在向子公司廣州東湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資6500萬元、同時提供3.35億元借款后，老牌粵系房企廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司卻對其失去了控制。

在廣州和佛山南海的交界地帶，東湛公司主要開發(fā)的花都區(qū)頤和盛世項目臨江而建。雖然地處偏僻，由于自然風(fēng)光良好，依山傍水，該樓盤計劃集獨棟別墅、環(huán)島洋房、高層島嶼景觀洋房于一體，但目前項目三期開發(fā)陷入了停滯狀態(tài)。

“項目三期‘在水一方’原本準備2019年12月底交房，但因為資金缺乏已經(jīng)停工一年多時間了?！苯?，頤和盛世三期業(yè)主陳先生告訴《中國經(jīng)營報》記者，因為不能按時交房，三期一起維權(quán)的業(yè)主超過100位，業(yè)主們基本都已經(jīng)交房款給東湛公司。

值得注意的是，由于對東湛公司失去控制，珠江實業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩年將東湛地產(chǎn)公司“移出”年度財務(wù)報表。本報記者就頤和盛世項目停工等相關(guān)問題致函致電采訪珠江實業(yè)董秘處，對方表示：“關(guān)于該項目的信息，公司自有渠道向投資人和業(yè)主們披露，暫無更多信息回復(fù)。”

子公司“失控”項目開發(fā)停滯

珠江實業(yè)作為廣州首家上市房企，20余年來操盤了眾多地標式建筑，一度與越秀地產(chǎn)并列廣州房企“雙子星”，但2019年營收規(guī)模卻仍在30億元左右徘徊，尚不及越秀地產(chǎn)的十分之一。

值得注意的是，4月9日，大華會計師事務(wù)所在珠江實業(yè)發(fā)布2019年年報的同時，根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，另外發(fā)布了一份《非經(jīng)營性資金占用和其他關(guān)聯(lián)資金往來情況匯總表》，其中指出，截至2019年末，珠江實業(yè)旗下兩家項目公司東湛公司、穗芳鴻華公司出現(xiàn)非經(jīng)營性資金占用分別為3.41億元、1.04億元。

2018年6月，珠江實業(yè)以“股權(quán)+債權(quán)”的形式，向東湛公司進行投資，投資額度約4億元。其中，以增資擴股形式投入股權(quán)本金6500萬元，成為項目公司股東，增資完成后占項目公司股比30.23%；剩余款項作為債權(quán)投資款，年利率12%，借款期限三年。此后東湛公司便作為子公司之一，出現(xiàn)在珠江實業(yè)2018年半年度以及三季度的合并報表中。2018年12月28日，珠江實業(yè)突然發(fā)布公告，并向上交所提交了東湛公司不再納入公司合并報表范圍。

對此，珠江實業(yè)給出的解釋是，由于與東湛公司及另一股東禾盛財務(wù)投資有限公司在經(jīng)營理念上存在不一致，公司無法對東湛公司實施實際控制，決定不再將其納入公司2018年度報告合并范圍。

東湛公司“失控”背后，與另一股東資金緊張有關(guān)。天眼查顯示，2018年3月以前，東湛公司股東為禾盛投資和頤和地產(chǎn)集團有限公司，隨后頤和地產(chǎn)退出，2018年6月，隨著珠江實業(yè)完成注資，股東變更為禾盛投資和頤和地產(chǎn)。

據(jù)了解，禾盛投資在境內(nèi)對外投資兩家公司，除東湛公司以外，還有浙江頤興置業(yè)有限公司，值得注意的是，東湛公司、頤興置業(yè)以及頤和地產(chǎn)3家公司的法定代表人均為何建信。

尚不清楚何建信與頤和集團董事長何建梁是否存在親屬關(guān)系。天眼查信息顯示，今年以來，頤和地產(chǎn)先后4次被列為失信被執(zhí)行人，作為法定代表人的何建梁也被列入限制高消費名單。2019年11月27日，頤和地產(chǎn)的法定代表人從何建梁變更為了何建信。

由于項目停工爛尾，業(yè)主們曾多次與政府部門和開發(fā)商進行溝通，頤和盛世三期維權(quán)業(yè)主代表告訴記者，“根據(jù)我們掌握的消息，東湛公司的開發(fā)資金是被大股東頤和地產(chǎn)所挪用，因此珠江實業(yè)才對該項目失去控制。”

“我們100多位業(yè)主們少則交了幾十萬元首付，多的交了一兩百萬元的全款買房，這筆錢都去哪兒了呢？”一位業(yè)主指出，項目三期“在水一方”的建設(shè)進度遲遲未有進展，但東湛公司目前卻在推進四期“桃李江南”的銷售。

4月中旬，記者現(xiàn)場走訪了花都區(qū)頤和盛世項目，發(fā)現(xiàn)項目三期“在水一方”位于頤和盛世已建成的小區(qū)西面，現(xiàn)場已經(jīng)完全圍蔽起來，多棟建筑的腳手架尚未拆除，工作時間未見到工人施工，現(xiàn)場一位清潔人員表示，“今年以來還沒怎么施工?！?/p>

“頤和盛世F區(qū)住宅樓延期交樓問題，是由于開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致?！敝泄矎V東省委辦公廳在回復(fù)業(yè)主們信訪時指出，截至3月25日，頤和盛世F區(qū)預(yù)售款專用賬戶余額926萬元，不存在商品房預(yù)售款被挪用的情況。近日，花都區(qū)組織召開專題協(xié)調(diào)會，要求東湛公司解決項目資金問題，經(jīng)協(xié)商，頤和盛世開發(fā)商將于近期盡快組織工人進場復(fù)工，并承諾于今年11月底前交樓。

