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銷售機會挖掘 融信中國:如何挖掘“三道紅線”下的潛在機會?

自8月20日“三道紅線”浮出水面后,這一融資新規(guī)落地的腳步越來越近了。

“三道紅線”,指的是房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)踩線條數(shù)來看,房企被分為“紅橙黃綠”四檔,“紅檔”房企為“三道紅線”均踩,“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”。

要知道房地產(chǎn)本來就是一個以“高杠桿”聞名的行業(yè),資產(chǎn)負債率超過70%的房企俯拾皆是。至此,在融資新規(guī)漸進的背景下,如何優(yōu)雅地不踩線便成了所有房企為之奮斗的目標。

而在這一條充滿壓力的“減債”賽道中,融信中國(03310)算得上是一位“跑得快”選手了。

截至2020年6月30日,融信中國剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.8%,凈負債率為91.25%,現(xiàn)金短債比為1.7倍,三條紅線只踩了一條,且還只是剛剛過了線。與此同時,該公司繼續(xù)將降低負債率“這面大旗”扛在肩上——全年計劃將凈負債率控制在70%-90%這一區(qū)間,這一舉動也贏得了市場的一致叫好。

與此同時,資本市場的認可也帶來了更強的融資能力。今年上半年,融信的綜合融資成本從2019年底的6.85%進一步下降至6.67%,于同體量民營房企中處于較低水平。

下面不妨來探究一下,三道紅線下融信中國還有哪些潛在增長機會?

行業(yè)趨向良性競爭,“品質(zhì)為王”才是制勝關鍵

俗話說得好,柳暗花明又是一村。

這句話放在“三道紅線”壓境的房地產(chǎn)行業(yè)身上亦是如此。長期以來,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)一直處于非常激烈的擴張競爭中,房企們?yōu)榱藢崿F(xiàn)規(guī)模化,加杠桿競價買地舉動數(shù)不勝數(shù),但過度追求規(guī)模化的舉動也讓大部分房企產(chǎn)生高負債、產(chǎn)品質(zhì)量不佳的“后遺癥”。這個背景下,“三道紅線”的出臺簡直是應時而來——不僅傳達出房企回歸經(jīng)營、避免激進擴張的監(jiān)管思路,也推動了這一行業(yè)向更加健康的新生態(tài)過渡。

基于這一監(jiān)管思路轉(zhuǎn)變,行業(yè)人士紛紛直言“管理時代的紅利來了”。所謂“管理時代”,主要指的是關注產(chǎn)品、服務和內(nèi)部管理,強調(diào)增長質(zhì)量,向管理要效益??梢钥吹?,隨著這一新時代的到來,“品質(zhì)為王”“管理優(yōu)先”等理念才是未來房地產(chǎn)行業(yè)競爭的主旋律。

在此之際,經(jīng)營管理及產(chǎn)品品質(zhì)雙輪驅(qū)動的融信中國,似乎更加具備了競爭優(yōu)勢。

產(chǎn)品方面,其通過堅持中高端精品戰(zhàn)略,目前已形成世紀系、海月系、瀾天系、中心系五大核心產(chǎn)品體系;通過產(chǎn)品創(chuàng)新,設計中庭水境園林、融信公館ARC等前沿產(chǎn)品;通過了解用戶新需求,設計“CARE+全心健康家”產(chǎn)品體系,這一產(chǎn)品體系是在公共衛(wèi)生事件發(fā)生后緊跟用戶需求創(chuàng)新而來的。而憑借這些產(chǎn)品體系,該公司在“2019年中國房企產(chǎn)品力排行榜”中排名第8。

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)也打造了融信中國在產(chǎn)品上的領先優(yōu)勢,進而推動了該公司的銷售與回款。

今年上半年,融信中國累計實現(xiàn)銷售金額603.58億元,同比增長6%。其中一二線城市銷售占比超過88%,回款率達81%,均價比去年同期增長16.7%。雖然該公司銷售在公共衛(wèi)生事件期間也受到一定影響,但隨后就恢復較好,6月單月銷售金額同比增長96%。而截至2020年10月31日,該公司總合約銷售額約為1148.32億元,離全年銷售目標1500億元近在咫尺。

如果這還不夠直觀的話,再來看一組銷售表現(xiàn)。據(jù)智通財經(jīng)APP觀察,上半年融信中國在蘇州實現(xiàn)了單盤開盤賣6.5億的成績;在南京權(quán)益口徑成交金額和成交面積占據(jù)城市前三;在杭州多個項目開盤即罄。

