首先，在上一期星小區(qū)的視頻中，我們分析了2462個星小區(qū)的成交量、成交價和漲幅。

但是在后續(xù)復(fù)盤時我們發(fā)現(xiàn)了一個比較嚴重的問題，就是在漲跌幅的計算我們出現(xiàn)了一個非常沙雕、非?；尽⒎浅２粦?yīng)該犯的錯誤。

這個錯誤導(dǎo)致了漲跌幅的值發(fā)生了一個偏差——漲幅整體被縮小了、跌幅整體被放大了。

比如張湯三期從2019年1月搭配2020年11月恒星價格漲了56.66%，我卻算成了36.17%。

比如跌幅最大的白云新村應(yīng)該只跌了28.69%，沒有達到40%這么夸張。

這使我們對上海房價走勢的預(yù)估產(chǎn)生了一些偏差，向上的走勢明顯要大于向下的。

特此在這批文章進行更正，具體漲跌幅大家以這篇文章為準。

（除此以外，漲跌幅排名、成交量等數(shù)據(jù)并未產(chǎn)生錯誤）

以上。

自從恒星小區(qū)第一期視頻發(fā)布之后，大家對數(shù)據(jù)的熱情完全超乎我的想象，各個平臺評論區(qū)的互動數(shù)都很高——

大多數(shù)是對這個內(nèi)容板塊的認可，這對我們來說真的是，太寶貴了，非常感謝。

當然，更加難能可貴的是，還有很多朋友提出了自己質(zhì)疑，甚至是關(guān)于數(shù)據(jù)算法非常專業(yè)的建議——

這些都是我們后面不斷創(chuàng)造內(nèi)容不斷完善數(shù)據(jù)分析框架的動力，那恒星小區(qū)系列的第二期，現(xiàn)在來咯~

這一期我會嘗試解答一個大家非常關(guān)心的問題——

上海2461個恒星小區(qū)，它們具體長什么樣，有什么獨特之處？

首先根據(jù)我們的數(shù)據(jù)庫，上海總共有14438個樓盤，所以通過強制分布篩選出來的2461個恒星小區(qū)只占總體的17%。

2005年1月份到2020年10月，上?？偣渤山涣?305049套二手房，而2461個恒星小區(qū)總共成交了15182470套，17%的小區(qū)貢獻了接近（50%）47.9%的成交量——

說明能入選恒星小區(qū)的項目成交熱度都不低。

在板塊維度，包含恒星小區(qū)數(shù)量最多的是徐匯中心板塊，達到了118個，也是135個板塊中唯一一個超過一百的板塊——

最少的板塊是崇明東灘——

再結(jié)合具體的成交數(shù)量以及成交總價，我們基本就能判斷出目前上海最的熱門板塊就是下面這一批——

其中除了奉賢的南橋新城以及嘉定新城之外，基本都是屬于徐匯、浦東、閔行這批上海發(fā)展比較早的行政區(qū)。

而相對冷門的板塊基本集中在青浦、松江、奉賢、崇明——

雖然目前上海在大力發(fā)展這幾個郊區(qū)，但根據(jù)實際的成交熱度，大家還是更偏愛相對成熟的板塊。

房齡方面，59.5%的恒星小區(qū)都是2000年以后的次新房小區(qū)，80年以前的老破小只有131個，80~00年小區(qū)的比例占到了35.5%。

買新不買舊，這個結(jié)論在房產(chǎn)領(lǐng)域一樣成立。

88%的小區(qū)屬于商品房，僅有12%屬于動遷房——

說明動遷房目前的在市面上流通性還是非常弱，除非是預(yù)算不允許，買房的首選還是商品房。

為了讓孩子有一個比較好的受教育環(huán)境，學(xué)區(qū)一直是上海家長最關(guān)心的購房因素，所以我們也針對性地分析了恒星小區(qū)的學(xué)區(qū)屬性。

其中對口上海小學(xué)學(xué)區(qū)房的有1397個，占到總數(shù)的56.8%——

說明目前市面上學(xué)區(qū)房還是更加受歡迎一些的。

而其中對口重點小學(xué)的小區(qū)有444個，對口非重點的多達953個。

可能因為重點學(xué)區(qū)的溢價現(xiàn)在越來越高，大家雖然都很想要，可是看了看自己的錢包，額，還是算了吧。

當然大家一定也很好奇，恒星小區(qū)中有多少今年漲得最兇的初中學(xué)區(qū)房，我也很好奇，只不過我們對初中學(xué)區(qū)的數(shù)據(jù)搜集以及分析目前還沒有做得很完善，等到這一項完成之后，我一定會第一時間做出內(nèi)容和大家共享。

接下來呢就是大家非常感興趣的房價漲跌環(huán)節(jié)了。

恒星小區(qū)的第一期我們的結(jié)論是2020年1月到現(xiàn)在，恒星小區(qū)平均漲了4.69%左右，但大家都知道做數(shù)據(jù)統(tǒng)計最怕的就是平均這兩個字，就比如我和馬云兩個人平均，我就成了億萬富翁。

如果再深入分析一下，你會發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)從2019年一月份到現(xiàn)在，兩年不到的時間漲了40%甚至50%——

