動輒5600萬，幾千萬的成都房地產市長/市場，200多萬的預算(總價預算！)現在能買什么樣的房子？

最近被問得太多了，像購房者一樣。

今天，房君就來研究一下。

回顧成都近年來房地產市場的發(fā)展歷程，有幾個重要節(jié)點：

2006年，“70/90”政策出臺，此后很長一段時間，市場供銷都是小戶型的“天下”；2015年，官方提出“優(yōu)化住房供應套型結構”，成都小戶型住宅開始退出市場；2017年，官方再次提出成都將支持開發(fā)建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求，相當于為成都樓市走向正式定調，市場從剛需主導邁向改善主導；到現在，隨著高價地的入市，供應面積越來越大，產品逐步“豪宅化”（動輒五六百萬，上千萬）。

政策的出臺一定程度上也是基于購房者的實際需求。成都高端居住改善需求有增無減，在別墅市場的表現尤為明顯。

目前，大成都整體別墅供銷量價均增長；130-200平占比逐漸擴大，今年上半年達到54.7%。

2019年上半年成都分圈層分物業(yè)形態(tài)供銷價及同比情況（單位：量：套，價：元/平米）

（數據來源：正合半年報）

2017-2019年上半年成都別墅分面積段成交套數占比

（數據來源：正合半年報）

但值得注意的是，目前市面上的“豪宅”產品，多為大平層或者小高層，甚至于洋房，作為購房者終極置業(yè)的別墅，則少之又少；尤其是獨棟別墅，在成都市場上更為罕見（在“獨棟別墅禁批令”的背景下，獨棟已經只有個別買了多年的老項目還有少量存量）。

有些事總是很矛盾的，購房者對于住房的需求在提高，喜歡大別墅、大院子，單價能接受20000元/㎡左右，但總價最能接受的成都依然是200-300W。

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這就回到我們最初的問題了：在成都，200多萬的總價預算，在成都能買到什么樣的房子？

做個假設，在成都：

如果你有1000萬，能選的優(yōu)質院墅產品很多；

如果你有600萬，能選的優(yōu)質院墅產品比較少，可以選的優(yōu)質洋房、大平層比較多；

如果你只有300萬，什么大別墅、大院子、洋房，基本上沒啥可選的，老老實實的百多平的高層；

再如果，你就100萬，別想了，二三圈層的蝸居在等你。

綜上所述，200-300萬的總價預算，就是剛需略微改善的標準，房子都沒多少可以選擇的，更別說還要要求區(qū)域價值潛力+周邊的環(huán)境配套資源+品牌開發(fā)商打造啥的了。

然而，房君在踩盤的過程中，卻發(fā)現了一個價值洼地中還有200-300W級別的合院產品——協(xié)信·天奉和府。

（協(xié)信·天奉合府效果圖）

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協(xié)信·天奉和府，作為200-300W就能達成的終極置業(yè)目標，并不是將就。

首先：協(xié)信·天奉和府的產品形態(tài)為合院。

在別墅市場里，因為土地容積率的原因，獨棟別墅成為歷史，市場以聯排和疊拼為主，但最近幾年越來越多的購房者開始青睞合院這種新的別墅形態(tài)。

合院是一種院式住宅，相較傳統(tǒng)的聯排疊拼：

1、合院產品的私密性更強，居住更放松。合院型產品的院落只有單側會有外部視線干擾，私密性好，容許院落空間成為家庭活動的重心。所有房間與公共空間都朝向私屬院落布置，讓院落的景觀實現最大化效用，室內景觀均好性提升。

2、空間向心性好，空間更舒展：合院的L/T/U/F型以院落空間為平面的中心，公共性功能空間圍環(huán)繞展開，客戶的家人可以有各自的活動空間。臨院可以借景入內，享受“對影看月，臨窗聽雨”的文人意趣。

3、采光面大，布局更靈活：合院型產品（LUTF型）相較于傳統(tǒng)產品，有更大的采光界面（能夠做到至少三面采光），戶型布局靈活度更高。

合院這些性能方面的優(yōu)勢，能夠秒殺疊拼聯排；同時，合院的文化屬性清晰，符合國人的居住習慣?？梢哉f，在相同面積地塊內，就空間品質以及市場接受度而言，合院是絕對優(yōu)于聯排以及疊拼的。當下，合院已經成為別墅市場的網紅產品！

（協(xié)信·天奉合府效果圖）

其次：天奉系作為協(xié)信最頂尖的產品系，選址十分嚴苛，它一定是繼承了城市的人文地脈，又同時具備優(yōu)質的配套。

“牧馬山版塊”不僅是成都墅居生活的理想之地，更是與北京溫榆河、深圳香蜜湖、上海佘山齊名的四大中央別墅區(qū)之一，圈層地位明確。

自古以來，牧馬山便是帝王將相青睞的風水寶地，從“蠶叢定都”、“張飛牧馬”的選址可見一斑。在這里，有著40000畝森林公園、37000畝空港花田、2000畝原始松林，以及楊柳河、白河兩條自然河流環(huán)繞穿行，整個牧馬山的森林覆蓋率高達89%，空氣清新，負離子充足，塑造了成都又一個“天然氧吧”。西南地區(qū)特有的淺丘地貌，渾厚連綿，起伏錯落，則造就了牧馬山“遠觀、近賞”的獨有的坡地景觀。

