傳播者都有立場，所以你必須學(xué)會(huì)分辨。
此刻，我站在客觀的立場上，想告誡大家的是：不論你是剛需、改善，還是投資，目前都不是抄底的時(shí)機(jī)！
1
市場底遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到
這輪救市起因是恒大，而救市開始的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2021年9月24日央行貨幣政策委員會(huì)第三次例會(huì)提出的兩個(gè)維護(hù)：“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。
緊接著，就是各大媒體頻繁報(bào)道的樓市各種利好，近期如下：
11月1日，央行旗下《金融時(shí)報(bào)》發(fā)文《房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境正在改善》，金融機(jī)構(gòu)之前對于試點(diǎn)房企融資管理規(guī)則存在一些誤解，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)。
11月9日，《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道說，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策有所松動(dòng)，近期將會(huì)有房企在公開市場發(fā)債融資，銀行等機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)通過債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化。
最近，廣州、杭州、南京、蘇州、合肥、無錫等重點(diǎn)城市均一致性的降低了第三次土拍的門檻，降低地價(jià)、限價(jià)取消、降低保證金、取消配建保障房、取消資金來源審查等等。
11月9日，《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道：高盛正在抄底買入中國房企債券。
11月9日、11日，國研中心分別赴深圳、廣州召集各大房企和金融機(jī)構(gòu)召開座談會(huì)聽取意見。
11月10日，央行史無前例的單列一項(xiàng)公布10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。
完全可以看得出，9月底到現(xiàn)在，從高層到地方，所有的松動(dòng)只有一個(gè)目的：保證房企的資金鏈不斷裂。
而對開發(fā)商的救濟(jì)和托底，只能避免房企倒閉和風(fēng)險(xiǎn)傳播，對房價(jià)上漲毫無推動(dòng)。
你必須要明白：現(xiàn)在是救市，而不是刺激！
現(xiàn)階段，已經(jīng)是政策底了，再無嚴(yán)厲政策可出，這點(diǎn)毫無疑問。但是，房價(jià)的市場底還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來。
沒人知道市場會(huì)下行多久，也許半年，也許一年，也許兩年。
什么時(shí)候是市場底？刺激政策開始的時(shí)候，才是你夢寐以求的市場大底！
2
刺激政策
什么是刺激政策？這次沈陽的一日游政策就是。
沈陽的力度很大，本計(jì)劃從11月11日開始取消限購、限貸、限售的，結(jié)果官方出面辟謠了。我第一時(shí)間就在WB柯談地產(chǎn)觀里說過，如果能躲過一日游，那沈陽將迎來大漲。
歷史上每一輪牛市，都是從限購、限貸、利率和稅費(fèi)上放松，才導(dǎo)致房價(jià)大漲的。之前的幾輪大牛不用提了，我們就說2020-2021年這次吧。
限購放松的代表是廣州、佛山、昆山，大幅度放松人才購房，外地人隨便辦個(gè)人才證明就可以突破限購買房，所以房價(jià)大漲。還有東莞，二手房之前一直不限購，非戶籍隨便買，所以這次緊跟深圳之后暴漲。
限貸放松的代表是深圳、上海以及杭州、南京等強(qiáng)二線城市。疫情之后，降準(zhǔn)降息貨幣放水，經(jīng)營貸消費(fèi)貸fan濫，墊資全款再抵押和高評高貸，輕松把首付降至30%以下甚至零首付，所以房價(jià)起飛。
利率放松的代表同樣是一線和強(qiáng)二線城市。去年初經(jīng)營貸利率可以做到3.85%甚至更低，而同期的首套房貸利率LPR要4.8%。如此低的利率直接導(dǎo)致大量經(jīng)營貸流入樓市刺激樓市啟動(dòng)。
稅費(fèi)放松的代表就是深圳。2019年全國樓市疲軟之際，深圳第一個(gè)沖出來給樓市松綁，雙11這天取消豪宅稅，結(jié)果房價(jià)直線上升，一發(fā)不可收拾。
未來，各地ZF直接取消限購限貸的可能性極小，但是通過其它途徑變相松綁限購限貸來刺激樓市啟動(dòng)將是慣用伎倆。
萬變不離其宗，不論什么政策，只有從房票、貸票、稅費(fèi)上寬松，房價(jià)才能漲。
如果你實(shí)在無法把握，就記住一點(diǎn)：只有把購房者買房門檻降低，成交量才會(huì)漲，房價(jià)才會(huì)漲。
想要房價(jià)上漲，救房企根本沒有用，救買房者才管用。
現(xiàn)在你應(yīng)該可以明白了，目前一系列的救市操作都是在挽救房企，對房價(jià)上漲毫無幫助。
3
何時(shí)抄底？
抄底樓市的最佳時(shí)機(jī)是什么時(shí)候？
答案就是：限購、限貸、利率或者稅費(fèi)其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)大幅度放松以后。
政策發(fā)布后，你需要觀察一段時(shí)間市場，不打折的新房人滿為患，二手房成交量連續(xù)上升，此時(shí)，房價(jià)還不會(huì)明顯上漲，但你必須要及時(shí)入場！
回到我文章開頭的觀點(diǎn)，為什么現(xiàn)在不是抄底的時(shí)候，原因有四：
一、當(dāng)下，是各個(gè)城市調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)候，買房成本最大，難度最大。我曾經(jīng)多次告誡大家，一定要在成本最低、杠桿最大、操作最容易的時(shí)候買房，那時(shí)候房價(jià)最低、投入最低，并且買進(jìn)后立刻會(huì)漲。而現(xiàn)在買房也許你會(huì)經(jīng)歷整個(gè)寒冬。
二、房地產(chǎn)稅已經(jīng)在路上，試點(diǎn)城市公布后至少會(huì)利空一年以上，哪些城市試點(diǎn)沒人能準(zhǔn)確預(yù)測，所以，現(xiàn)在不建議盲目抄底。
三、房地產(chǎn)二十年，無論是以前的三年一周期，還是現(xiàn)在的五年一周期，絕不會(huì)出現(xiàn)一年一個(gè)大周期，2021年剛剛漲完，2022年再漲？概率低到塵埃里。除非經(jīng)濟(jì)走勢我們實(shí)在把控不住，那另當(dāng)別論，但在那種極端情況下，放松的信號會(huì)更加的明顯，更容易操作。
四、無數(shù)次歷史證明，每輪牛市都是從一線開始，從無例外。所以，別對自己的城市盲目迷信，緊盯一線動(dòng)向才是明智之舉。
最后，我想說的是，現(xiàn)在的救市操作，只是在避免樓市變得更壞，距離下個(gè)牛市還很遙遠(yuǎn)。
熊市都沒經(jīng)歷呢，哪來的牛市！
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