由于12月召開的中央政治局會(huì)議再次未提房地產(chǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測或者建議明年樓市調(diào)控松綁，不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為明年政策怎么走還要看中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露的信號(hào)。

就在萬眾期待的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開的前一天，山東省菏澤市住建局在一個(gè)通知中取消了限售政策，被敏感的業(yè)內(nèi)人士解讀為打響了2018年樓市政策放松第一槍。

那么，山東省菏澤市率先松綁政策的原因是什么?明年樓市調(diào)控政策走向如何?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來調(diào)控政策有放松的可能，但放松不等于放開，調(diào)控也不會(huì)退出，“房住不炒”仍是長期定位。

先來看一下菏澤的相關(guān)政策內(nèi)容：

菏澤市取消新購住房限售政策

12月18日下午，山東省菏澤市住建局發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在對(duì)棚戶區(qū)改造工作提出5點(diǎn)要求的同時(shí)，還提出“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”、“降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度”。

通知提出，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào))中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

通知還提出，降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時(shí)，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管帳戶后，不再要求項(xiàng)目監(jiān)管資金達(dá)到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。對(duì)于具有回遷安置房建設(shè)的商品房項(xiàng)目，根據(jù)安置房投資額度及建設(shè)形象進(jìn)度降低預(yù)售資金監(jiān)管額度。

對(duì)于菏澤市取消新購住房限售政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，菏澤此次取消限售政策信號(hào)意義極強(qiáng)，可以認(rèn)為是2018年樓市政策放松的第一槍，其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。

菏澤市為何率先松綁?

2017年11月菏澤市出臺(tái)政策規(guī)定，在主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即本地居民2年限售、外地居民3年限售?，F(xiàn)在，這個(gè)規(guī)定只實(shí)施一年后就取消了。

對(duì)于菏澤市調(diào)控松綁的原因，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級(jí)市的市場。從11月份《全國百城庫存報(bào)告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。這意味著，三四線城市過去庫存消化速度比較快，而現(xiàn)在因?yàn)榘ㄅ锔恼哒{(diào)整、市場需求透支等因素影響，實(shí)際上庫存基本面在發(fā)生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈。

據(jù)悉，由于菏澤市棚改進(jìn)程在2016、2017連續(xù)兩年高歌猛進(jìn)，棚改規(guī)模在全國設(shè)區(qū)市中蟬聯(lián)榜首。2017年菏澤市城區(qū)共成交住宅等10類用地110宗，成交面積共計(jì)801.2萬平方米，同比大漲186.4%;全年不同類型土地出讓收入219.7億元。其中，住宅用地累計(jì)收入210.5億元，同比大漲739.8%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年菏澤市土地成交金額177億元，位居全國300城土地成交收入排行榜第28位。

近兩年如此大幅增長的土地成交量，也意味著未來將形成大量的住宅供應(yīng)，去化壓力可想而知。

樓市松綁信號(hào)?明年調(diào)控政策走向如何

菏澤市率先政策松綁有何信號(hào)意義?

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，菏澤取消限售政策說明了兩點(diǎn)政策動(dòng)向，一是因地制宜依然是當(dāng)前政策制定的出發(fā)點(diǎn)，各地可以根據(jù)具體情況進(jìn)行政策調(diào)整;二是政策取消也會(huì)循序漸進(jìn)，會(huì)從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能后續(xù)還會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

“在當(dāng)前市場基本面下，預(yù)計(jì)菏澤市的政策會(huì)帶來很強(qiáng)的示范效應(yīng)，在因城施策的政策框架下，預(yù)計(jì)后續(xù)類似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多，尤其是會(huì)從限售政策進(jìn)行松綁。此類政策對(duì)于市場交易的影響還是存在的，對(duì)于當(dāng)前下行的樓市來說有托底效應(yīng)，至少樓市看空的情緒會(huì)進(jìn)一步減少?！眹?yán)躍進(jìn)說。

實(shí)際上，今年年初也有蘭州等地對(duì)樓市調(diào)控政策做出調(diào)整，當(dāng)時(shí)也引起廣泛關(guān)注，被過分敏感的人解讀為調(diào)控放松的信號(hào)。不過，2天后，蘭州市又發(fā)文強(qiáng)調(diào)，此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實(shí)分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。因此，蘭州的政策調(diào)整并沒有被更多城市效仿。

對(duì)于明年的樓市調(diào)控政策走向，有多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，樓市調(diào)控或非2019年政策重心，未來調(diào)控政策有放松的可能，但是“房住不炒”的主基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化。其中可能調(diào)整的政策包括房貸利率持續(xù)下調(diào)、適當(dāng)降低房貸首付比例、房企再融資開閘、限價(jià)將無必要存在、限購將在部分城市松綁等等。

某10強(qiáng)房企高管認(rèn)為，政策松是大勢趨向，“五限”放松預(yù)調(diào)微調(diào)，預(yù)計(jì)限購政策將出現(xiàn)普遍性放松，但不會(huì)是取消限購;過去的限售不會(huì)明文取消，但新的成交不會(huì)再限售了;更多城市的房貸利率下調(diào)，首置和改善自住客戶的首付比例將出現(xiàn)不同程度地下調(diào);適度放松限價(jià)、提高備案價(jià)格，逐步恢復(fù)市場價(jià)格信號(hào)。他認(rèn)為，地方政府適度放松調(diào)控，將助推市場回溫。

不過，上述高管強(qiáng)調(diào)，回溫不等于回暖，放松不等于放開，調(diào)控也不會(huì)退出，“房住不炒”仍是長期定位。

中國指數(shù)研究院也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定的概率較大，很難出現(xiàn)輕易轉(zhuǎn)向。