現(xiàn)在的“陽江”板塊已經(jīng)進(jìn)入了階梯式別墅競爭時代！

是的，傳統(tǒng)的江北、曾被認(rèn)為是江寧的江北、江寧、地區(qū)內(nèi)城市建設(shè)的順利進(jìn)行，隨著土菜地價的上漲，板塊內(nèi)的別墅改善產(chǎn)品如雨后春筍般涌現(xiàn)。(注：江北、江寧、江寧、江寧、江寧、江寧)

尤其是在今年下半年，以江北老山、雨山路板塊，江寧上秦淮板塊為代表的高價地疊墅產(chǎn)品將會集中上市，同質(zhì)化的產(chǎn)品不僅使得板塊內(nèi)樓盤競爭激烈，而且板塊與板塊之間的“改善戰(zhàn)”也將打響。

江浦“疊墅戰(zhàn)”如火如荼 六合開啟疊墅時代

上周，江浦雨山路的保利云禧首開疊墅入市，打響了江北高地上市的第一槍，同時也拉開了整個江浦板塊“疊墅戰(zhàn)”的序幕。

事實(shí)上，在過去兩年的南京樓市土拍中，江浦板塊誕生了一批地價2萬+/㎡的高價地，其中包括保利云禧、悅風(fēng)華、銀城頤居悅見山、金隅紫京疊院等4家剛公開亮相不久的項(xiàng)目。

巧合的是，除了保利云禧首開疊加產(chǎn)品外，預(yù)計下半年首開的悅風(fēng)華、銀城頤居悅見山、金隅紫京疊院3盤，也都將加推疊墅產(chǎn)品。顯然，眼下的江浦板塊進(jìn)入了高價地疊墅產(chǎn)品比拼的高潮。

保利云禧：首開1、2、8、9、12、13號樓疊墅，目前還剩少量中疊和下疊房源在售，戶型面積132、247-270㎡，銷許均價28252-30818元/㎡。

保利云禧鳥瞰效果圖▲

悅風(fēng)華：售樓處已公開，預(yù)計7月底8月初首開134套疊墅，面積125、135、140、240㎡。

悅風(fēng)華沙盤▲

銀城頤居悅見山：售樓處已公開，預(yù)計今年下半年首開164套疊墅，上疊170㎡，中疊140㎡，下疊220㎡。

銀城頤居悅見山疊墅效果圖▲

金隅紫京疊院：售樓處已公開，預(yù)計下半年上市。打造32萬方新中式院落，20棟瞰山洋房建筑面積約110㎡、125㎡、130㎡、144㎡、170㎡，22棟山墅疊拼及4棟退臺類雙拼疊拼建筑面積約185-220㎡。

金隅紫京疊院鳥瞰效果圖▲

當(dāng)然了，除了以上公開亮相的4家高價地，江浦板塊內(nèi)還有北京城建G48地塊和恒大G47地塊兩個高價地項(xiàng)目，打造的產(chǎn)品中也包含了疊墅產(chǎn)品。

整體來看，今年下半年到明年的江浦板塊，改善疊加產(chǎn)品競爭會十分激烈。

此外，不光是江浦掀起了“疊墅改善戰(zhàn)”，就連目前南京的剛需重鎮(zhèn)——六合也即將開啟疊墅改善時代。樓面價9647元/㎡的榮盛六合G86地塊，近日剛公布案名為“保利榮盛合悅”，由保利和榮盛聯(lián)合開發(fā)，保利操盤。

項(xiàng)目預(yù)計9月份首開疊墅產(chǎn)品，同時也是區(qū)域內(nèi)唯一的疊加別墅，并且是實(shí)景現(xiàn)房銷售。

從江浦的高價地、到六合的高價地，開發(fā)商不約而同的做起了疊墅產(chǎn)品，可以預(yù)料，今后江北的疊墅或成為市場的主流產(chǎn)品。

江寧九龍湖、方山將掀起疊墅上市潮

和江北板塊類似，江寧的九龍湖、方山等高價地云集的板塊，疊墅成為了這些高價地主打的產(chǎn)品。

隨著九龍湖板塊 及其以南的上秦淮板塊，一眾高價地新盤規(guī)劃出爐，疊墅產(chǎn)品打造幾乎是每個項(xiàng)目的必選項(xiàng)。

目前，上秦淮板塊的五礦瀾悅棲原、銀城旭輝鉑悅源墅、葛洲壩融創(chuàng)南京紫郡府3盤，預(yù)計都在今年3、4季度首開疊墅上市。需要指出的是，位于上秦淮板塊內(nèi)的新盤距離都十分近，而打造的產(chǎn)品又相同，可以預(yù)料到，上市壓力不小。