“股+債”模式投資失利

頤和盛世業(yè)主告訴記者：“現(xiàn)在業(yè)主們的期望是，作為股東的上市公司珠江實業(yè)能夠繼續(xù)注資到東湛公司，盤活‘在水一方’這個項目，讓其不至于爛尾。”

對于珠江實業(yè)而言，能否將投資給東湛公司的資金如期收回仍是未知之數(shù)。“股+債”并購模式是珠江實業(yè)多年前基于業(yè)務(wù)發(fā)展制定的策略，但從東湛公司這一案例可以看出，“股+債”模式獲取的項目具有較大的不確定性。

2019年6月，珠江實業(yè)與子公司廣東金海投資有限公司對簿公堂，原因在于金海公司控股股東廖東旗長期占用項目嘉福酒店不移交并欠付租金，導(dǎo)致金海公司開發(fā)進程停滯，無法實現(xiàn)經(jīng)營收入回款。

珠江實業(yè)董秘覃憲姬曾向本報記者表示，對公司的發(fā)展而言，“股+債”模式存在一定風(fēng)險?！芭c公司合作的開發(fā)商為民營企業(yè)，其經(jīng)營訴求及管理規(guī)范與公司存在差異，從而容易產(chǎn)生分歧，影響項目的開發(fā)進度、消耗人力?！?/p>

受“股+債”模式投資失利，珠江實業(yè)的營業(yè)收入呈現(xiàn)下滑趨勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，回顧珠江實業(yè)2016～2019年的營業(yè)收入，分別為41.01億元、42.40億元、34.04億元以及29.48億元，同期扣非后的歸母凈利潤分別為3.14億元、2.45億元、1.28億元以及-1.73億元。

時隔19年后，珠江實業(yè)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤再次出現(xiàn)虧損。2019年珠江實業(yè)扣非后的歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，虧損金額約為1.73億元，同比大幅下滑235.5%。

“虧損主要原因是房地產(chǎn)項目銷售毛利潤下降，而公司財務(wù)費用增加?！敝榻瓕崢I(yè)方面表示。年報顯示，珠江實業(yè)2019年歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.19億元，同比2018年的2.45億元下降10.67%；而財務(wù)費用為3.89億元，同比大增199.8%。

珠江實業(yè)2019年年報顯示，其“房地產(chǎn)業(yè)”的營業(yè)收入較2018年下降8.96%；其毛利率為30.75%，較2018年減少了5.14個百分點。對此，珠江實業(yè)的解釋是“由于不同項目所處的不同銷售環(huán)節(jié)。其中，珠江 園、長沙珠江花城、長沙珠江酈城均處于銷售的尾貨階段，受制于當?shù)叵拶徬奘巯迌r等政策及周邊市場價格影響，項目去化壓力較大等”。

事實上，背靠廣州國資委的珠江實業(yè)在經(jīng)歷了2013年的高光時刻之后業(yè)績一直表現(xiàn)平平，面臨著項目去化速度慢、土地儲備規(guī)模不足等困擾，并逐漸顯露出盈利疲軟等癥狀，近年來更是主要依靠出售資產(chǎn)、對外拆解資金實現(xiàn)盈利。

珠江實業(yè)在2019年第二、三季度曾出現(xiàn)虧損，在第四季度通過出售子公司海南錦繡實業(yè)有限公司股權(quán)帶來投資收益，本次交易的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為6.46億元，珠江實業(yè)實現(xiàn)投資收益2.91億元，占公司2019年度利潤總額的72.75%，從而實現(xiàn)盈利，但扣除非經(jīng)常性損益后仍然虧損。

此外，通過拆借資金，珠江實業(yè)獲得一定利潤。財報顯示，“計入當期損益的對非金融企業(yè)收取的資金占用費”為1.41億元，主要是本年度對天晨公司、穗芳鴻華公司、捷星公司等企業(yè)收取的資金占用費；對外委托貸款取得的損益為0.62億元，主要是本年度穗芳鴻華公司、東迅公司等企業(yè)提供委托貸款實現(xiàn)的損益。

在珠江實業(yè)近期公布的2019年年報中，依舊未見到“東湛公司”的身影。但在4月25日公布的《關(guān)于資金拆借的進展公告》指出，東湛公司借款金額為3.35億元，投資年限為2021年，年利率為12%，應(yīng)收資金占用費7537.95萬元，應(yīng)收未收回資金占用費6133.30萬元。

盡管珠江實業(yè)對外資金拆借獲得一定利潤，但在項目開發(fā)受阻的情況下，資金能否如期收回存在著不確定性，在《關(guān)于資金拆借的進展公告》中，對5家公司借款的利率普遍為12%，但除了東湛公司以外，另有穗芳鴻華公司、廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)公司存在應(yīng)收未收回資金占用費，分別為455.24萬元、4.128億元。

“過高的財務(wù)費用拖累了公司的營業(yè)利潤，這與珠江實業(yè)弱化地產(chǎn)、偏好證券投資有關(guān)。”中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林向記者分析，“對于珠江實業(yè)而言，去化能力不足、項目進程緩慢、在售資源稀少、投資行業(yè)分散缺乏協(xié)同效應(yīng)都在拖累其近年來的發(fā)展步伐。”

內(nèi)容來源：中經(jīng)城事