上海房?jī)r(jià)上漲了嗎？接下來會(huì)發(fā)生什么？

作者：知識(shí)行星尋找老子的讀書權(quán)

開業(yè)沒幾天，就傳來了上海房?jī)r(jià)大幅上漲的消息。新房開張就賣完了，13個(gè)千人好號(hào)項(xiàng)目誕生了，達(dá)到了300%以上。也就是說，至少有3人搶了套房，最多的是13人搶了套房的消息。而且，好像真的不拜托，第一次檢票是700萬韓元。

新房突然火爆，二手房那邊更熱，有媒體又爆出來，有房東跳價(jià)，一天就漲價(jià)20萬，看著掛牌價(jià)不斷上漲，購房人也憋不住了，很多人就在驚嚇和恐慌中，慌忙上車，高價(jià)接了別人手里的盤。

但是是否真如某些人說的，上海房?jī)r(jià)漲瘋了呢？我們不妨先看看數(shù)據(jù)。首先，二手房成交套數(shù)，2020年，上海重新達(dá)到30萬套，這什么水平？跟2013年差不多，2013年達(dá)到30萬套之后，樓市并沒有繼續(xù)火熱，而是在2014年瞬間跌到了17萬套。上海樓市最高峰是2015和2016年，當(dāng)時(shí)每年能賣36萬套。所以很顯然，2020年上海樓市沒那么夸張。

其次，看月度數(shù)據(jù)，在11月之前，上海樓市都基本平穩(wěn)，每月都保持在3萬套，到了12月，稍微多一點(diǎn)，到了3.8萬套。這個(gè)增長(zhǎng)確實(shí)不小，但是也沒到特別離譜的程度。

第三，新房供給一直在增加，而且成交量也基本都平穩(wěn)，只是在12月的時(shí)候，認(rèn)籌數(shù)量大幅增加?？此坪孟裥纬闪丝只?。

那么為什么，突然之間，上海樓是就被炒起來了呢？有這么幾個(gè)原因。

1、可能與去年的985高校畢業(yè)生的直接落戶政策有關(guān)，這是去年9月份的政策，當(dāng)時(shí)我們也在第一時(shí)間解讀過，這個(gè)政策意味著上海也在搶奪人才，現(xiàn)在樓市處于神經(jīng)緊張期，任何的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)解釋為調(diào)控政策放松。深圳當(dāng)年放開了豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，迎來了一輪房?jī)r(jià)大漲，上海讓四所985畢業(yè)生落戶，也就成了不少人炒作的噱頭。這個(gè)事對(duì)于預(yù)期的影響比較大。當(dāng)時(shí)我們就說了，這是一個(gè)很不好的信號(hào)，十有八九會(huì)借機(jī)炒作，還說了上海庫存本身就不大，加上利率低，折扣大，所以房子這塊預(yù)期會(huì)出問題，果不其然，才3個(gè)月之后，上海房?jī)r(jià)就動(dòng)了。

2、2016年初上海開始了5年限購，到2021年，基本差不多到時(shí)間了，上海今年可能會(huì)出現(xiàn)一批滿足5年社保要求的購房者，本身他的需求也在增長(zhǎng)。但是正常增長(zhǎng)，并不應(yīng)該有跳漲發(fā)生。

3、有壞人，我們剛才說了新房供給都很正常，甚至12月份新房的供給還在明顯增加，而認(rèn)籌數(shù)量暴漲，顯然這一切不太合理了，源頭肯定出在了二手房上面，而在上海是某幾個(gè)中介的天下，他們完全有能力協(xié)同房東，通過調(diào)高掛牌價(jià)，和一些房東跳價(jià)的新聞，制造一系列的恐慌。這是無本萬利的營銷。把掛牌價(jià)都調(diào)上去，逼迫買房人就范，如果沒人上當(dāng)怎么辦，很簡(jiǎn)單，過一陣把這些房源重新上架，換幾張圖片，價(jià)格再調(diào)下來就行了。購房人根本不知道發(fā)生了什么事情。能搞一把就算是抄上了，搞不了也沒什么損失。換幾張圖片的事而已。

那么上海這一輪會(huì)不會(huì)就此起飛呢？老齊認(rèn)為不會(huì)，理由也是有幾點(diǎn)，1，短期來看，房住不炒之下，上海這么公然挑戰(zhàn)政策底線，必然馬上引來一頓亂棍，就跟當(dāng)時(shí)深圳一樣，肯定會(huì)把調(diào)控繼續(xù)收緊，估計(jì)會(huì)嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)的行為。深圳在新一輪調(diào)控之后，房?jī)r(jià)就瞬間熄火了，估計(jì)上海也一樣，現(xiàn)在這些政策已經(jīng)在路上了。進(jìn)一步限售，限購必不可少。很多人有可能一夜之間就失去了買房資格。

2、中期來看，今年是房貸控制之年，現(xiàn)在幾大銀行已經(jīng)傳出了額度緊張，在房貸縮減的背景之下，上海的房?jī)r(jià)想起飛非常困難。頂多也就是脈沖式的上漲一下。

3、長(zhǎng)期來看，上海是老齡化最嚴(yán)重的城市，甚至沒有之一，30%的老年人口，老年人手里房子很多，沒有好房子，老破小總有一套。所以這些老房子的供給非常充足，只是個(gè)別稀缺的學(xué)區(qū)房會(huì)漲價(jià)，大部分剛需普通住房，長(zhǎng)期很難大漲。那有人說，我投資學(xué)區(qū)房呢？那你就是跟政策在對(duì)賭，學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)而是政策，一個(gè)政策出來，有可能學(xué)區(qū)兩個(gè)字就不存在了。北京這兩年的教改讓很多學(xué)區(qū)房都成色大跌。比如某樓盤原來肯定能上史家小學(xué)，但多校劃片之后，只剩下了30%的機(jī)會(huì)，于是房?jī)r(jià)就跌了3分之一。當(dāng)然有吃虧的就有占便宜的，還有的普通房子，多校劃片后有了上重點(diǎn)的可能，這種房子反而升值，所以買學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在就跟賭石差不太多。完全取決于政策怎么調(diào)整。

所以綜合來看，我們還是建議上海，以及全國排名前20城市要買房的朋友，如果你是剛需，近1-2年必須買房，那你就盡量早買，因?yàn)榻衲攴抠J額度會(huì)非常緊張，很可能到下半年你就拿不到房貸了，上海的朋友更是如此，新一輪調(diào)控估計(jì)已經(jīng)上路，過兩天可能就有人失去購房資格了，所以盡早下手，但如果你是投資的，千萬別買了。房貸收縮，就猶如釜底抽薪，讓你的房子看著很值錢，但是最后流動(dòng)性會(huì)越來越差，而且在房住不炒之下，房?jī)r(jià)也飛不起來，比如很多人都說，最近7年北京上海的房?jī)r(jià)翻了一倍，但7年翻一倍，年化其實(shí)才10%，漲幅并不大。未來可能連這10%都沒有，頂多是年化5%，還不如房貸利息高，買房投資，幾乎已經(jīng)無利可圖。極有可能的是，幾年之后你一看房?jī)r(jià)確實(shí)也漲了不少，但是一算自己前前后后投入的錢，比如稅費(fèi)，利息，物業(yè)，裝修等等都加起來，反而虧了不少。所以在專業(yè)投資者眼中，房子這個(gè)東西，重要的是現(xiàn)金流，一旦現(xiàn)金不流入了，他就不再是個(gè)好的投資。完全賭價(jià)格，你很難賭的贏。