1991年，當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還處于一片空白，馮侖帶領(lǐng)著“萬(wàn)通六雄”從海南出發(fā)，從農(nóng)地里刨出了萬(wàn)通集團(tuán)的“第一桶金”。時(shí)過(guò)境遷，三十年后的今天，從萬(wàn)通集團(tuán)走出的“萬(wàn)通系”已構(gòu)筑起中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“第一梯隊(duì)”的中堅(jiān)力量。

2015年，來(lái)自美國(guó)硅谷的開(kāi)放協(xié)作式辦公理念沖擊著國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)辦公形態(tài)，由賈凡召集而成的十人BEEPLUS聯(lián)合創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)從珠海起步，一頭扎進(jìn)“新辦公”賽道。經(jīng)過(guò)近五年的發(fā)展，今天的BEEPLUS已完成B3輪融資，估值近10億元，在北京、上海、廣州、深圳、珠海、杭州等一線、新一線城市和粵港澳大灣區(qū)擁有自營(yíng)、聯(lián)合運(yùn)營(yíng)以及企業(yè)定制空間數(shù)十個(gè)，在新辦公生態(tài)的賽道上一騎絕塵。

6月11日晚，50后的地產(chǎn)界前浪馮侖與90后新辦公后浪賈凡在抖音直播間展開(kāi)對(duì)話。關(guān)于創(chuàng)業(yè)、關(guān)于地產(chǎn)與新辦公，兩位相隔30余年跨越時(shí)代的創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行了這樣一番探討。

談創(chuàng)業(yè)：價(jià)值觀相同的人在一起創(chuàng)業(yè)最快樂(lè)，盡管開(kāi)始時(shí)“一無(wú)所有”

馮侖：賈凡，從創(chuàng)業(yè)開(kāi)始賺第一桶金到現(xiàn)在的這七八年。2020年，你怎么來(lái)看待創(chuàng)業(yè)這件事？

賈凡：2013年，我開(kāi)始第一份創(chuàng)業(yè)做餐飲行業(yè)。那時(shí)候也不叫創(chuàng)業(yè)，叫“做生意”，想著把自己大學(xué)的生活費(fèi)、學(xué)費(fèi)賺回來(lái)。2015年創(chuàng)立了BEEPLUS，有十個(gè)聯(lián)合創(chuàng)始人，他們就是當(dāng)時(shí)我大學(xué)的同學(xué)，有些是我的學(xué)弟學(xué)妹，通過(guò)大學(xué)社團(tuán)的公益活動(dòng)聚到一起。

當(dāng)時(shí)很多人猜測(cè)，這十個(gè)聯(lián)合創(chuàng)始人能走多遠(yuǎn)。有些人估計(jì)說(shuō)走兩三年就散掉了。但我們一直走到現(xiàn)在，而且慢慢沉淀下了共同的創(chuàng)業(yè)基因。現(xiàn)在我們的聯(lián)合創(chuàng)始人都在做各個(gè)部門(mén)的二把手，一把手是我們引入的資深專業(yè)人士。資深的一把手幫助聯(lián)合創(chuàng)始人成長(zhǎng)，聯(lián)合創(chuàng)始人幫助一把手融入整個(gè)公司，所以現(xiàn)在整個(gè)團(tuán)隊(duì)凝聚力非常強(qiáng)。我認(rèn)為有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)，企業(yè)才可能在未來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間里獲得持續(xù)的成長(zhǎng)勢(shì)能。

馮侖：我們當(dāng)年創(chuàng)業(yè)的時(shí)候跟你年齡差不多，有一件事我到今天還覺(jué)得很有意思，就是在1991年，當(dāng)大家賺了錢(qián)都特別興奮的時(shí)候，我們決定每年做一次“反省”，每年公司周年慶，所有合伙人開(kāi)一天會(huì)，對(duì)業(yè)務(wù)和業(yè)績(jī)做一些思考、總結(jié)和規(guī)劃，我們還怕別人不知道，專門(mén)發(fā)表到報(bào)紙上。發(fā)了以后我們說(shuō)，這個(gè)話說(shuō)出去可不能改了，于是大家都當(dāng)真了。我們把創(chuàng)始人的價(jià)值觀統(tǒng)一在一個(gè)維度上，大家對(duì)自己的使命非常清晰。

賈凡：我們也有類似的機(jī)制，我們叫減速會(huì)議。每一年我們都會(huì)把一年當(dāng)中的目標(biāo)，包括去年的成果做總結(jié)，把“去年干的怎么樣、明年怎么干”這些問(wèn)題總結(jié)出來(lái)，把思想行動(dòng)統(tǒng)一。之后再開(kāi)全員代表大會(huì)，讓所有人都明白這家公司遇到的挑戰(zhàn)是什么，我們往哪里走，我們的愿景是什么，讓企業(yè)不斷地反思成長(zhǎng)。

