剛需購(gòu)房者非常喜歡公寓商品。因?yàn)閿橙酥Ц抖ń鹁湍茉诔鞘欣飺碛刑追俊R驗(yàn)榧词刮磥?lái)房?jī)r(jià)真的上漲,也有退路。(威廉莎士比亞、坦普林、住房、住房、住房、住房、住房、住房)
我非常非常理解各位剛需客戶(hù)的恐慌心理,但正因?yàn)槟銈兊馁Y金有限,沒(méi)有重來(lái)的機(jī)會(huì)就更不應(yīng)該選擇購(gòu)買(mǎi)公寓產(chǎn)品,公寓產(chǎn)品并不是你們的退路而是一個(gè)大坑,你們掉進(jìn)去很有可能就上不來(lái)了。
下面,冷眼向大家分享一下公寓產(chǎn)品不適合居住的五大理由:
理由一:公寓無(wú)法落戶(hù),無(wú)法提供優(yōu)質(zhì)的教育資源,無(wú)法享受城市的配套。
房子最大的功能是什么?那就是讓你戶(hù)口落到城市里,讓你能真真切切的享受到這個(gè)城市的所有優(yōu)質(zhì)的配套資源。大家背井離鄉(xiāng)遠(yuǎn)離養(yǎng)育自己的家鄉(xiāng)為了什么了?不就是為了享受大城市各種頂級(jí)配套資源、優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)嗎。但如果你的戶(hù)口無(wú)法落到城市里,所有的優(yōu)質(zhì)配套資源你將根本無(wú)法享受。
當(dāng)然,目前一二線(xiàn)城市已經(jīng)準(zhǔn)備放開(kāi)落戶(hù)的限制,未來(lái)大概率可能不需要房子就可以落戶(hù)。但是,無(wú)房落戶(hù)不代表你能享受到優(yōu)質(zhì)的配套。我現(xiàn)在以教育為例:戶(hù)口在城市,但無(wú)房家庭的孩子目前執(zhí)行的統(tǒng)籌分配學(xué)校的模式,就是有房家庭孩子先按照戶(hù)籍所在地分配的學(xué)校進(jìn)行報(bào)名,然后教育局根據(jù)報(bào)名結(jié)果,把無(wú)房家庭的孩子分配到報(bào)名人數(shù)不滿(mǎn)的學(xué)?;蛘邎?bào)名人數(shù)較少的學(xué)校。
通俗的來(lái)說(shuō):無(wú)房家庭的孩子去的是所有孩子挑剩下的學(xué)校。教育改變?nèi)松倪@個(gè)道理我不用跟大家詳細(xì)說(shuō),因?yàn)槲覀冞@一代都是受益者,你忍心因?yàn)槟愕脑蜃屇愫⒆酉硎懿坏絻?yōu)質(zhì)的教育嗎?各位購(gòu)房者你們奮斗一輩子,從農(nóng)村一步步走到城市,不就是為了下一代有一個(gè)更好的起點(diǎn)、更好的平臺(tái)嗎?在城市如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,如果孩子得不到良好的優(yōu)質(zhì)教育,未來(lái)要付出多少努力才能和別的孩子在一個(gè)起跑線(xiàn)上。
我就不說(shuō)不能享受其他城市資源了,僅僅無(wú)法享受優(yōu)質(zhì)教育資源這一項(xiàng)就可以決定公寓不能購(gòu)買(mǎi)、不適合居住。
理由二:公寓設(shè)計(jì)有缺陷,居住舒適度差,無(wú)采光、無(wú)環(huán)境、無(wú)綠化、無(wú)配套。
公寓首先是一個(gè)商業(yè)產(chǎn)品,無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何把它定位為住宅,也根本改變不了商業(yè)的基因。這就導(dǎo)致居住舒適度差。
1、公寓大部分戶(hù)型不滿(mǎn)足基本的采光要求。
首先公寓是商業(yè)項(xiàng)目,設(shè)計(jì)規(guī)范中根本沒(méi)有滿(mǎn)足日照時(shí)長(zhǎng)這一要求,就算開(kāi)發(fā)商想把這一指標(biāo)考慮進(jìn)去也無(wú)法實(shí)現(xiàn),因?yàn)楣㈨?xiàng)目的容積率都是3以上,必須緊緊排在一起才能把面積做足,肯定只能犧牲日照時(shí)長(zhǎng)了。
其次公寓由于受到建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃以及土地條件的限制,只能做點(diǎn)式樓。這就意味著公寓除了朝南的房子有正常的日照外,其余三個(gè)方向(西、北、東)都沒(méi)有正常的日照,要不有西嗮要不就是終年沒(méi)有陽(yáng)光。整個(gè)公寓項(xiàng)目有四分之三的戶(hù)型日照是不正常的。
所以,你能忍受沒(méi)有陽(yáng)光的生活嗎,你能忍受沒(méi)有陽(yáng)光的戶(hù)型嗎?
