《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，雖然網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“停貸”的熱議聲鼎沸，但目前并沒有城市或者銀行發(fā)布官方文件，表示對二手房“停貸”。不過據(jù)記者調(diào)查，廣州、惠州、東莞、成都、杭州、鄭州、武漢等城市放款速度變慢是事實(shí)，也有城市出現(xiàn)“選擇性停貸”。一名鄭州市的住房中介表示，鄭州市60平以下沒有配備燃?xì)獾亩肿≌壳啊巴ＹJ”。另外，廣州市有國有大行個(gè)貸經(jīng)理開啟“勸退”模式，表示該行額度緊張，建議辦理二手房貸款的客戶去較小的銀行。
而深圳在此輪“停貸”潮中顯得十分“淡定”，記者了解到，由于今年以來深圳二手房市場成交量低迷，深圳二手房房貸業(yè)務(wù)正常，有個(gè)貸經(jīng)理表示，二手房過戶后，兩到三天就可以放款。
到底這輪“停貸”潮意味著什么？市場上有兩種觀點(diǎn)，一方面是覺得不用“大驚小怪”，因?yàn)橐话闱闆r下，銀行年中和年末的放款速度會(huì)比較慢，貸款額度緊張，在特定時(shí)間段都會(huì)出現(xiàn)。
另一種觀點(diǎn)則是，在銀行“兩道紅線”的限制下，資金大規(guī)模涌入樓市的時(shí)代結(jié)束了，目前只是“預(yù)熱”，真正錢緊的時(shí)候，還沒到來。
深圳絲毫未受“停貸”影響
建設(shè)銀行深圳市某支行的個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，如果需要贖樓，大概一到兩個(gè)月可以放款，如果不贖樓，半個(gè)月左右可以放款，不過最終還是要看房屋過戶的時(shí)間。她表示，放款速度要根據(jù)銀行的額度來定，每個(gè)銀行不一樣，一般情況下，房貸審批放款一般都需要一個(gè)月的時(shí)間。
中國銀行深圳某支行的個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，深圳二手房沒有停貸，資料齊全的情況下，如果賣家贖樓，過戶之后，2-3天可以放款。有業(yè)內(nèi)人士對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，一般情況下，銀行會(huì)對一年中的貸款進(jìn)行大致階段分配，年中和年末的放款速度會(huì)比較慢。上述個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，去年年底該支行的額度比較緊張，放款速度比較慢。
工商銀行深圳某支行的個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年深圳二手房成交量低，因此銀行一般情況下能夠保證及時(shí)放款。如果要贖樓，審批的流程正常，兩到三周可以放款，如果不用贖樓會(huì)更快一點(diǎn)。不過他表示，近期銀行對購房者首期款的要求較高，特別嚴(yán)查首期款的來源，首期款需要是自有資金。接下來房貸會(huì)不會(huì)收緊？該個(gè)貸經(jīng)理表示，目前沒有收到通知。
去年7月15日以來，深圳市采取多種方式給樓市降溫，特別是今年2月發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格增加了買賣雙房的交易成本，這讓深圳二手房市場徹底冰凍住。深圳市住建局官網(wǎng)顯示，2021年5月深圳市二手房的成交總量為3027套，同比下降64.53%，成交量已經(jīng)腰斬。另外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月深圳市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，這是自2019年7月以來深圳市二手房價(jià)格指數(shù)首次下滑。
另外，《華夏時(shí)報(bào)》記者還發(fā)現(xiàn)，多個(gè)深圳購房群里，并沒有關(guān)于“停貸”“貸款延期”的話題討論，可以看出，二手房放款速度對深圳的購房者并沒有產(chǎn)生太大影響。
廣州遭遇“勸退”
與周邊的廣州、東莞、惠州比起來，深圳似乎是一個(gè)例外。記者多方調(diào)查了解到，近期，廣州、惠州、東莞的房貸略顯緊張。
