題目說:首付100萬,抵押貸款100萬,然后支付100萬利息,具體利率是多少,貸款年限是多少,還沒有弄清楚,所以一時半會給不了確切的答案。(威廉莎士比亞,溫斯頓,貸款,貸款,貸款,貸款,貸款,貸款)。
不過綜合測算之后,我認為這套房貸款100萬30年,等額本息還款,利率上浮10%,實際利率是5.39%,這種情況是最合適的。?
所以為了方便對比,我們就參考貸款100萬,30年期限,等額本息還款,利率5.39%這種情況來計算,那么對應(yīng)的一些主要數(shù)據(jù)如下:
1、首付款100萬;
2、月供5609元,5年時間月供累計支出336540元。
3、5年之后剩余本金92.32萬。
4、5年后房子售價250萬。
5、房子投資毛利=250萬(售價)- 100萬(首付)- 33.65萬(5年月供)- 92.3萬(剩余的本金)=24.05萬。
單純從計算結(jié)果來看,你投資這個房產(chǎn)是盈利的,但是如果把機會成本和通貨膨脹計算在內(nèi),實際上你這套房投資是虧損的。
我們先來計算一下機會成本。
所謂機會成本就是你首付以及月供用來買房子,所失去的投資機會產(chǎn)生的價值。
1、100萬首付機會成本。
100萬的首付,如果你沒有拿去買房,那你可以拿去做其他投資,我們就對照比較保守的一些定期理財產(chǎn)品,年化利率是4.8%,如果按照復(fù)利計算,那么100萬5年之后會變成126.4萬,凈收益是26.4萬。
2、月供機會成本。
100萬貸款30年,月供是5609元,那么一年要還的錢是67308元,假設(shè)這些月供不拿來供房,你可以拿去做其他投資,我們?nèi)匀话凑漳昊找媛?.8%計算,而且是復(fù)利計息,那么5年時間月供對應(yīng)的收益大概是51677元。
把首付的機會成本以及月供的機會成本加起來總共是31.5萬左右。
這意味著,如果你有100萬的首付還有5600多塊錢的月供你不用來買房,而是拿去做其他投資,按照4.8%的年化收益利率計算,5年時間至少可以獲得31.5萬左右的收益,現(xiàn)在因為你拿這些錢去買房和供房了,你就會喪失這部分機會。
而你拿這部分錢去買房只獲得26.4萬元的收益,這個收益要比普通的理財產(chǎn)品收益還少5萬左右。因此從機會成本的角度去分析的話,你買這套房實際上是虧損的。
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