2、公寓單層住戶(hù)密度大,生活沒(méi)有私密性,公共設(shè)施使用頻繁。
公寓一層至少1000平米以上面積,集中大概二十幾戶(hù)人家,每家每戶(hù)都是門(mén)對(duì)門(mén),人流量人員復(fù)雜,基本上沒(méi)有私密的公共空間和生活環(huán)境;另外一方面每層住戶(hù)繁多就導(dǎo)致公共設(shè)施使用率高,你能想象上下班高峰期公寓住戶(hù)對(duì)電梯使用情況嗎?首先上電梯人數(shù)能從電梯口排到公寓門(mén)口,其次如果你住的樓層高,就要忍受每層停每層等的苦惱,如果你住的樓層低,就要忍受每次電梯都滿(mǎn)根本擠不上人的感覺(jué)。
3、公寓無(wú)小區(qū)環(huán)境,無(wú)生活配套、無(wú)綠化空間。
大家都看過(guò)公寓產(chǎn)品,基本上都是幾棟高層組成的綜合體,有的可能下面還配置大型的商業(yè)中心。這種項(xiàng)目基本上沒(méi)有小區(qū)環(huán)境,僅有的小區(qū)環(huán)境就是公寓狹長(zhǎng)的走道和樓下的商業(yè)中心的公共廣場(chǎng),你想遛個(gè)狗都沒(méi)地方去,更不要提住宅必備的園林、跑道、會(huì)所等生活配套設(shè)施,對(duì)你居住質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生很大的影響。
無(wú)私密性,無(wú)采光、無(wú)環(huán)境、無(wú)綠化、無(wú)配套的公寓根本不適合居住。
理由三:公寓居住環(huán)境惡劣,而且隨著入住人群增多會(huì)越變?cè)讲睢?/p>
想購(gòu)買(mǎi)公寓的小姐姐們,你們千萬(wàn)不要被電視上播放的美好的公寓生活所欺騙,24小時(shí)物業(yè)管家?guī)湍惴?wù),走道干凈整潔的像五星級(jí)酒店,大堂有專(zhuān)業(yè)人員打理,這些都是不存在的!?。?/p>
首先我要告訴你公寓由于居住功能缺乏,購(gòu)買(mǎi)者永遠(yuǎn)永遠(yuǎn)是投資客占到很大比例,大概70%-90%的公寓購(gòu)買(mǎi)者是投資客。投資客是逐利而行的,他們根本不管租的是誰(shuí),只要房租給的高他們就租給誰(shuí)。在公寓租賃市場(chǎng),辦公客戶(hù)的租金承受力永遠(yuǎn)高于個(gè)人租賃戶(hù);與此同時(shí),辦公客戶(hù)對(duì)公寓產(chǎn)品極為青睞,因?yàn)楣⒌淖饨鹣鄬?duì)與寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)非常低廉,并且能夠注冊(cè)公司、注冊(cè)工商執(zhí)照,所以很多小型公司都會(huì)選擇公寓辦公。最后結(jié)果,一棟公寓樓中辦公用戶(hù)占比最大。
當(dāng)然有的購(gòu)房客戶(hù)會(huì)說(shuō)不介意,那是你沒(méi)有了解辦公客戶(hù)對(duì)居住環(huán)境的巨大破壞力。一棟公寓如果入住了教育、餐飲、婚慶等辦公客戶(hù),居住客戶(hù)還是可以能承受,無(wú)非就是居住環(huán)境嘈雜點(diǎn)、人流復(fù)雜點(diǎn)、私密性沒(méi)有而已。但如果一棟公寓入住了深夜食堂、私密會(huì)所、美容美發(fā)等商業(yè)體,你能忍受嗎?有可能深夜時(shí)候,小姐姐敲門(mén)和你借醬油,你能忍???