深圳市一住房中介對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“深圳沒有停，是惠州的二手房貸款停了?！惫ど蹄y行惠州某支行個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報(bào)》記者說:“不是說不可以辦理二手房貸款業(yè)務(wù)，只是說，之前受理過二手房買賣，但是賣家和買家都沒辦法接受放款時(shí)間?！边@名工商銀行惠州某支行的個(gè)貸經(jīng)理表示，目前住房貸款的形勢不是很明朗，放款時(shí)間連銀行的工作人員都沒辦法確定，如果貸款，可能半年都不能放款。
記者了解到，一般情況下，在二手房買賣中，買賣雙方簽訂購房合同，買家交定金后將合同等資料交到銀行進(jìn)行按揭貸款，賣方只有在收到所有的房款之后，才會(huì)交房。如果銀行的放款速度長達(dá)半年，賣方可能會(huì)著急，另外，交易時(shí)間過長，這也會(huì)讓交易存在諸多不確定性因素。也就是說，二手房貸款放款速度變慢，會(huì)在一定程度上影響二手房的成交。
惠州市的這名個(gè)貸經(jīng)理還表示，各家銀行的情況可能不一樣，可能不定時(shí)有額度。但目前具體哪家銀行有額度，該個(gè)貸經(jīng)理建議購房者與住房中介進(jìn)行咨詢。
東莞的某住房中介對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，東莞最近有的銀行額度緊張，沒有貸款額度，不過很多銀行都還是可以貸款，只是審核會(huì)比較嚴(yán)格。如果購房者的資格較為優(yōu)質(zhì)，放款的時(shí)間大概在3個(gè)月左右。中介坦言：“東莞現(xiàn)在放款的速度確實(shí)沒有以前那么快?！?/p>
與東莞和惠州比起來，廣州似乎是貸款延期的重災(zāi)區(qū)，在采訪過程中，記者直接遇到了“勸退”。
工商銀行廣州市黃埔區(qū)某支行的個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“二手房的審批會(huì)比較快，兩到三周就可以，但是放款的速度很慢，現(xiàn)在放款的是今年2月底3月初申請的那一批。如果現(xiàn)在申請，預(yù)計(jì)要等到11月才能放款?！彼€表示，額度多的時(shí)候放款會(huì)比較快，額度少的時(shí)候，放款會(huì)比較慢?，F(xiàn)在總行的額度比較緊張，所以其他支行放款的速度都差不多。今年各大銀行的額度都比較少。
“現(xiàn)在沒額度了，大概要等半年?！碑?dāng)記者以買房者身份，表示要辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，農(nóng)業(yè)銀行廣州越秀區(qū)某支行的個(gè)貸經(jīng)理這樣說。她表示，該行接受辦理二手房貸業(yè)務(wù)，但是排隊(duì)的人很多。農(nóng)行現(xiàn)在的額度都很緊，為了不浪費(fèi)客戶時(shí)間，她建議記者找小銀行看看有沒有貸款額度。
鄭州沒配燃?xì)獾男粜汀巴ＹJ”？
另外，記者還了解到，杭州、鄭州、武漢、合肥、成都的房貸業(yè)務(wù)都出現(xiàn)房貸額度緊張的現(xiàn)象。
工商銀行杭州市某支行的個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，不只是二手房，杭州現(xiàn)在所有的房貸都是排隊(duì)放款，如果額度緊張就需要排隊(duì)。
武漢市某住房中介對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，有部分銀行停貸了，但是有銀行還可以貸款，主要看購房者的資質(zhì)。她表示，今年年初銀行的放款速度較快，現(xiàn)在放款速度比較慢，預(yù)計(jì)下半年銀行的額度會(huì)越來越緊張。
合肥市的住房中介對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，合肥的二手房沒有停貸，只是二手房的放款時(shí)間延長了。
在眾多媒體的報(bào)道中，鄭州似乎是此次“停貸”最嚴(yán)重的地方。一名鄭州市住房中介告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“停貸”的是60平以下沒有配備燃?xì)獾亩肿≌@樣的二手住宅是按照公寓的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)的，每層的戶數(shù)比較多。
鄭州市的這名住房中介對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前鄭州市超過60平的二手住宅都可以貸款，商貸的利率為6.125%，大概2個(gè)月可以放款，公積金貸款的利率為3.25%，大概3-5個(gè)月可以放款。
