廣州房地產(chǎn)市長/市場限制仍在增加代碼。

4月21日晚發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(“《通知》”)。

《通知》中涉及人才購房需社保、調(diào)整增值稅征免年限引起市場矚目。

在業(yè)內(nèi)人士看來，《通知》的出臺緊扣著廣州這輪樓市上漲中出現(xiàn)的“假人才真炒房”的行為，具有較強的針對性和導向性；同時，個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，也有助于抑制短線炒作，快進快出。

堵住人才炒房漏洞

部分能以人才名義購房的人士將在這輪“打補丁”式調(diào)控中喪失房票。

《通知》有指出，享受市轄區(qū)人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。

與以往樓市上漲不同的是，廣州這輪成交率先復蘇的區(qū)域黃埔區(qū)、南沙區(qū)等是人才購房放松的區(qū)域。

以去年成交升幅一度領跑廣州各區(qū)的南沙為例，在南沙工作的本科及以上學歷或中級工以上人才，在該區(qū)范圍內(nèi)購買首套房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。此外，港澳居民在南沙區(qū)購房，享受與廣州市戶籍居民同等待遇。而廣州曾于2017年3月升級樓市限購，規(guī)定非本市戶籍人口僅可購買一套住房，且需要連續(xù)繳納五年社保，僅增城區(qū)和從化區(qū)除外。

此次《通知》規(guī)定享受市轄區(qū)人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。這也是對以往的人才政策進行了微調(diào)，以進一步打擊投機客借人才之名行炒房囤房之實。

早在4月2日，《廣州市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱“《意見》”）發(fā)布。其中，就有提及，通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可轉讓。

彼時，就有房企人士向第一財經(jīng)記者直言，人才購房限售延至三年雖然有助于遏制投機客借人才名義炒房，但《意見》既不上溯既往成交記錄，也沒有設置人才購房的個人所得稅或社會保險的繳費門檻，難以有效甄別并打擊投機客“假人才真炒房”。

如今，人才購房受到個人所得稅或者社會保險繳納證明門檻的約束，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，這有助于進一步堵上人才炒房的漏洞。

“廣州對‘人才炒房’現(xiàn)象進行了嚴打，限購限售一起推進，說明在人才和購房政策方面進行了優(yōu)化，調(diào)控主動性和針對性增強?！眹儡S進指出。

業(yè)內(nèi)認為，廣州加碼人才炒房漏洞，也是在落實發(fā)改委“統(tǒng)籌做好放開放寬落戶、人才引進和房地產(chǎn)調(diào)控工作”的需要。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，這次人才政策新政，如果想獲得實效，必須還要輔助本地流水、本地就業(yè)證明，否則在房價上漲預期強烈的情況下，可能還會出現(xiàn)養(yǎng)社保的情況，即先簽約鎖定購房，一年以后再網(wǎng)簽。

《意見》明確，將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。增值稅征免年限的條件，這也是最近兩年房地產(chǎn)稅費調(diào)整的重要方向。

據(jù)不完全統(tǒng)計，包括深圳、無錫、沈陽、成都和廣州五城出臺了此類增值稅政策，即從過去的“滿2“調(diào)整為“滿5”。《意見》調(diào)至“滿5”，可以減少短線炒作的沖動，打擊快進快出的投資行為。

值得一提的是，廣州樓市限售政策并未升級，仍是2年。李宇嘉續(xù)稱，這意味著廣州還是希望樓市在高位能夠保持平衡，在價格穩(wěn)定的前提下，促進供需兩旺。

壓制投機炒作

這是本月來，廣州第二次出臺涉及樓市調(diào)控的政策。

這輪樓市出臺的背景是，廣州樓市在過去一年達到了近年新高，市場需求火爆。

合富研究院等多個機構數(shù)據(jù)均顯示，廣州2020年商品住宅成交有望突破1200萬㎡，為近三年高位；二手住宅成交年內(nèi)有望突破10萬套。

價格方面也有大幅上行。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國百城房價報告》顯示，廣州房價于2020年10月份首度突破3萬元/㎡，達到30396元/㎡。早在前兩年，廣州房價一度跌破2萬元/㎡。

其中，個別區(qū)域，投機炒房、業(yè)主群控盤等投機現(xiàn)象表現(xiàn)突出。諸如，天河珠江新城的領漲盤中?；ǔ菫?，帶動保利心語等一眾樓盤上漲，甚至波及到天河邊緣范圍。市場分化、標桿項目快速拉動區(qū)域房價跟漲的特征明顯。

此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2021年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數(shù)據(jù)顯示，廣州新建商品住宅價格同比上漲6.9%，二手住宅價格同比上漲9.8%，這個漲幅在四個一線城市中排名第一。

這種態(tài)勢仍在延續(xù)。3月小陽春，廣州樓市（一、二手住宅）總體持續(xù)復蘇。合富研究院指出，廣州一手住宅成交熱度回升至去年12月水平（合富研究院監(jiān)測80代表樓盤成交）；二手住宅全市網(wǎng)簽4454套，高于去年下半年月均水平，交投活躍。廣州越秀、天河、海珠、荔灣中心四區(qū)，供應緊張局面進一步加劇，近郊的黃埔、番禺階段性缺貨特征顯著，熱點板塊輪動至遠郊的白云、增城、南沙。整體來說，廣州樓市在過去一年迎來了近三年來的交投活躍期，而這種態(tài)勢仍在延續(xù)。

此輪調(diào)控來襲，在諸多市場人士看來，可謂恰逢其時。此前的4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住房和城鄉(xiāng)建設部門負責同志參加。稍早前的4月8日，倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個樓市升溫明顯的城市政府負責人，要求不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。大灣區(qū)重要城市，廣州升級調(diào)控政策也被認為順應時勢。

最新的4月6日，廣州市規(guī)劃和自然資源局關于公布《廣州市2021-2023年住宅用地供應三年滾動計劃》的通告。通告提到，2021-2023年，廣州全市計劃供應住宅用地1910公頃，年平均計劃供應住宅用地637公頃。從供應總量看，廣州2021年宅地供應計劃并未顯著增加。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2021年3月40城土地市場報告》顯示，3月份，40城土地市場整體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，土地成交量環(huán)比增長6%，同比增長8%；出讓金環(huán)比下降26%，而溢價率環(huán)比持平。其中，3月份，廣州等13城的土地成交溢價率為0，數(shù)量相比2月明顯增加，土地市場仍處于降溫中。

深圳一家TOP5的房企人士在留意到21日晚間廣州的樓市調(diào)控政策之際顯得較為從容。他向第一財經(jīng)記者表示，“調(diào)控目前尚未觸及供應端，側面也維護了開發(fā)商利益，不能影響開發(fā)商拿地熱情?！?/p>

李宇嘉也就廣州樓市后續(xù)走勢分析稱，調(diào)控政策抑制需求端，近期房貸額度收緊、按揭貸款利率明顯走高。廣州房貸利率已連續(xù)3個月上漲，首套房貸利率超北京。再加上土地供應放量溢價率下降，意味著廣州房地產(chǎn)市場將達到頂部，未來將在頂部徘徊，下半年預計將回落。