無(wú)法決定和篩選租戶(hù),因此無(wú)論開(kāi)發(fā)商前期如何對(duì)公寓定位,運(yùn)營(yíng)商如何對(duì)公寓進(jìn)行維護(hù)都無(wú)法改變公寓居住環(huán)境的墮落。
理由四:公寓不能通燃?xì)?、商業(yè)水、商業(yè)電,使用成本居高不下。
我相信每個(gè)購(gòu)買(mǎi)公寓的購(gòu)房者都是有個(gè)住宅夢(mèng)的,只是迫于高昂的房?jī)r(jià)不得不暫時(shí)居住在公寓中,現(xiàn)在的蝸居只是為了積累首付資本,最終目的肯定是實(shí)現(xiàn)住宅夢(mèng)。但是公寓的高昂的使用成本與公寓購(gòu)房者攢錢(qián)的目標(biāo)是背道而馳的。
首先公寓產(chǎn)品都是不可以通燃?xì)獾摹](méi)有煙道排放口的,這意味著住戶(hù)必須頓頓在外面吃,頓頓吃外賣(mài),餐費(fèi)成本直線(xiàn)上漲。當(dāng)然某些剛需客戶(hù)通過(guò)用電磁爐解決做飯問(wèn)題,但是公寓使用的商業(yè)電,電費(fèi)比民用電貴1-2倍。還有水費(fèi)也是商業(yè)的,依然高于民用水費(fèi)1倍。最后是物業(yè)費(fèi),公寓是商業(yè)用房,因此有大量的公共設(shè)施需要維護(hù)、白天的工作任務(wù)重,因此物業(yè)費(fèi)非常貴,大概是住宅物業(yè)費(fèi)的1-2倍,關(guān)鍵是公寓住戶(hù)基本享受不到物業(yè)的服務(wù),因?yàn)楣⒆?hù)不是商戶(hù),只有晚上在家。
我這樣說(shuō)大家可能沒(méi)概念,我就簡(jiǎn)單舉個(gè)例子進(jìn)行對(duì)比,讓大家感覺(jué)一下使用成本上漲多少。
電費(fèi):民用120元,商用360元
首先是電費(fèi),目前一二線(xiàn)城市民用電費(fèi)并不是按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的,而是按照分時(shí)收費(fèi)(繁忙時(shí)候費(fèi)用高,清閑時(shí)候費(fèi)用低),單價(jià)大概在0.3-0.5元/度,商業(yè)電費(fèi)大概在0.9-1.4元每度。公寓因?yàn)橛秒姳容^多,如果做飯用電就更多,大概每月用電在200—400度之間,先按照平均值來(lái)保守估算。民用電費(fèi):0.4元/度*300度=120元;商用電費(fèi):1.2元/度*300度=360元。
水費(fèi):民用48元,商用100元
其次是水費(fèi),目前一二線(xiàn)城市民用水費(fèi)大概單價(jià)在2.4元/噸,商業(yè)水費(fèi)大概是在4-6元/噸,公寓每戶(hù)平均每月用水10-20噸之間。依然按照平均值保守估算。民用水費(fèi):2.4元/噸*20噸=48元;商用水費(fèi):5元/噸*20噸=100元
物業(yè)費(fèi):民用100元,商用250元
最后計(jì)算的是物業(yè)費(fèi),目前一二線(xiàn)城市住宅物業(yè)費(fèi)在2元平/米(住宅物業(yè)費(fèi)的平均值),商業(yè)物業(yè)費(fèi)大概是在4-6元/平米,公寓面積30-80平米不等,暫時(shí)按照50平米平均值保守估算。住宅物業(yè)費(fèi):2元/平米*50平米=100元;商用物業(yè)物業(yè)費(fèi):5元/平米*50平米=250元
通過(guò)上面的測(cè)算:公寓物業(yè)的使用成本達(dá)到8520元/年,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅物業(yè)3216元/年的使用成本,同比住宅物業(yè)生活成本上漲了164.92%。
理由五:公寓價(jià)格漲幅緩慢、交易稅費(fèi)高,轉(zhuǎn)手周期長(zhǎng)、根本無(wú)法幫助剛需客戶(hù)積攢購(gòu)房資金。
很多剛需購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)公寓是希望搭上房?jī)r(jià)上漲的順風(fēng)車(chē),希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公寓積攢購(gòu)買(mǎi)住宅的首付,但其實(shí)這種想法大錯(cuò)特錯(cuò),購(gòu)買(mǎi)公寓不但不能幫你積攢購(gòu)房資金,還有可能讓你本來(lái)的購(gòu)房資金造成損失。
首先公寓作為商業(yè)產(chǎn)品,與住宅價(jià)格完全是脫鉤的,也就是說(shuō)住宅價(jià)格漲公寓價(jià)格不一定漲。其次就算你的房?jī)r(jià)漲了也沒(méi)用,因?yàn)楣⒆鳛樯虡I(yè)產(chǎn)品的稅費(fèi)極高,光稅費(fèi)這一項(xiàng)就達(dá)到總房?jī)r(jià)30%,這還不包括你支付的房貸利息,中介費(fèi)等支出。也就是說(shuō)只有你公寓上漲50%,你投資的公寓才會(huì)略有盈余。
如果你的公寓不上漲30%,你的公寓根本就是虧損的,根本就賣(mài)不出去。
綜上所述:公寓物業(yè)根本是一個(gè)缺乏居住功能的商業(yè)產(chǎn)品,并不是一個(gè)真正適合居住的房子,后期轉(zhuǎn)手還面臨巨大虧損風(fēng)險(xiǎn),剛需客千萬(wàn)不要選擇購(gòu)買(mǎi)。
我是資深房地產(chǎn)分析師,不為流量折腰,只發(fā)布專(zhuān)業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識(shí),希望得到專(zhuān)業(yè)購(gòu)房知識(shí),避免購(gòu)房陷阱的請(qǐng)關(guān)注我。
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