自2017年北京拍攝第一個限制住宅區(qū)以來，到目前為止，限制住宅已經(jīng)是發(fā)展的第三年，無論是購房者還是開發(fā)商，都經(jīng)歷了從對這種特殊商品住宅的期待到喪失，再到充滿驚喜的心靈變化。

在首批限競房項目上市前，購房者曾期待著用更低的總價，換回更優(yōu)的地段、更好的生活，開發(fā)商則對限競房的銷售前景滿懷熱望，然而，他們卻不約而同地收獲失落。

產(chǎn)品，成為市場供需雙方糾結(jié)的共同點。減配的限競房無法承載購房家庭對美好生活的向往與追求，市場用滯銷，對這樣的產(chǎn)品舉起了紅牌。

面對僵局，開發(fā)商開始尋找解決方案。如何在提升品質(zhì)之余迅速被客戶獲知？以萬科為代表，率先將“翡翠系”產(chǎn)品應(yīng)用于限競房。

作為布局全國的高端產(chǎn)品系之一，“翡翠系”對標城市精英人群打造，而萬科對落位“翡翠系”的項目有著嚴苛的標準，萬科也對其“翡翠系”項目配備健康生活、精工產(chǎn)品以及萬科的城市運營配套服務(wù)等軟硬件。因此，在限競房中應(yīng)用“翡翠系”，本身就代表著萬科將輸出高標準的產(chǎn)品及服務(wù)。

很快，金地、金茂、遠洋、首創(chuàng)……越來越多的開發(fā)商用高端產(chǎn)品系為限競房賦予了別樣的價值意義。

如今，發(fā)展三年的限競房，正在駛?cè)氘a(chǎn)品力競爭的新賽道。面對定價和“7090”的產(chǎn)品局限，高端產(chǎn)品系該如何迭代？萬科再次走在了行業(yè)前列，在石景山五里淺山區(qū)翡翠山曉項目上，實現(xiàn)了限競房產(chǎn)品創(chuàng)新的又一次跨越。

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戶型功能的微創(chuàng)新

90平米三居是限競房中最常見的產(chǎn)品，大多為縱向狹長戶型，單衛(wèi)為主，如果配備雙衛(wèi)通常會擠占次臥面積，次臥甚至連一張床都放不下，只能用作書房。

正常情況下，三居能夠承載的最豐富的生活場景是“三代同堂”。但當90平米的空間內(nèi)有5口人，甚至6口人居住，雙衛(wèi)其實便是一種剛需，可是，配備了雙衛(wèi)之后，臥室居住功能不足的短板又會暴露。

這個矛盾的背后，其實開發(fā)商應(yīng)該跳出思維的局限，復(fù)盤生活的全貌，權(quán)衡功能的取舍。舉個簡單的例子，如果次衛(wèi)只保留使用率最高的功能，是否就能夠最大限度的釋放臥室面積？

針對居住痛點，翡翠山曉面向萬科老業(yè)主做出上千份調(diào)查問卷，并深度訪談業(yè)主需求，最終在推出新品「觀山」時做出了全新的戶型創(chuàng)新調(diào)整。

翡翠山曉·觀山的次衛(wèi)，安放在大門玄關(guān)的對面，舍棄了沐浴功能，保留下盥洗。想象一下，我們每個人回家后經(jīng)常出現(xiàn)的情境，在玄關(guān)放下外套、包包和雜物，更換拖鞋、洗手和如廁，就算有客來訪，這兩項功能也完全夠用。

翡翠山曉·觀山，由生活本原出發(fā)，不僅設(shè)計出適宜的功能與流暢的動線，更用一個精簡版的次衛(wèi)，換回了13.2㎡的主臥，12㎡的次主臥和6.6㎡的次臥。

而次主臥的出現(xiàn)，則是因為新品做到了難能可貴的南向三面寬，且實現(xiàn)所有功能空間的全明。翡翠山曉·觀山的南向面寬達到9.7米，采光面極為開闊，足以容納南向客廳和兩個臥室，進深則相對較短，僅8.5米，讓通透的效果更為明顯。

此外，翡翠山曉·觀山采用的U型廚房設(shè)計，也遠比限競房通常的L型更好用，無論是操作空間還是收納空間都更為充裕。

由此我們可能看到，產(chǎn)品力的創(chuàng)新并不被標準所束縛，只有基于對客戶需求的洞察，在開發(fā)商不斷進取，踐行產(chǎn)品力初心的過程中才能得到有效提升。開發(fā)商用創(chuàng)新思維打破傳統(tǒng)，取得差異化競爭優(yōu)勢，也能因此獲得市場口碑與業(yè)績的雙重回報。