馮侖：這一點(diǎn)也特別重要。找賽道、找市場(chǎng)、找投資，這些事別人都會(huì)學(xué)，但“組織文化訓(xùn)練”這件事是很多人不愿意學(xué)的，甚至也學(xué)不會(huì)。但最重要的正是通過(guò)這種組織文化，塑造自己的團(tuán)隊(duì)。創(chuàng)業(yè)伙伴特別重要的是價(jià)值觀的一致和對(duì)共同使命、愿景的理解一致。有相同的使命和愿景，同時(shí)價(jià)值觀能夠接近或者通過(guò)交流趨同，這樣一批人在一起創(chuàng)業(yè)最快樂(lè)。

談事業(yè)：“辦公”的形態(tài)變了 新賽道出現(xiàn)了

馮侖：從餐飲到現(xiàn)在跟房地產(chǎn)緊密相關(guān)的辦公空間、生活空間服務(wù)，這個(gè)生意你是怎么想到的？

賈凡：2013年，我剛剛創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，第一次有機(jī)會(huì)去到美國(guó)的谷歌總部，被深深震撼了。公司的空間開(kāi)放通透，部門(mén)間沒(méi)有隔斷；公司提供免費(fèi)的午餐、晚餐、書(shū)吧和健身房。我覺(jué)得這簡(jiǎn)直太酷了，我說(shuō)能不能也給公司的員工搞一個(gè)這樣的辦公環(huán)境。

但是我找遍了當(dāng)時(shí)的寫(xiě)字樓、創(chuàng)意園，都沒(méi)有找到理想中的辦公室，我就想干脆自己來(lái)做一個(gè)。2015年，BEEPLUS的第一個(gè)項(xiàng)目在珠海問(wèn)世，受到很多人關(guān)注前來(lái)打聽(tīng)，說(shuō)要租我們的空間。我開(kāi)始覺(jué)得這個(gè)生意是有機(jī)會(huì)的。

馮侖：我們現(xiàn)在直播的這個(gè)空間是你們打造的一個(gè)辦公空間作品，是元?dú)萆衷诒本┑目偛俊２还苁菑囊曈X(jué)感官上，還是人身處在空間的感受和體驗(yàn)都非常舒服。我覺(jué)得設(shè)計(jì)個(gè)漂亮的空間很多設(shè)計(jì)師能做到，但如何把空間的價(jià)值管理和運(yùn)營(yíng)流程控制好，最后在這個(gè)低利潤(rùn)區(qū)間內(nèi)還能賺到錢(qián)，這確實(shí)出乎我的想象。

當(dāng)我通過(guò)一些朋友知道你的時(shí)候，我特別好奇。你在這樣一個(gè)看似不是特別潮的領(lǐng)域里，怎么能在舊的商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域做出創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)，而且能夠做到持續(xù)盈利?

賈凡：2018年我們做了一個(gè)很果斷的決定，就是商業(yè)模式由重轉(zhuǎn)輕。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們看到一個(gè)價(jià)值和機(jī)會(huì)，我可以把過(guò)去我們打造一整個(gè)辦公空間的整體解決方案輸出給企業(yè)客戶?，F(xiàn)在有很多大型集團(tuán)公司、科技創(chuàng)新企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)非常愿意為我們這種方便的解決方案去買(mǎi)單。

經(jīng)過(guò)兩年左右的沉淀，我們總結(jié)出現(xiàn)在的商業(yè)模式。我們給自己定義叫做“新辦公生態(tài)的引領(lǐng)者”，我們解決的是辦公空間從設(shè)計(jì)、建設(shè)再到后期的運(yùn)營(yíng)管理的整體解決方案，通過(guò)對(duì)空間的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理，提供以人為本的服務(wù)。希望實(shí)現(xiàn)“以空間改變時(shí)間”。

馮侖：我們最近剛落地了一個(gè)34萬(wàn)㎡的項(xiàng)目，如果是找頂級(jí)的裝修公司我都很熟，但對(duì)比你們，他們做的是工程，但后面就沒(méi)有所謂的“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理”。

曾經(jīng)有一家國(guó)際頂級(jí)的設(shè)計(jì)公司為我們做了項(xiàng)目設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)效果是不錯(cuò)的，但出完設(shè)計(jì)后期的運(yùn)營(yíng)跟不上，整個(gè)項(xiàng)目的呈現(xiàn)效果慢慢就開(kāi)始走樣。所以我覺(jué)得你這個(gè)公司商業(yè)模式非常成立。剛才聽(tīng)完介紹都特別沖動(dòng)，想請(qǐng)你幫我們做服務(wù)。

