買房到底選擇固定利率還是LPR？‐‐。

2016年以后，國家對房地產(chǎn)的限制更加嚴(yán)格，雖然有房子住，但不是炒的。

但是年輕人沒有剛需房也是萬萬行不通的，買房就兩個問題，一在哪買，二貸款用什么利率，當(dāng)然你要說你全款買房，那當(dāng)我沒問，但是我建議你在有全款買房能力的時候依然選擇貸款買房，兩點原因，一??年輕人首套房資格十分珍貴，首付比例、貸款利率、貸款年限都有很大優(yōu)惠，如果你首套房用全款，二套房就享受不了各種優(yōu)惠政策。二貨幣都是貶值的，今年的30萬可比10年后的30萬價值高的多，干嘛一下子全交給開發(fā)商，貸款可以慢慢還，生活一步到位了也就沒有奮斗的動力。

2019年8月份央行出臺文件規(guī)定今后房貸不再錨定基準(zhǔn)利率改為LP R利率，這是一種由18家商業(yè)銀行報價形成了市場化的利率標(biāo)準(zhǔn)，12月28日央行再出文件規(guī)定存量房屋貸款也要重新簽訂合同改為LPR利率或者固定利率。那么什么是LPR利率呢？去買房子都是向銀行借錢貸款而貸款利率的多少是由央行頒布的基準(zhǔn)利率決定[貸款利率=基準(zhǔn)利率×(1+浮動)]，這里面基準(zhǔn)利率是由央行根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢而做調(diào)整的，??而浮動則是根據(jù)銀行對你個人征信是否可靠來進(jìn)行調(diào)整，你只能被動接受，我們這里有一組數(shù)據(jù)來直觀的表示下，你現(xiàn)在在杭州買了100平的房子每平3萬，??央行基準(zhǔn)利率為4.9%幅度為20%，我們這里取的都是大概的數(shù)字主要是讓你更加直觀的理解根據(jù)剛剛的房貸利率等于4.9×(1+20%）等于5.88%首付三成貸款7成要帶210萬，??如果你還30年的話，那光利息就是237.4萬，大家可以自己下一個房貸計算器去計算，那么現(xiàn)在??有兩個問題，一房貸利率太高，2010年銀行目前貸款5年期以上的利率為4.9%，限購的城市還會加浮動比例，房貸利率就超過5%確實很高??。二市場波動對你的貸款利率影響太小，簽了貸款合同后浮動的部分是不會變的，而基準(zhǔn)利率其實又很難變動，這就導(dǎo)致房貸利率基本上是個定死的利率。

那么LPR誕生的背景是什么呢？??貨幣，是中央銀行印出來的，但不能直接發(fā)給社會，而是要通過類似MLF的形式借給商業(yè)銀行，當(dāng)然央行貨幣投放形式不止MLF一種。??MLF就是中期借貸便利利率，可以理解為商業(yè)銀行向央行借錢的利率，也就是說商業(yè)銀行在拿到錢的那一刻就已經(jīng)有成本，而它的成本只能轉(zhuǎn)嫁給我們，而央行通過控制商業(yè)銀行來達(dá)到控制市場上熱錢流動的目的，?但這里有一個問題，如果央行提高M(jìn)LF的利率，商業(yè)銀行可以不借，選擇和其他銀行合作，這就導(dǎo)致央行不能通過控制MLF來引導(dǎo)商業(yè)銀行給老百姓放貸款的利率。??而LPR的出現(xiàn)解決了這些問題，它是由央行和市場一起決定的，因為它的公式為LPR=MLF+加點，其中MLF還是央行控制，還是根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢來宏觀調(diào)控，而加點的多少由央行指定的18家銀行在每年年末共同決定，??那么給老百姓的貸款利率公式就成了 貸款利率=LPR+加點=MLF+加點+加點。??第一個加點就是18家商業(yè)銀行商量的結(jié)果，第二個加點就是具體某家商業(yè)銀行看你的抵押資質(zhì)，這樣的話，政府通過調(diào)控MLF就可以直接參與到市場中間來，然后商業(yè)銀行不僅可以在LPR制定中有自己的影響，在放貸的過程中也可以看到借款方的資質(zhì)，從而進(jìn)行貸款利率的調(diào)整，實現(xiàn)真正的市場化，估計到這里有的小伙伴已經(jīng)氣得罵街，??這不是加了兩次點嗎？你信用資質(zhì)好的話，第二個加點可以是負(fù)的。

我這里做一個總結(jié)，LPR就是一個隨市場波動而發(fā)生變化的利率，由央行、商業(yè)銀行、市場以及個人共同決??，不管以后利率怎么變，變化的只會是LPR的值，因為之前的浮動加點都已經(jīng)寫在合同里了是變不了的，所以選LPR還是固定利率，其實就是你在賭??將來中國的利率會不會下調(diào)？你覺得利率會下調(diào)那就選擇LPR，你覺得利率會上漲那就選擇固定利率。從2019年LPR橫空出世以來，5年期LPR已經(jīng)從4.85%降到4.8%、4.75%、4.65%??。

如果你還是搞不清未來利率會怎么走，不妨看看發(fā)達(dá)國家利率走勢，??我們遲早會成為??發(fā)達(dá)國家對不對，那發(fā)達(dá)國家五年期借貸利率一般為多少呢？??美國5年期國債利率大概0.37%，英國5年期國債利率???0.04%，德國5年期住房貸款利率1.07%，而我國現(xiàn)在5年期??LPR利率是4.65%，以后LPR是繼續(xù)漲還是跌，我想大家心里都有數(shù)了吧，不管LPR要怎么走，如果背上一筆二三百萬的貸款再貸款個二三十年利息都上百萬了，上百萬的利息對于當(dāng)代年輕人來說的確是一筆巨額的開支。??我覺得隨著中國逐步向發(fā)達(dá)國家邁進(jìn)按照歷史的經(jīng)驗。?和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律，LPR肯定是要下降了，現(xiàn)在5年期4.65%的LPR太高了，年輕人買房還是建議要用LPR，不建議用固定利率。