以投資為目的，李某(化名)去年8月以每平方米近1.5萬(wàn)韓元的價(jià)格開(kāi)始了生意“卓越”的公寓。

短短一年時(shí)間，卓越中寰的成交價(jià)跌去48%，而當(dāng)初買(mǎi)房的決定也成為李某現(xiàn)在不愿回首的往事?！耙荒瓴坏?，虧了幾十萬(wàn)”想到這個(gè)事情都頭痛。

在長(zhǎng)沙熱門(mén)板塊濱江新城，有新項(xiàng)目公寓打出了5888元/㎡起的售樓價(jià)格，附近另一個(gè)公寓項(xiàng)目也稱價(jià)格7字起。但是，該樓盤(pán)當(dāng)前在售的另幾棟樓的公寓均價(jià)在8400-9200元/㎡，而這次在同一小區(qū)新推出的特價(jià)公寓，建面面積在42-62平方米，最低價(jià)僅5888元一平方，大部分單價(jià)也不過(guò)六千多，若以此來(lái)算，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目最小面積的公寓，總價(jià)只在24.7萬(wàn)元。

同一樓盤(pán)的新公寓價(jià)格大跳水已不是個(gè)例，在長(zhǎng)沙房產(chǎn)朋友圈里，熱門(mén)板塊5字頭、6字頭、7字頭、8字頭的特價(jià)公寓打折促銷(xiāo)的海報(bào)已經(jīng)刷屏，有些甚至已經(jīng)降到4字頭，公寓價(jià)格大跳水已經(jīng)成為長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)，降幅最低在20%左右。

據(jù)湖南世聯(lián)行市場(chǎng)知識(shí)中心近日公布的8月市場(chǎng)報(bào)告，8月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)公寓成交均價(jià)為11958元/㎡，供應(yīng)3.17萬(wàn)方，同比下滑86%，環(huán)比下滑87%。成交8.95萬(wàn)方，同比下滑38%，環(huán)比下滑33%。

長(zhǎng)沙住宅價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，且保持低位。湖南中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，長(zhǎng)沙5區(qū)一手商品住宅價(jià)格僅約12578元/平方米。長(zhǎng)沙與鄭州、武漢、南昌、合肥和太原均是中部6省的省會(huì)城市，在這 6個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙是房?jī)r(jià)的洼地。

現(xiàn)如今，公寓持續(xù)大跌，有其特殊市場(chǎng)原因。

1.購(gòu)房政策影響。

長(zhǎng)沙的調(diào)控措施嚴(yán)格、完善，以長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策為例，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，擁有長(zhǎng)沙戶籍的已婚家庭可以購(gòu)買(mǎi)2套住宅，但只有在首套住宅取得不動(dòng)產(chǎn)證滿4年或網(wǎng)簽滿6年，才可以購(gòu)買(mǎi)第二套；而類(lèi)似的情況，上海、深圳和廣州對(duì)首套住宅并沒(méi)有采取這樣的限制。所以，長(zhǎng)沙本地具有購(gòu)房資格的人大多數(shù)都不再愿意購(gòu)買(mǎi)公寓來(lái)占掉寶貴的購(gòu)房資格，這也導(dǎo)致了公寓供需關(guān)系的基本變化。

2.庫(kù)存持續(xù)走高。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月份長(zhǎng)沙5區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存面積約249.39萬(wàn)平方米，去化周期為19.89個(gè)月，此后逐月走高，截至今年8月底，公寓庫(kù)存為467.78萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)36個(gè)月。降價(jià)的現(xiàn)象也自去年公寓庫(kù)存走高之后。

自去年以來(lái)，“融資三道紅線”“銀行兩道紅線”“土地兩集中”和“40%投銷(xiāo)比”等政策陸續(xù)出臺(tái)，這使得房企們現(xiàn)金流承壓，降價(jià)促銷(xiāo)成為房企們維持財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定的方式之一。

但是，公寓的持續(xù)大跌，也將引起一些列的連續(xù)反應(yīng)。公寓價(jià)格降低20%，就已突破開(kāi)放商的利潤(rùn)底線，基本上是虧損銷(xiāo)售，會(huì)造成開(kāi)發(fā)商整體利潤(rùn)率降低。未來(lái)幾年，開(kāi)發(fā)商整體規(guī)劃時(shí)，必將盡量減少公寓的設(shè)置數(shù)量。

而公寓也是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的重要組成部分，是租房市場(chǎng)的重要供給來(lái)源，公寓減少，將來(lái)也會(huì)對(duì)租房市場(chǎng)造成一定的影響。公寓作為一種特定的住宅，是年輕人居住、創(chuàng)業(yè)的一種理想過(guò)渡產(chǎn)品。在城市中心區(qū)，更應(yīng)是住宅的重要補(bǔ)充。公寓不同于普通的成套住宅，本應(yīng)更具備金融屬性，有其投資價(jià)值。

如今，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，而把公寓與成套住宅一起劃入調(diào)控范圍，對(duì)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，有其特殊的歷史作用。但如今，隨著房地產(chǎn)基本面的變化，持續(xù)的過(guò)嚴(yán)的調(diào)控，并不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。