賈凡：做好空間，在當(dāng)下有兩個(gè)非常大的痛點(diǎn)：第一個(gè)是設(shè)計(jì)理念的問(wèn)題，很多城市空間、公共空間，美的理念是跟不上時(shí)代的。雖然國(guó)內(nèi)當(dāng)今有全球領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，但是鮮有顛覆式的空間場(chǎng)景，更多還是“千樓一面”。第二個(gè)痛點(diǎn)是對(duì)設(shè)計(jì)的還原能力和流程把控，因?yàn)楦鱾€(gè)環(huán)節(jié)溝通成本高，價(jià)格不透明，導(dǎo)致了成本模糊，時(shí)間不可控。

這也是為什么行業(yè)需要“一站式解決方案”。我們通過(guò)一站式定制的能力，加上國(guó)際化的視野和設(shè)計(jì)理念，去開(kāi)創(chuàng)一個(gè)全新的辦公場(chǎng)景打造的模式和業(yè)態(tài)。

談行業(yè)：商辦地產(chǎn)的“下半場(chǎng)” 將是內(nèi)容打造和生態(tài)運(yùn)營(yíng)的時(shí)代

馮侖：這樣來(lái)看你的公司是一個(gè)打造辦公生態(tài)的服務(wù)公司，這是非常棒的。而且BEEPLUS正在做的和我們房地產(chǎn)關(guān)系很密切。房地產(chǎn)也進(jìn)入到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，一個(gè)特征就是資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)，就是空間運(yùn)營(yíng)。沒(méi)有一家公司什么空間都能運(yùn)營(yíng)，所以還是要細(xì)分。BEEPLUS在辦公細(xì)分領(lǐng)域能夠做到領(lǐng)先而且能讓客戶滿意，我覺(jué)得是非常了不起的。

賈凡：我們把整個(gè)模式叫做“新辦公生態(tài)”?，F(xiàn)在有新零售、新基建，新辦公這個(gè)概念還沒(méi)火，但我認(rèn)為它是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。

新辦公有幾個(gè)要素。第一是辦公空間打造的整體化解決方案，這是過(guò)去行業(yè)的痛點(diǎn)；第二是精細(xì)化管理的能力，這是今天行業(yè)所缺的東西；第三是理念和文化，要把領(lǐng)先的理念給到別人。我們的理念是“Bring Life into Work”，將生活帶入工作，我們要定義未來(lái)人們的辦公空間應(yīng)該長(zhǎng)什么樣；第四是智慧辦公、智能化解決方案。

再往下走，我們會(huì)成為平臺(tái)型的公司，或者說(shuō)生態(tài)型的公司。通過(guò)社群和智能設(shè)備，把辦公場(chǎng)景下的人鏈接起來(lái)，挖掘人們的消費(fèi)需求、生活需求，用更豐富的空間產(chǎn)品和業(yè)態(tài)去滿足這些需求，提供更多場(chǎng)景下的解決方案。

馮侖：其實(shí)在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，我相信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資管公司特別需要你們，辦公室的使用者更需要你們。

我們也做過(guò)很多辦公室，過(guò)去做辦公室就是大平層，做一個(gè)簡(jiǎn)單的大開(kāi)間讓大家自己裝。后來(lái)稍微復(fù)雜點(diǎn)，配上網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，再?gòu)?fù)雜點(diǎn)做做綠色建筑，但是再往深我們就不做了。但是今后你們來(lái)做這些，我覺(jué)得我們可以共同為辦公服務(wù)創(chuàng)造出你理想中的-把生活帶入到辦公當(dāng)中，讓員工在這里快樂(lè)的工作，快樂(lè)的生活。

賈凡：我們總結(jié)過(guò)去，辦公室“1.0時(shí)代”是工業(yè)革命時(shí)期的“打字員形態(tài)”，環(huán)境惡劣，毫無(wú)體驗(yàn)可言?！?.0時(shí)代”是信息技術(shù)革命時(shí)期的“格子間形態(tài)”，員工就是螺絲釘，效率至上。聯(lián)合辦公或許可以稱作“2.5時(shí)代”，它用開(kāi)放協(xié)同的空間形態(tài)打破格子間對(duì)靈感和效率的壓制，但是在商業(yè)模式上它是不成功的。

“新辦公生態(tài)”或許就是辦公室的“3.0時(shí)代”，它的內(nèi)核是空間的內(nèi)容打造和生態(tài)運(yùn)營(yíng)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于極致空間產(chǎn)品不斷追求形成的品牌影響力和強(qiáng)而有力的團(tuán)隊(duì)，將是我們最大的價(jià)值所在。

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