有人說(shuō)，最近抵押貸款利率從固定利率轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，在全國(guó)范圍內(nèi)逐步實(shí)施，受疫情影響，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度放緩的情況下，房貸利率將降低，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是從目前房貸利率的計(jì)算方式來(lái)看，下一次房貸利率是否會(huì)增加還是個(gè)未知數(shù)！但是這次房貸利率改革意義重大，意味著偏向市場(chǎng)化。

先來(lái)看看歷年5年期存款與貸款基準(zhǔn)利率分析

從1991年-2015年，5年期貸款基準(zhǔn)利率總體呈下降趨勢(shì)，近五年內(nèi)穩(wěn)定在4.9%，具體貸款利率根據(jù)當(dāng)?shù)劂y行加點(diǎn)浮動(dòng)為準(zhǔn)，從趨勢(shì)上來(lái)看，貸款利率的下調(diào)有利于降低人們貸款壓力，同時(shí)也鼓勵(lì)更多人選擇貸款消費(fèi)或者創(chuàng)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，1998年成為基準(zhǔn)利率的分水嶺，這一年也是“房改年”，從下半年起停止了住房分配制度，實(shí)現(xiàn)住房供給商品化，房地產(chǎn)的發(fā)展很大程度上影響了貸款基準(zhǔn)利率的變化，建設(shè)和完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系促進(jìn)貸款消費(fèi)，使得貸款利率逐漸下調(diào)。

從定期存款利率歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，每年對(duì)應(yīng)的期限普遍低于相應(yīng)期限貸款基準(zhǔn)利率，當(dāng)然這與銀行的經(jīng)營(yíng)體系有關(guān)，存款和貸款的利率差是銀行主要盈利方式之一，只有存款的銀行或只有貸款的銀行都不能保持長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，1999年的存款基準(zhǔn)利率處于低洼處，5年期僅有2.79%，到2007年存款基準(zhǔn)利率達(dá)到最大值5.85%，存款利率的浮動(dòng)與人們閑余資金有關(guān)，老百姓閑余資金較多時(shí)，對(duì)貸款的需求有所減少，導(dǎo)致銀行方的收益有所降低，為了控制成本，存款利率便出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，而貸款基準(zhǔn)利率的提高，一方面原因是“超前”消費(fèi)數(shù)量增多，負(fù)債率提高，閑余資金減少，另一方面銀行資金的競(jìng)爭(zhēng)力增大，特別是地方銀行的建立，使得市面資金逐漸分流。

所以從5年期存款和貸款基準(zhǔn)利率來(lái)看，下降對(duì)樓市有利好跡象。貸款基準(zhǔn)利率越低越能減輕房貸壓力，當(dāng)然對(duì)于部分城市而言并非如此，特別是近十年內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的城市，雖然房貸利率有所降低，貸款中金額和中利息卻逐漸增加，按照貸款基準(zhǔn)利率下行發(fā)展下去，接下來(lái)的時(shí)間內(nèi)房貸基準(zhǔn)利率依舊會(huì)有下調(diào)趨勢(shì)，但是最終的房貸利率是否會(huì)下降還是得看不同銀行的上浮比例。

樓市偏向“市場(chǎng)化”，利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定！

房地產(chǎn)快速發(fā)展已有20年之久，1998年的“房改”標(biāo)志著樓市逐漸趨于“市場(chǎng)化”，讓房子賦予商品的特性，用貨幣衡量房產(chǎn)價(jià)值，然而房子又作為人們生活的剛需產(chǎn)品，土地有限，盲目開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)，例如日本樓市崩盤(pán)的原因就在于將房子過(guò)分商品化，調(diào)控方面不夠精準(zhǔn)，最終導(dǎo)致房子貶值、房?jī)r(jià)下跌。

而我國(guó)的樓市得以健康發(fā)展，需依靠宏觀(guān)調(diào)控。例如一二線(xiàn)城市首付比例普遍高于地級(jí)市，二套房首付比例、貸款、契稅高于首套房，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)采取是土地出讓金制度，在限購(gòu)、限售調(diào)控方面加強(qiáng)有利于抑制炒房現(xiàn)象發(fā)生，除了為投資房產(chǎn)設(shè)立高門(mén)檻外，還推出二手房出售繳納個(gè)人所得稅制度，總總調(diào)控均指向“房住不炒”，為樓市健康發(fā)展保駕護(hù)航！那么為什么房貸利率計(jì)算方式會(huì)偏向于市場(chǎng)化呢？其意義有兩點(diǎn)：

• 1.報(bào)價(jià)銀行增多，同時(shí)這18家銀行能提高LPR的代表性，在這18家銀行里最終確定的LPR值作為參照目標(biāo)，有利于各大城市貸款利率維持在一定水平線(xiàn)上，保障全國(guó)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

• 2.保障借貸雙方利益，房貸利率在LPR浮動(dòng)基準(zhǔn)利率模式下，對(duì)雙方而言，降低了偏向于其中一方所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)了存款利率和貸款利率對(duì)稱(chēng)性。

對(duì)于此次貸款市場(chǎng)的改革，國(guó)外更看好貨幣寬松政策，例如美聯(lián)儲(chǔ)、歐央行等部分官員傾向于進(jìn)一步降息，對(duì)銀行而言，降息意味著利潤(rùn)空間有所降低，特別是全球已經(jīng)形成超前消費(fèi)模式，在征信系統(tǒng)不斷完善的前提下，貸款數(shù)量并不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲空間，盲目降息對(duì)銀行而言容易出現(xiàn)增加負(fù)債現(xiàn)象。

綜上所述，樓市健康發(fā)展，一方面要受到必要的宏觀(guān)調(diào)控，另一方面也要回歸到市場(chǎng)化發(fā)展，房企、銀行、購(gòu)房人三者之間相互影響、相互作用，才能更有效加強(qiáng)樓市逐步趨于穩(wěn)定！