另外，一些開發(fā)商為了吸引客戶、回籠資金，推出了“首付最低5萬元”“兩年內(nèi)付清首付無利息”等銷售模式，刺激購房者入手公寓。
購買人群：十有八九是投資客
限購政策的溢出效應(yīng)，讓處于限購政策之外的公寓意外收獲“政策紅利”。記者發(fā)現(xiàn)，在購買公寓的人群中，以投資人群為主。
8月17日，記者來到位于地鐵二號(hào)線附近的某家公寓項(xiàng)目售樓部，發(fā)現(xiàn)這里雖然不如去年住宅項(xiàng)目熱鬧，但是也有二三十人在咨詢案場置業(yè)顧問。
“如今錢放在銀行里只能等著拿很少的利息，我和家人為了不讓手里的錢貶值，便準(zhǔn)備在市區(qū)挑選一個(gè)交通便利的公寓作為投資。租金可以還房貸，最后還能落套房子?！睆氖码娖魃獾膮窍壬谧稍円恍┵彿康募?xì)節(jié)問題。
“目前來項(xiàng)目看房的人群中，有很多客戶購買了不止一套房子。其中有客戶購買兩到三層，據(jù)說是想出租給別人開賓館，另外也有客戶直接購買了五六套房子。目前我們項(xiàng)目的購買人群中，70%為投資客，20%為自住兼投資客，剩下只有不到10%的購買者是純粹為了居住?！蹦彻㈨?xiàng)目營銷總監(jiān)告訴記者。
另外，記者從一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)提交的數(shù)據(jù)中看到，目前鄭州在售的40余個(gè)公寓項(xiàng)目中，購買人群呈現(xiàn)出地域性投資、拆遷村民投資的特點(diǎn)。其中，位于高新區(qū)的裕華滿園的意向客戶以高新區(qū)和周邊人群為主；龍湖壹號(hào)的意向客戶以金水區(qū)和鄭東新區(qū)的人群為主；鑫苑·二七鑫中心的客戶以二七區(qū)和周邊的拆遷村民為主。
公寓投資：或許只是“看起來很美”
“花最少的錢，得到盡可能多的收益”，是入手公寓人群的初衷。只是，購買了公寓，就真的是一本萬利、高枕無憂了嗎？
對(duì)于入手公寓的人群來講，投資客戶占到七成，只有極少一部分人自住。拋開貸款、商業(yè)用水用電以及較高的物業(yè)費(fèi)不說，僅是公寓只通單氣，便注定了公寓只能成為人們暫時(shí)過渡的棲息之地，而不能成為永久居住場所的“悲慘命運(yùn)”。
既然公寓作為一種投資產(chǎn)品，總歸要回到市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓程序。而在二手公寓交易中，稅費(fèi)則要比二手房高出一大截。
鄭州市房管局下發(fā)的文件中提到：40年產(chǎn)權(quán)公寓交易的稅費(fèi)為：4%全額的契稅+6%全額的土地增值稅+5.6%個(gè)人營業(yè)稅+個(gè)稅差額的20%。如果購買的70年產(chǎn)權(quán)的公寓項(xiàng)目，交易中需要繳納的稅費(fèi)則和正常住宅房子一樣。
我們以購買一套40年產(chǎn)權(quán)，總價(jià)60萬元的公寓為例，三年后，以85萬元的價(jià)格進(jìn)行出售，實(shí)際需要繳納的稅費(fèi)為4%×85萬元+6%×85萬元+5.6%×85萬+（85-60）×20%，這樣算下來，需要繳納的稅費(fèi)為18.26萬元?！肮⒃谶M(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，一筆不小的稅費(fèi)支出，使得市場上的二手公寓交易很少出現(xiàn)”，某中介置業(yè)顧問告訴記者。
“投資房產(chǎn)是否值得，要和銀行利率做比較。比如投資一套100萬元的房產(chǎn)，如果每年的房屋租金達(dá)不到4萬元以上，證明投資房產(chǎn)不是一件成功的事情”，河南省財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說。
“投資公寓雖不受政策限制，但基于產(chǎn)權(quán)期限及轉(zhuǎn)手過程中的高稅費(fèi)等特殊性，在目前租售并舉，租售同權(quán)的情況下，公寓投資收益也許只是‘看上去很美’。因此，建議公寓投資客謹(jǐn)慎一些，三思而后行”，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長宋向清說。
來源：大河客戶端
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