春節(jié)期間，房地產(chǎn)交易冷淡，但不影響政府對房地產(chǎn)市場的杠桿泡沫的決心。

圖片來源：視覺中國

近日有媒體報道稱，根據(jù)由15家銀行北京分行簽署的銀行業(yè)協(xié)會自律公約的要求，自2017年2月8日（含）起，北京網(wǎng)簽生效的二套住房貸款，其貸款期限最長不得超過25年。按照公約要求，各銀行將會陸續(xù)縮短針對二套房貸的貸款期限。

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者采訪了解到，北京地區(qū)已有部分銀行開始執(zhí)行這一新的房貸政策。此外，多家銀行對首套房的利率優(yōu)惠也從原來的85折升至9折。

除了北京，上海、廣州以及部分二線城市也已上調(diào)個人房貸利率，其中北京、上海兩地目前低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已絕跡。

對于許多想在大城市買房的白領來說，在經(jīng)歷了2016年房價上漲、限購限貸之后，如今又要面對每個月要多還房貸的尷尬。

限貸門檻剛解決9折利率又來了

再過4個月，趙同學（化名）就要從北京大學博士畢業(yè)了。因女朋友家在北京，家境相對殷實，而且仍在攻讀北大博士后，趙同學多方考慮后想留在北京高校教書。不過，讓他揪心的事兒來了，這也是很多大學畢業(yè)生都很關心的“房子”問題，在京城想安家不易。

去年底，趙同學突然打電話，與同學一番寒暄之后，最后切入正題，因為要湊夠首付款，所以向同學借錢。他說，自己跟女朋友去年上半年看上了一套海淀區(qū)的房子，作為以后的婚房，面積50平方米，因周邊屬于教育片區(qū)，價格大概500萬元，但他覺得這個價買了也值。

但問題來了，趙同學的買房計劃趕不上變化。去年國慶節(jié)后，北京樓市出臺了嚴厲的“9·30新政”，規(guī)定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房的首付款比例均不低于50%。

趙同學原本的計劃是女方自愿多出一點，自己家里也出一點，總體加起來基本可以湊夠首付款，但北京“930新政”規(guī)定的“首套房首付3.5成”一出，讓他有些手忙腳亂了，這要比之前計劃的首付多出25萬元。為此，他女朋友家里賣了北京的一套房，直接解決了多出的首付款。

2月8日，北京傳出當?shù)劂y行房貸利率優(yōu)惠收緊到9折的消息，這相對于去年初北京主流房貸利率僅8.3折的情況，收緊幅度較大。每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者將該情況告知趙同學時，他卻說，“還木（沒買房）呢，怎樣，有新情況？”

隨后，趙同學看了網(wǎng)上報道北京房貸利率調(diào)到9折的新情況后，在微信朋友圈里慨嘆說，“這樣下來，一個月又要多出多少錢”。

買與不買之間，不少像趙同學的北漂學子，面對政策不斷地變換，糾結之外，除了吐槽，只能隔幾天在微信朋友圈就冒出個勵志格言或心靈雞湯，繼續(xù)工作掙錢。

2016年的地產(chǎn)為何那么火爆？

2月9日上午，每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者致電多家銀行了解按揭貸款利率執(zhí)行情況。

交通銀行北京上地分行的工作人員表示，目前按揭的利率都是9折，從2017年1月1號開始執(zhí)行。如果被認定為購買二套房，貸款年限最多25年。

中國銀行北京分行東城區(qū)支行告訴記者，目前還是85折利率，可能新聞播出了我們還沒有執(zhí)行。

中國工商銀行北京南禮士路支行的相關人士表示，如果是去年的網(wǎng)簽，還可以按照85折執(zhí)行。今年的網(wǎng)簽，就要按照9折起。如果被認定為購買二套房，貸款年限最多25年，但是還要看購房者名下是否有貸款，總之信貸在收緊。

易憲容在第六屆中國價值地產(chǎn)年會上發(fā)表演講（圖片來源：每日經(jīng)濟新聞）

早在去年底，在由《每日經(jīng)濟新聞》和《成都商報》社聯(lián)合主辦的“第六屆中國價值地產(chǎn)年會”上，原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在“利率政策與匯率變化對地產(chǎn)行業(yè)影響”的主題演講中就指出，加強金融管控，抑制房地產(chǎn)泡沫，才是防范金融風險的根本。

他指出，住房按揭貸款的占比，過去在60%，2016年在80%以上，這是一二線城市房地產(chǎn)快速增長的核心因素。

其實，去年以來，監(jiān)管層對樓市的去杠桿力度持續(xù)加碼，房貸政策不斷收緊。2016年11月底，上海明確了“認房又認貸”的二套房政策，而北京的部分銀行也開始主動執(zhí)行該政策。

盡管如此，很多城市二套房的首付已經(jīng)高達七成，而利率仍然處于低位，僅僅只是較基準利率上浮10%，這無法阻擋資金繼續(xù)流入樓市。

易憲容指出，“2016年火爆的地產(chǎn)行情與貨幣和金融有很大關系，這源于居民拼命加杠桿買房”。他同時強調(diào)，“2017年，只要利率不變，只要‘因城施策’不變，2016年的情況就會延伸下去”。

觀望和議價現(xiàn)象將變多

關于此次北京房貸政策調(diào)整，即首套房貸利率9折，二套貸款年限最長25年，麥田房產(chǎn)品牌負責人張月認為有三層影響：

直接影響方面，月供變高，收入審核要求也相應變高，“在途單”影響大于新增需求。對于已簽約未辦貸款的“在途單”，貸款額度高、收入要求剛好與月供擦邊的少數(shù)情況來說，面臨合同約束下的資金或資質(zhì)騰挪，同時對經(jīng)紀服務的風險提示能力要求變高。對于還未入市的購房者來說，騰挪周期較長，并且有先機準備，難度反而較小。

市場影響方面，節(jié)后交易將為三年來的低谷，高峰難再出現(xiàn)：年后剛開工，二手房市場成交預計已達550~600套/天，照這個速度節(jié)后交易高峰很快會到來，而政策出臺帶來的影響需要消化的周期，預計今年節(jié)后成交將是三年來的低谷。

心理影響方面，各方對“930新政”以來政策的疊加心理預期變強，對后市的價量預期嚴重走低，觀望和議價現(xiàn)象將變多。

圖片來源：視覺中國

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，信貸繼續(xù)收緊，二套貸款周期不超過25年。按照平均貸款300萬元計算二套房貸款，二套房目前執(zhí)行利率標準為基準利率的1.1倍。從月供看，增加1400元左右。

張大偉進一步表示，政策直接影響不大，本來購房就有還款年限不超過退休的政策，二套購房者還款能力強，一般貸款周期相對較短。但是這代表了在1月利率折扣減少后的繼續(xù)收緊，銀行未來貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩是常態(tài)。

優(yōu)淘城總裁薛建雄認為：

現(xiàn)在的收緊還只是一個開始，如果今年的房價沒有達到政府預期的穩(wěn)定程度，之后的調(diào)控及信貸方面的收緊還會接踵而至。

每經(jīng)編輯 李凈翰

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