管理方面,經(jīng)過近幾年的換擋調(diào)速,融信中國目前已將發(fā)展的重心落在提升經(jīng)營能力上,實現(xiàn)了以項目為經(jīng)營管理單元的體系,嚴控7大開發(fā)節(jié)點,圍繞成本、設計和品牌等維度進行一系列極致化管理,比如制定項目全景計劃,提升開發(fā)效率,供應、銷售、回款匹配,提升資源轉(zhuǎn)化效率,優(yōu)化項目運營節(jié)奏。

具體而言,在不斷增強的經(jīng)營能力下,融信的開發(fā)效率不僅呈現(xiàn)出了日益提升的態(tài)勢,連管理成本也大幅下降。據(jù)財務數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,該公司的銷售及營銷成本為4.93億元,較去年同期的5.5億元同比減少10.39%,同時其行政開支也有所下降,較去年同期的7.44億元減少7.22%至6.9億元。

從上述數(shù)據(jù)可以看到,在新規(guī)帶來的行業(yè)格局變化中,融信中國通過產(chǎn)品品質(zhì)及經(jīng)營管理塑造的競爭力優(yōu)勢,有望促使其率先品嘗到“管理時代”帶來的紅利,從而進一步幫助它找到新的增長曲線。

深耕一二線城市,未來增長空間可期

經(jīng)濟越發(fā)達,居民購買力越高,房地產(chǎn)需求越活躍,這是所有房企心照不宣的共識。

對于這一點,融信中國也深諳其中的奧秘,一直以來都對核心城市群情有獨鐘。時至今日,該公司已經(jīng)進駐全國九大核心城市群,分別是臺灣海峽西部地區(qū)、長三角、長江中游、大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北及山東半島城市群,而長三角和海西地區(qū)仍然是公司重點押注的區(qū)域。

截至2020年6月末,該公司總土地儲備建筑面積合計為2803萬平米,能夠滿足公司5年左右的開發(fā)需求,土地儲備較為充裕。另外,有82%的土地儲備分布在一、二線城市,城市能級較高,城市經(jīng)濟基本面較好。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看,長三角地區(qū)、海西地區(qū)是公司土地儲備的主要分布地區(qū),分別占總土地儲備面積的48%和18%。

具體到最新財報數(shù)據(jù),今年上半年,融信中國新增土地項目21個,新增建筑面積約4.61百萬平方米,平均收購成本為8550元/平方米(按計容面積計算)。這些新增土儲中,75%位于長三角地區(qū),共15個項目、約2.79百萬平方米。

從拿地方式來看,融信中國采用的是合作拿地的方式,減少市場風險及企業(yè)資金壓力,上半年新獲取的21幅地塊中有20幅均為合作開發(fā)。從拿地結(jié)構(gòu)來看,融信仍以深耕長三角地區(qū)為主,新增建面占比達61%,而環(huán)渤海、珠三角、中西部地區(qū)則分別為17%、11%、11%。

基于上不難看出,豐富的一二線土地儲備預計將是融信中國收入貢獻的主要來源。

事實上也的確如此,一二線城市地塊的“優(yōu)質(zhì)”在這次公共衛(wèi)生事件到來時有了集中體現(xiàn)。

今年上半年,融信集團銷售業(yè)績的主要來源為杭州、福州和南京,三個城市占到了總量的59%;其中杭州的銷售金額為220.79億元,占比達到了37%。布局高能級核心城市,在一定程度上能夠保證項目去化,如2020年上半年在公共衛(wèi)生事件的沖擊下,融信的去化率仍達到了68%。這些數(shù)據(jù)也間接表明這部分城市經(jīng)濟復蘇實力較強,市場也更具韌性。

當然,除了融信中國重點押注一二線城市之外,近一年半以來回歸一二線城市也已成為房企共識。

據(jù)億翰智庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,去年全年一二線城市住宅成交量增速整體高于三四線城市的負增長。進入到2020年,除6月份外,其他時期一二線城市住宅市場的恢復力度均優(yōu)于三四線城市。一二線城市更加成熟的市場環(huán)境、經(jīng)濟水平以及較高的需求使這類城市市場熱度難以大幅下降。

基于上述,不難看出,融信中國深耕一二線的拿地策略,有望進一步打開其利潤空間,未來增長整體十分可期,而這也將成為其穩(wěn)步躲過“三道紅線”沖擊的重要法寶。

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