舊改，正在加速。

日前，國(guó)務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出到到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

今年以來(lái)，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”。不同的是，這一次關(guān)鍵詞是“全面推進(jìn)”，且有了具體時(shí)間表，意味著舊改即將全面上馬。

根據(jù)此前官方通報(bào)，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人。換言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全國(guó)要完成17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造。

事實(shí)上，老舊小區(qū)改造業(yè)已加速。據(jù)通報(bào)，今年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年增加一倍。

老舊小區(qū)改造，不僅涉及民生改善的需求，還關(guān)乎擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資的重任，其影響不容忽視。

舊改全面推進(jìn)，會(huì)帶來(lái)多大影響？

其一，舊改與棚改不同，不是大拆大建，而是小修小補(bǔ)，主要覆蓋2000年之前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

根據(jù)文件，舊改以水電線路改造、光纖入戶、加裝電梯、改建停車場(chǎng)、加建衛(wèi)生設(shè)施教育設(shè)施為主，不涉及規(guī)模龐大的拆遷改造，也不涉及征地補(bǔ)償，這就與棚改形成明顯差異。

同時(shí)，老舊小區(qū)改造的范圍，限制在“2000年底建成的老舊小區(qū)”，且不是每一個(gè)小區(qū)都有改造的必要。

這類小區(qū)要符合“建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈”等條件。

這些老舊小區(qū)，主要集中于一二線城市的老城區(qū)，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟(jì)南等地為多。

●主要城市2000年前老舊小區(qū)占比

其二，與棚改“定向放水”不同，國(guó)家對(duì)“舊改”投入的錢相當(dāng)有限，更多還要靠居民自籌。

錢從哪里來(lái)？這是始終無(wú)法繞開(kāi)的問(wèn)題。

根據(jù)文件，舊改資金來(lái)源主體主要有4個(gè)，分別是居民、政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)、單位等。同時(shí)，按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造。

也就是說(shuō)，財(cái)政資金只能保障涉及水電氣路改造的“基礎(chǔ)類”部分，至于加裝電梯、改建停車場(chǎng)、加建衛(wèi)生體育設(shè)施等“完善類”和“提升類”改造，財(cái)政可能會(huì)有一定扶持，更多還要靠居民和社會(huì)自己來(lái)解決。

總之，與棚改獲得來(lái)自央行源源不斷的“定向放水”不同，舊改更多還是依靠自身為主。

其三，與棚改不同，舊改固然有拉動(dòng)內(nèi)需、刺激投資之效，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)有限。

過(guò)去幾年的“棚改”，對(duì)房?jī)r(jià)的影響眾所周知。

這背后的邏輯是，作為大拆大建的典型，棚改背后還存在貨幣化補(bǔ)貼的直接刺激，有央行通過(guò)PSL貸款投放基礎(chǔ)貨幣來(lái)進(jìn)行支撐，相當(dāng)于對(duì)三四線棚改城市直接放水，影響可見(jiàn)一斑。

然而，這一次正在力推的“舊改”，邏輯截然不同。

沒(méi)有了大拆大建，沒(méi)有了來(lái)央媽“定向放水”的支持，舊改更多歸屬于民生工程的范疇，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)帶來(lái)顯著的影響。

其四，舊改之所以突然加速，與棚改接近收官有關(guān)。

2020年是全國(guó)棚改收官之年，各地棚改余量所剩無(wú)幾。2019年全國(guó)各地的棚改計(jì)劃量就已出現(xiàn)腰斬，2020年棚改計(jì)劃量也出現(xiàn)了大幅削減。

棚改收官，舊改接力，但能量早非當(dāng)初可比。所以，個(gè)別過(guò)度依賴棚改的城市，其房?jī)r(jià)必然要接受基本面的檢驗(yàn)。

其五，舊改，對(duì)“老破小“是雙刃劍：獲得了改善乃至升值的可能，但同時(shí)也失去了拆遷的可能。

舊改明顯利好于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。這些老舊小區(qū)多數(shù)位于中心城區(qū)，雖然地段一流，但擋不住歲月的侵蝕，無(wú)論是住房質(zhì)量還是公共配套，都無(wú)法與新建小區(qū)相提并論。

這一次舊改的出現(xiàn)，無(wú)疑為“老破小”帶來(lái)估值提升的可能。一旦水電氣路獲得改造，甚至加裝電梯或加建停車場(chǎng)，其價(jià)格自然獲得支撐。

然而，這一利好蘊(yùn)含的另一面是，大拆大建可能會(huì)被推遲，想要靠博拆遷迅速完成財(cái)富晉級(jí)的期待落空。