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精裝標準的再升級

限競房市場的開啟，限價壓縮了開發(fā)利潤，抑制了房企對于極致產(chǎn)品力的追求與發(fā)揮，精裝修的標準，就是受此影響最大的一個領(lǐng)域。

早期的限競房，廚衛(wèi)簡單裝修，居室四白落地，與商品房巨大的落差，自然無法對追求品質(zhì)的置業(yè)客群形成吸引。隨著市場競爭的升級，“增配”成為必然趨勢，限競房也開始在品質(zhì)上做加法，提升精裝標準，突顯項目更高的產(chǎn)品價值。

翡翠山曉·觀山，明確了四大類，34項精裝標準，大到建筑結(jié)構(gòu)、保溫體系，小到外窗及玻璃材質(zhì)、地面及墻面用材及品牌，均一一在樣板間門口做出公示，體現(xiàn)出開發(fā)商的正心誠意，交付標準中的幾項細節(jié)更是格外亮眼。

其一，翡翠山曉·觀山創(chuàng)新應(yīng)用環(huán)保集成墻面，這種新型墻面不僅光滑、防潮、無醛、耐摩擦，還達到工業(yè)標準的耐火阻燃等級，為居家安全增添一重屏障。

其二，翡翠山曉·觀山采用斷橋鋁外窗，三玻雙中空玻璃，實現(xiàn)強大的密閉性和隔音性，南向客廳的超大窗扇高達1.7米，為室內(nèi)引入更多陽光。

其三，除了廚衛(wèi)家具之外，玄關(guān)柜和家政柜也被納入翡翠山曉·觀山的交付標準，玄關(guān)柜擁有強大收納功能，家政柜內(nèi)預(yù)留吸塵器的充電接口。

這些超前的配置，細節(jié)的鍛造，細致卻不簡單，除了讓生活變得更安全、更舒適、更健康，更因人性化的設(shè)計，讓家中充滿有質(zhì)感的溫情。

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聚焦生活的新變革

傳統(tǒng)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多是集中在功能與硬件配置等層面，但隨著對創(chuàng)新內(nèi)涵的認知迭代，變革開始向生活聚焦，納入更多匠心與極致。

以翡翠山曉·觀山為例，為了打造靜謐的生活環(huán)境，應(yīng)用靜音管道，并在地面、衛(wèi)生間、主臥和次臥的特定墻體增加了隔音墊和隔音腔，采用靜音門鎖，家政區(qū)的洗衣機外也加裝了柜門，起到隔音降噪的作用。多重技術(shù)手段，大量成本投入，不僅減少居者的生活噪音，也避免了鄰里間的相互干擾，營造更為和諧的社區(qū)環(huán)境。

室外汽車的鳴笛、半夜馬桶的沖水、樓上孩子的跑跳，清晨鄰居開啟的洗衣機，當這些噪音成為我們生活中司空見慣的存在，萬科則用對生活痛點的入微考察，用超越期待的滿足與感動，筑成打動購房客戶的核心要素。

除了居室內(nèi)的產(chǎn)品優(yōu)化升級，石景五里淺山區(qū)的交通配套也傳來利好。在《石景山十三五時期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》中，緊鄰翡翠山曉·觀山項目將建設(shè)“京西高標準城市主干路”，與阜石路直接聯(lián)通。此外，項目周邊的高井規(guī)劃路也將在2021年完工，屆時經(jīng)永引渠南路可直上西五環(huán)。讓項目周邊擁有包括1號線、6號線、S1號線和規(guī)劃中的M11號線等多條軌道交通的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)道路微循環(huán)的暢通。

石景山“十三五”時期主干路建設(shè)計劃

此外，聚焦年輕家庭的生活所需，項目自建2000平米健身會所，涵蓋羽毛球場、健身房、瑜伽室以及采光泳池等功能。教育配套上，除社區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的幼兒園外，人大附石景山學(xué)校的引入，讓業(yè)主享有九年制的優(yōu)質(zhì)教育資源。

當前，市場在變、客戶在變、房企也發(fā)生著潛移默化的改變。然而，只有趕在市場前面去創(chuàng)新，去迭代， 才有可能跑贏大勢，占得先機。當下，翡翠系的標準，即使在限競房時代，優(yōu)良血統(tǒng)也得以被一貫而成，而萬科正用翡翠山曉·觀山90平米三居產(chǎn)品的迭代，發(fā)起了影響限競房市場的最強沖擊波。