但是，也有很多跌了20%到30%——

2461個小區(qū)跌幅最大的是位于松江老城的白云新村，從2019年1月到現(xiàn)在，跌了28.69%，這是一個比較驚人的跌幅。

究其原因，首先是距離，這里到上海市中心直線距離在33公里以上，地鐵通勤單程就要將近兩個小時。

再加上這個小區(qū)是79年的房子，學(xué)區(qū)方面也只是一個非重點的方塔小學(xué)，你幾乎找不到任何一個選擇它的理由。

這樣的小區(qū)之所以有足夠的熱度進入恒星小區(qū)，唯一的原因我想就是便宜。

但隨著它變得越來越老，以后的流通率會越來越低，甚至?xí)龊阈切^(qū)，總之類似的遠郊的老破小，除非預(yù)算實在不多或者有特殊癖好，并不推薦大家選擇。

還有一個跌幅比較大的小區(qū)就是位于閔行古美的金匯豪庭，地段其實非常不錯，之所以跌幅達到17.68%也是有特殊原因的。

主要是因為目前在售的產(chǎn)品都是四百平左右的超大戶型，雖然單價比較低，但總價也要將近2000萬了。

所以類似超大的戶型也是謹慎購買吧，因為流通率的確太低，如果要出手可能就像這位業(yè)主一樣，價格一降再降。

總之跌幅榜前20名在這里和大家分享一下——

它們的價格普遍比較低，但是一定是有著屬于自己的硬傷如果你有關(guān)注其中的某一個樓盤，希望你能好好判斷，謹慎選擇。

聊完跌的，接下來聊漲的。

這是漲幅排名前20的恒星小區(qū)，最低的一位也在兩年不到的時間里，漲了39.63%。

不過其中最引人矚目的還是江湯臣豪園。

這個小區(qū)的3期占據(jù)恒星小區(qū)漲幅榜的第一名，兩年漲了56.66%，四期則排名第8，漲了47.48%。

你可能會覺得這個漲幅已經(jīng)瘋了，但如果我告訴你2019年這兩個小區(qū)其實是跌的，所有的漲幅在進入2020年之后才發(fā)生，四期甚至只用10個月的時間，房價就漲了50%，你會作何感想？

原因我之前在張那期視頻也說了，民辦搖號的政策讓公辦初中學(xué)區(qū)成了家長無奈之下唯一的選擇，特別是在教育資源相對更弱的浦東，比較好的學(xué)區(qū)基本都分布在張江、御橋、前灘這些板塊，最終反映在房價上就是比較難以控制的漲幅。

其實我個人認為，上海的學(xué)區(qū)房已經(jīng)超越了商品房的范疇，更像是一種奢侈品，這樣的漲幅正常嗎？

說實話是不正常的。

也許在接下來的兩年學(xué)區(qū)帶來的溢價會歸于平穩(wěn)甚至回跌，現(xiàn)在去買入這些小區(qū)等于買在高點，我認為也是需要去斟酌的一件事。

另外一個漲幅比較大的就是臨港新城，在前20名占據(jù)了三席。

不過比較特別的是，這三個小區(qū)雖然同屬于臨港，同樣漲幅比較大，但目前的單價差距卻非常大，因為臨港新城的范圍太大了，所以具體的項目區(qū)位條件都完全不一樣。

作為目前上海的投資熱地，其實我今年在疫情的時候就做過一期臨港的視頻，但畢竟大環(huán)境比較特殊，可能不夠客觀，那我后面應(yīng)該會再重新做一期臨港的板塊探秘。

當然除了單價的漲幅之外，我認為更應(yīng)該值得我們關(guān)注的是二手住宅的成交量。

因為成交量才是真正能夠反映一個小區(qū)流通性的數(shù)據(jù)，從2005年到現(xiàn)在，二手成交榜前20的恒星小區(qū)是下面這些——

共同特點是房齡比較老，單價比較低，但是只有兩個是屬于動遷房。

除了中遠兩灣城屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)，其他的樓盤全部位于中環(huán)之外的郊區(qū)。

如果我們再加入成交總額這個維度，排名前二十的就是這些小區(qū)——

共同特點是單價普遍比較高，而且基本都是各個板塊里的標桿豪宅了，其中最常見的名字就是仁恒，這也說明仁恒在打造標桿產(chǎn)品上做得還是很成功的。

總之呢，這一批成交量和成交總價都很高的樓盤，應(yīng)該就是被消費者用真金白銀投票選出來的了，這意味著它們有比較高的市場認可度，流通性也不弱，買入的話容錯率也比較高。

當然，這并不意味著它們的房價就一定會漲。

其實大家可以看到，除了仁恒河濱城三期比較突出之外——

其它樓盤基本都是有漲有跌，幅度都不大，這樣的狀態(tài)本質(zhì)上屏蔽了學(xué)區(qū)、戶型帶來的暴漲暴跌，而這我認為就是目前上海市場相對更真實的樣子，畢竟數(shù)據(jù)不會說謊。

不過最后還是要強調(diào)一下，恒星小區(qū)這個分析框架目前僅供參考，雖然我們目前在不斷完善這個產(chǎn)品，但因為房產(chǎn)數(shù)據(jù)的特殊性沒辦法保證絕對真實，不過可信度我認為還是比較高的。

好啦以上就是本期恒星小區(qū)的全部內(nèi)容啦，如果你覺得做得還不錯的話不妨點個轉(zhuǎn)發(fā)點個在看。

想看更多房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析的朋友一定要多多點贊，點贊越多，我下期更新的速度會更快哦，關(guān)于恒星小區(qū)你有什么建議或者想了解的，歡迎在評論區(qū)和我互動。

最后當然還是那句話——

回歸房產(chǎn)本質(zhì)，好好享受生活。

我們下期再見。