另外，方山的五礦瀾悅方山預(yù)計7月下旬公開售樓處，有望8月首開疊加別墅。

五礦瀾悅棲原：預(yù)計9、10月首開疊墅房源，項(xiàng)目共計打造25棟住宅樓，其中5棟19—20層住宅，8棟13—19層住宅，12棟6層疊墅或洋房產(chǎn)品。

五礦瀾悅棲原鳥瞰效果圖▲

銀城旭輝鉑悅源墅：品牌展廳已開放，預(yù)計7月底公開售樓處，年底入市。項(xiàng)目規(guī)劃508套疊加別墅、26套聯(lián)排別墅，產(chǎn)品面積段140-260㎡，容積率僅1.1。

銀城旭輝鉑悅源墅疊墅效果圖▲

葛洲壩融創(chuàng)南京紫郡府：預(yù)計售樓處近期公開，下半年推出120套疊加產(chǎn)品，項(xiàng)目共規(guī)劃13棟高層和6棟疊墅，高層面積段為96-142㎡，疊加戶型面積213-308㎡（含地下面積）。

葛洲壩融創(chuàng)南京紫郡府疊墅效果圖▲

五礦瀾悅方山：預(yù)計7月21日公開售樓處，8月首開疊墅房源，面積為125、133、143、155㎡，毛坯交付。

五礦瀾悅方山鳥瞰效果圖▲

值得一提的，九龍湖的碧桂園泊云間、金地弘陽G57地塊，以及方山的聯(lián)發(fā)翡翠方山等盤，計劃年底或明年也將推出疊墅。

限價3萬/㎡ 江寧、江北疊墅怎么選？

在接下來的很長一段時間，江北的雨山路、老山板塊，江寧的九龍湖、方山板塊將成為江北、江寧樓市疊墅供應(yīng)的主力板塊。

眾所周知，目前江北和江寧板塊的限價紅線，均是3萬/㎡，對于購房者來說，相近的價格、類似的產(chǎn)品，江北、江寧，到底怎么選？

首先，我們從地理位置來看，雨山路和老山板塊，與新街口的直線距離大約16公里左右，而九龍湖及以南的上秦淮板塊距離新街口約為19公里。所以說，從區(qū)位來看，這些疊墅集中的板塊，與市中心的距離相差不大。

再來看交通，目前整個江浦板塊已有地鐵10號線貫穿，交通暢通，但目前來看，過江擁堵的問題，依然是江浦交通的一個“硬傷”。不過，在建的長江五橋，將直接利好江浦片區(qū)居民過江，建成后或能緩解一些過江壓力。

相較于雨山路、老山板塊，九龍湖上秦淮板塊的交通出行也沒有多少明顯優(yōu)勢，目前區(qū)域內(nèi)有地鐵3號線進(jìn)駐。

就生活配套而言，雨山路和老山板塊，要比當(dāng)下的上秦淮板塊成熟。

南京房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華認(rèn)為，買江北、江寧疊墅，自住型購房者需按自己的消費(fèi)偏好選擇，結(jié)合自己的實(shí)際需求綜合考慮。在江北上班，不可能在江寧買房，同樣，在江寧上班，也不可能跑去江北買房。

對于投資型購房者來說，應(yīng)該注意控制風(fēng)險。但從中長期看，南京市場上開發(fā)這類產(chǎn)品的總的比重不會太大，隨著這批高價地逐漸退出，后面的開發(fā)商也不可能將這種類型產(chǎn)品作為主流，所以中長期風(fēng)險并不大。

在板塊上比較，目前江北、江寧的疊墅產(chǎn)品都不少，但江寧相對分散，江北相對集中，短期來看，投資江浦疊墅的風(fēng)險大于江寧。

而南京地產(chǎn)資深評論員尹霄飛稱，江北和江寧板塊之間距離較遠(yuǎn)，在當(dāng)前相同限價紅線下，置業(yè)江北或是江寧的改善疊墅，主要是看購房者生活、工作的片區(qū)，因個人喜好進(jìn)行選擇。

但是，尹霄飛指出，由于江浦雨山路和老山板塊距離江南的河西以及龍江等改善板塊較近，而這些板塊的疊加產(chǎn)品處于空白，所以不少主城中心的改善客群或許更青睞，江北的疊墅。

此外，今年下半年，南京預(yù)計近10家純新盤主推疊墅產(chǎn)品，市場真的能消化了嗎？

對此，吳翔華表示：疊墅是為了應(yīng)付高地價所帶來的獨(dú)特現(xiàn)象，這樣有便于做出高溢價，但是開發(fā)量多，而且集中在某個板塊，市場會面臨較大壓力，投資者今后變現(xiàn)也比較困難。尤其是各板塊同質(zhì)化產(chǎn)品集中爆發(fā)，導(dǎo)致板塊間的較量也會愈演愈烈。

總之，下半年百花齊放的疊墅市場，只有投入做產(chǎn)品的開放商，才會笑到最后！