（牧馬山實景圖）

憑借得天獨厚的自然環(huán)境，牧馬山在2003年，被一大波房企喚醒，自此“牧馬山別墅區(qū)”便驚艷問世，成為成都“高尚人士”的身份標簽。

隨著成都地鐵10號線二期工程于11月28日正式竣工驗收，開通進入倒計時，牧馬山“五橫五縱”、“雙鐵雙高速”的立體交通網絡也已經開始兌現。再加上即將到來的英國威斯敏斯特公學和迪拜空港未來城，牧馬山版塊也將實現區(qū)域國際化升級。

（成都迪拜空港未來城項目簽約儀式現場，圖片來源于網絡）

（英國威斯敏斯特公學，圖片來源于網絡）

然后：看準這一切的協(xié)信地產，也大有來頭。

協(xié)信地產是協(xié)信控股旗下的不動產開發(fā)平臺，業(yè)務始于1994年，歷經25年深耕發(fā)展，現已成為專注城市價值提升與運營，聚焦精品住宅開發(fā)、商業(yè)地產運營、產業(yè)園區(qū)建設、特色小鎮(zhèn)開發(fā)、高端物業(yè)服務等領域的全國性大型綜合開發(fā)企業(yè)。

一直以來，因為深知“產品的價值屬性才是市場競爭的關鍵”的行業(yè)規(guī)則，協(xié)信地產始終堅持“品質地產，品位生活”的理念，對于產品的打造，更是殫精竭慮，力取讓每座建筑都具有生命，用建筑的品質支撐起城市的品質，更傳承城市的文化和歷史。

而天奉系是協(xié)信城市發(fā)展集團25年來的自我超越，天奉合府也是協(xié)信川滇區(qū)域公司實現產品造極創(chuàng)新的扛鼎之作，沿襲高端產品精工邏輯，并從客群實際需求出發(fā)，打造符合市場的精品墅居。

（協(xié)信·天奉合府總平圖）

最后，如果想要繼續(xù)深入的剖析協(xié)信·天奉合府的產品，有幾個關鍵詞不得不提。

關鍵詞一：空間尺度

著名建筑家約翰·波特曼曾經說過：“建筑的實質是空間，空間的本質是為人服務?！?/p>

協(xié)信·天奉合府主打市場稀缺的合院產品，深入考量生活細節(jié)，以精致入微的人性洞察，合理功能布局。戶戶獨門獨院、有天有地有花園，3+2層復合設計，照顧每一代家庭成員的居住需求：一樓會客廳、老人房和花園，二樓的小孩房，三樓的主套房、露臺等，既有家的融合也有對每一位家庭成員獨立空間的尊重。同時通過單層層高約3.6米、近10米奢闊開間、高使用率等標準實現居住的舒適度。

（協(xié)信·天奉合府效果圖）

關鍵詞二：環(huán)境美學

居住環(huán)境是提高生活質量的一個重要因素。

協(xié)信·天奉合府項目總占地約429畝，整體規(guī)劃以低密低容為標準，天奉合府容積率僅1.0，在成都已是鳳毛麟角。聘請知名景觀設計公司，以“繁華歸來隱于園，錦官城南禪意居”為主題，打造一山，四園，多巷的主題景觀。建筑外觀采用高端別墅中流行的新中式風格，和常見的歐式或美式等老派風格不同，外觀極具現代感，又兼具古典美，建筑品質感強，歷久彌新。

（協(xié)信·天奉合府效果圖）

關鍵詞三：物業(yè)服務

“買房一陣子，物業(yè)服務一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓詹块T——物業(yè)，越來越被人們重視。它的服務好不好關乎個人的生活品質，可以說物業(yè)左右著房主的生活一點不假。

協(xié)信·天奉合府采用擁有豐富高端住宅服務經驗的國家一級物業(yè)管理資質的“天驕愛生活”。天驕愛生活前身為協(xié)信天驕物業(yè)，正式成立于1999年，目前已構建重慶、上海、山東三大核心區(qū)域，在西南、華東、華北、華中、華南等地區(qū)實現全國深度布局。天驕愛生活在服務中一貫以客戶為關注焦點，將無微不至的關懷，融入一項項服務細節(jié)中，為墅區(qū)品質生活保駕護航。

（協(xié)信·天奉合府效果圖）

總結：

200多萬的總價預算現在在成都還能買到啥子樣的房子呢？

協(xié)信天奉和府，由渝派實力房企協(xié)信地產打造，品質有保障；位于正飛速發(fā)展的“牧馬山別墅區(qū)”，發(fā)展前景很好；項目自身打造上，也是買房終極目標的院墅產品；還有具備國家一級物業(yè)管理資質的全國大型物業(yè)服務企業(yè)——天驕愛生活的加持。

有眼光的改善購房者肯定會珍惜協(xié)信天奉和府這樣的合院網紅爆款！

（本文為商業(yè)評論，所有信息以官方公布為準）