成都市某住房中介對《華夏時(shí)報(bào)》表示，成都市二手房貸款中，組合貸款已經(jīng)排到10月底，一般的賣方都不接受組合貸。另外，他還表示，現(xiàn)在2001年之前建成的房子都不好貸款了，特別對于剛需來說，購買2001年以前建成的房子貸款比較困難，所以現(xiàn)在全款買房和電梯房成為了首選。
重慶市某住房中介對《華夏時(shí)報(bào)》表示，最近所有銀行的二手房放款都比較慢，審批放款的過程差不多需要半年。下半年放款速度會(huì)變快嗎？該名中介表示“不好說”。
為什么2001年以前的房子不好貸款？該中介認(rèn)為，因?yàn)榻陙沓啥挤績r(jià)增長速度過快，這是給成都樓市降溫的一種措施。
真正的“房貸緊張”還沒到來？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，其實(shí)“錢荒”在樓市上演，絕不是今年才有的。每當(dāng)樓市調(diào)控收緊，都會(huì)出現(xiàn)“房貸荒”，上調(diào)利率、拉長周期、二手房“被停貸”。比如2013年底、2017-2018年。不過，李宇嘉表示，房貸“荒”成這個(gè)樣子，還是第一次，主要原因是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。
2020年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對各銀行實(shí)行了分檔管理，規(guī)定了各檔銀行的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項(xiàng)占比分別為27.5%和20%；第三檔中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)兩項(xiàng)占比分別為22.5%和17.5%；第四檔縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)兩項(xiàng)占比分別為17.5%和12.5%；第五檔村鎮(zhèn)銀行兩項(xiàng)占比分別為12.5%和7.5%。市場普遍認(rèn)為，貸款集中度管理目的是防止房地產(chǎn)占用過多的社會(huì)信貸資源。
面包財(cái)經(jīng)根據(jù)2020年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，37家上市銀行中有13家銀行的房地產(chǎn)貸款占比或個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)。
貝殼數(shù)據(jù)研究院報(bào)告顯示，2021年6月，72個(gè)重點(diǎn)城市中，有46個(gè)城市的房貸放款周期變長。但是《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，在鄭州和成都，相比二手房，一手房貸款的放款速度更快。為何新房比二手房的放款速度更快？
有行業(yè)專家表示，額度管理精細(xì)化之后，銀行能夠騰挪的房地產(chǎn)的空間變小了，而在額度有限的前提下，出于成本效益比，銀行會(huì)先?！靶路俊笨蛻舻男枨?，把有限的額度放在開發(fā)商的新房上，這樣，二手房的零散客戶，就率先出現(xiàn)了“停貸”、房貸放款時(shí)間變長的現(xiàn)象。
不過，新房市場的房貸是否高枕無憂呢？公眾號“攸克地產(chǎn)”認(rèn)為，受房地產(chǎn)集中供地影響，今年5-6月份集中供地的地塊預(yù)計(jì)會(huì)在半年后開盤，屆時(shí)將迎來銀行房貸的高峰期，新房領(lǐng)域的“貸款煩惱”也就會(huì)隨之而來。
貝殼研究院表示，過了上半年的考核節(jié)點(diǎn)后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長勢頭，預(yù)計(jì)下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房的交易規(guī)模比去年增長超過10%。
李宇嘉表示，未來“房貸荒”一定會(huì)緩和的，但“上限指標(biāo)控制”不會(huì)緩和。未來，房貸額度管控、占比管控將是常態(tài)化的，資金大規(guī)模涌入樓市的時(shí)代結(jié)束了，靠杠桿炒作樓市的時(shí)代也一去不復(fù)返。
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