我是房地產(chǎn)投資專家張歌。房地產(chǎn)圈20年了，從二手房到新房，從白色職場到高管再到投資人，對房地產(chǎn)領(lǐng)域了如指掌。

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問題1:

張哥，謝謝指導。我已經(jīng)做了決定。最后想問大家一個問題。你真的認為今年房價不會大幅上漲嗎？為什么？

回答1:

1、經(jīng)濟學原理，商品價格是由供求關(guān)系決定的。

就房地產(chǎn)市場而言，供給是房子，產(chǎn)出短期內(nèi)難以增加。那么如果房價要大幅上漲，就會有大量買家，否則只會小幅上漲，因為沒有那么多需求。

那么到底什么是需求呢？其實這和需要是不一樣的。需求必須同時具備采購能力、采購資質(zhì)和采購意向。否則是必須的。

比如買不起房子的人不是需要，他們只是因為沒有購買力才需要。

2.但是，中國真的有很多有購買力的人嗎？

由于疫情導致近幾年就業(yè)形勢嚴峻，有多少有工作的人還沒有完全恢復工作？

看看我們周圍的餐館、娛樂場所和購物中心，以及電影院和健身房?；旧线€沒有恢復正常。這些在家等著的人，即使沒有失業(yè)，也能有多少收入？

沒有收入，花什么錢買房？這簡直是一個無法解決的問題。

而且馬上就是大學生的畢業(yè)季了，估計今年的畢業(yè)生人數(shù)會高達900萬。請問這么多人涌入勞動力市場怎么辦？或者找不到工作，或者排擠現(xiàn)有員工。因為如果整體經(jīng)濟得不到提振，就不會創(chuàng)造那么多就業(yè)崗位！

3.財富是怎么來的？它不是由印刷機印刷的，而是必須由制造業(yè)創(chuàng)造的。被稱為財富的一定是實際的商品，包括網(wǎng)絡的虛擬商品。但是，金融業(yè)并不創(chuàng)造財富，這只是一個零和博弈。有人賺錢，就一定有人賠錢。

當然，金融可以為經(jīng)濟提供活力，但這只是一種補充，其作用怎么強調(diào)都不為過。

4.那么，如果經(jīng)濟不能盡快復蘇，想買房的人去哪里掙錢呢？如果沒錢買房，為什么要房價暴漲？就算漲了也只是一小部分人之間的博弈，危害更大。

所以我相信高層絕對不會讓這種情況發(fā)生，會嚴格控制，防止房價暴漲對長期經(jīng)濟造成傷害。短期刺激政策很有可能，但我們應該拭目以待，看看我們是否預計會大幅上漲。這種兩極分化不太可能越來越明顯。

問題2:

請問張哥，我在北京工作，有五年社保，但是當初沒有足夠的資金買房。目前在河北老家縣城有兩套，價值150萬左右。這房子可以抵押嗎？

目前看好大興機場新址，單價5萬左右。值得投資嗎？另外，我看好大興天宮苑附近的* *新址。這兩個項目我該如何選擇？

回答2:

1.你老家縣城的房子理論上可以抵押，但是愿意做的銀行不多，至少北京的銀行普遍不接受。可以咨詢當?shù)劂y行和中介。

2.好像對生活體驗很感興趣，選擇的都是新的。對于這兩個項目，建議選擇天宮苑。

3.雖然兩個地塊都有行業(yè)支撐，但是機場的概念太遠，地塊規(guī)模太大，無法預測。尤其是交通和規(guī)劃方面，你看不到很多亮點。所以未來十年內(nèi)很難超過天宮苑

4.天宮苑的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模，首個地鐵站交通便利。所以建議選擇這里。

5.提醒你一下，如果純粹從投資的角度來說，新樓盤會比二手樓盤升值更快。但從居住體驗來看，新房是最好的。

問題3:

你好，張哥，我目前在豐臺花鄉(xiāng)橋工作，以自住投資為主，目標是400-500萬的房產(chǎn)，第一套房子的資質(zhì)。現(xiàn)有資金約150萬。目前樓盤有:鴻業(yè)星園、新村老公房、翼城天竺、翼鑫花園、裕仁里。請問:

1.以上哪一個社區(qū)在未來會享有最大的升值空間？

2.哪個小區(qū)會有最好的居住體驗？

3.不考慮學區(qū)，哪個區(qū)綜合得分最高？

回答3:

1.理論上來說，翼城天竺的產(chǎn)品檔次最高，交通便利，升值保存率應該是最高的。但是周圍的道路一直在修建，影響了它的價值。

所以這幾個小區(qū)5年的升值速度應該差不多，沒有差別。

2.從客廳的角度來說，也是翼城天竺最好的體驗，其次是鴻業(yè)星園、翼心園、玉仁里、新村。但是需要注意的是，翼城天竺的閣樓體驗并不好，就像雞肋一樣，建議不要選擇這種類型的戶型。但在性價比上，也差不多，看個人喜好。

3.除了紅葉星元沒有學區(qū)。豐臺好學區(qū)不多。鴻業(yè)星元挺好的，綜合評價第一。此外，按性價比排序，、李、天竺、新村。

4.因為于人一直有拆遷置換的傳聞，很難說能不能實現(xiàn)，不過可以提前參考一下。

問題4:

你好，張哥。我剛到北京。我未婚。我目前在中關(guān)村附近工作。下半年有跳槽的可能，但一般都在這個地區(qū)，幾年也沒太大變化。

目前我名下在武漢有一套房子，價值300萬，無貸款。我有160萬現(xiàn)金。想在海淀附近買房怎么辦？

暫時沒有結(jié)婚生子的打算?，F(xiàn)在買學區(qū)房有投資價值嗎？請大家提個建議，謝謝。

回答4:

1.既然你有資格為第一套房子做第一筆貸款，現(xiàn)在有三個選擇。一種是只用160作為首付，可以借300萬左右，買460萬左右的房產(chǎn)。利息計算25年，每月還款17000左右。

二是賣掉武漢的房產(chǎn)，補齊首付460萬，買1000多萬房產(chǎn)，貸600萬，每月還款3.5萬左右。

三是抵押武漢房產(chǎn)，能拿到200萬左右，補足首付360萬，買900萬房產(chǎn)，貸540萬，月供3.1萬。按揭貸款期限20年，每月還款13000元，共還款44000元。

2.第一種方案壓力最小。第二種壓力一般，但是武漢的財產(chǎn)損失。第三種壓力是最大的，它的好處是兩地房產(chǎn)都保住了。

3.請根據(jù)你的還款能力來選擇，但提醒我，房貸畢竟是違法的，有一定的風險。

4.既然沒有結(jié)婚的打算，選房的時候盡量避開學區(qū)質(zhì)量高的房子。因為北京每年都要進行教育改革，所以很有可能學區(qū)房的保費受損。

在未來的房地產(chǎn)市場上，將會有像黃金一樣昂貴的地區(qū)和像洋蔥一樣便宜的地段。閉眼買房發(fā)財?shù)碾A段早就過去了，一去不復返了。

今天，你想通過買房獲得投資收益，就必須掌握一定的方法論，盡早學習和規(guī)劃，否則一定會失去市場。

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