100萬，貸20年，哪個(gè)最劃算？
暫不考慮各地的房貸利率增幅，按基準(zhǔn)利率4.9%估算：
1、等額本息，月供為每月6544元不變。
2、等額本金，還款第一個(gè)月月供8250元，第二個(gè)月為8232元，逐額遞減，還款期最后一個(gè)月月供為4183元。
根據(jù)房貸計(jì)算器，最終計(jì)算出的利息為：按照等額本息的方式，支付利息總額是57萬，等額本金則是49萬。
假如房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，月供還款額為6816.89元；上浮20%，則為7095.25元。
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明顯，到底是選哪一種還款方式已經(jīng)非常明顯，不過不管選哪種方式，利息總額依然要占本金的50%。
按揭20年和30年，哪個(gè)更劃算？
根據(jù)估算，如果選擇30年按揭，貸款本金100萬的話，等額本息所支付的利息占本金比高達(dá)91%，等額本金利息也有73萬。
在過去的幾十年里，房?jī)r(jià)翻了很多倍，選擇長期限按揭自然很占優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)在樓市已經(jīng)時(shí)過境遷，環(huán)境不同了，未來20年后，乃至30年后的房?jī)r(jià)誰也預(yù)料不到。
20年的房貸，真正只用還12年？
過去20年，咱們的GDP翻了10倍，但M2卻翻了20倍，達(dá)1937.06%。二者之差便是你財(cái)富縮水的速度，創(chuàng)造財(cái)富的速度趕不上印鈔的速度，就意味著貨幣貶值，也就是說，過去20年里，現(xiàn)金資產(chǎn)貶值了10倍左右，現(xiàn)在的10塊錢購買力僅相當(dāng)于20年前1塊錢購買力。
按照上面的估算，20年內(nèi)你的錢每月縮水的速度大約為0.28%，按照4.9%的基準(zhǔn)貸款利率計(jì)算，相當(dāng)于每月的貼現(xiàn)率大約為0.4%（4.9%÷12）；扣除縮水速度后，二者做差，你每月實(shí)際的貸款利率僅為0.12%，一年下來差不多1.48%。
所以，我們用1.48%利率計(jì)算，你實(shí)際的還款年限大約僅為15.12年，如果按更優(yōu)惠的公積金貸款利率計(jì)算的話，真實(shí)的還款年限僅為12年左右。
未來房貸利率會(huì)怎么樣？
現(xiàn)在像蘇州、杭州等熱點(diǎn)二線城市的房貸利率均已上浮，有的甚至還也有出現(xiàn)額度收緊，暫停受理房貸的情況。
關(guān)于房貸利率未來走向，其實(shí)官方已經(jīng)給出了明確的答案，即房貸利率會(huì)參考LPR，但未來不會(huì)下降。所以未來不管是首套房貸還是二手房貸，在房住不炒的大背景下，房貸利率下降在中短期內(nèi)不太可能。
?此外，監(jiān)管層在房地產(chǎn)的融資渠道方面也下了狠手，從限制房企海外融資，到控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速，再到限制開發(fā)貸，未來房企的日子將會(huì)越來越難，而房貸利率的上行也意味著以后的購房成本將只漲不跌。?
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