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金穆日別墅14k/中建馬屯島地塊規(guī)劃/配售電商陷阱/萬科翡翠山魚探訪-蝦米洋蔥新聞

1、金穆日別墅下降到14k以下

2、張馬屯多地塊規(guī)劃

3、注意不要掉進分銷電子商務(wù)陷阱。

4、萬科翡翠山語訪問

更多內(nèi)容歡迎關(guān)注微信公眾號蝦。濟南房地產(chǎn)粉絲群號672915854。這里可以獲得最全面的房地產(chǎn)信息，一堆程序員可以一起做。(大衛(wèi)亞設(shè))。

假期第三天，文章寫得有點水，蝦米1號早上探訪華山張馬，2號路過孫村中煙奧萊組團，將在不忙時整理成文章，各位粉絲在假期探訪售樓處時，歡迎為蝦米拍攝沙盤圖，戶型圖，假如您外出游玩路過工地時，歡迎為蝦米拍照，蝦米公眾號為個人訂閱號，蝦米一人更新，精力有限，素材有很多取材于粉絲提供，感謝長久以來支持蝦米的朋友。

積土成山，風(fēng)雨興焉；積水成淵，蛟龍生焉；積善成德，而神明自得，圣心備焉。故不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海。

大家匯聚各種信息在一起，蝦米總結(jié)展現(xiàn)，為廣大購房者展現(xiàn)樓市實時動態(tài)，做到信息對稱，再次感謝大家。

金茂逸墅跌破14k

坐標雪山北部，蝦米粉絲接到電話金茂逸墅13600左右推出特價房，開始以為是拉客手段，經(jīng)過去售樓處探究，18F毛坯確實不少樓層已經(jīng)低于14k，最便宜的一號樓北面靠韓倉大道有明顯的劣勢，但是這個價格比首開已經(jīng)便宜很多了。

金茂逸總結(jié)下優(yōu)缺點，金茂路勁聯(lián)合開發(fā)，位置太靠北，，周邊基礎(chǔ)設(shè)施包括道路發(fā)展滯后，需要幾年的時間，金茂品質(zhì)不錯，物業(yè)管理等各個方面還是值的期待的，地勢低洼但是旁邊有泄洪溝，加以時日發(fā)展應(yīng)該還是不錯的，此地成熟有以下幾個要素，R2開通，飛躍大道韓倉大道打通高速東西，韓倉河?xùn)|路修建直通文旅城，中學(xué)地塊建成。

前情回顧

2018年7月13日土拍中，雪山片區(qū)韓倉河?xùn)|A-1地塊，金茂、路勁聯(lián)合拿地，樓面地價9713元/㎡，溢價率4%。

蝦米要特別說明，金茂逸墅的項目距離售樓處大約800，請沿著售樓處這條路直行到盡頭，也就是鐵路附近，看一下工地，不說別的先上圖告訴你有多低洼，在這里南高北低表現(xiàn)的尤為明顯，根據(jù)旁邊的城市之光規(guī)劃圖，在這800米的南北距離上，海拔高度差高達16米，希望購房者尤其要注意，雖然旁邊韓倉泄洪溝，但如此大的高度差，表示有很大影響，而且未來R2地鐵濟鋼新村站在鳳鳴路十字路口，假如想去坐地鐵，那么你要步行1500多米，并且要克服16米的海拔高差爬坡，單車你別琢磨了，蝦米反正是騎不上來，推著上來的。

以下來源于規(guī)劃圖的地理高差

未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載

中建張馬屯多地塊規(guī)劃

坐標工業(yè)北路張馬屯南部，中建張馬屯多地塊規(guī)劃公示，A-4，A-3，C-6-1地塊，兩家子項目公司，濟南煜孚置業(yè)，濟南鵬孚置業(yè)，母公司均為中建，看圖比較籠統(tǒng)，讓我們挨個地塊看一下位置。

首先C-6-1地塊，根據(jù)奧體中路半U形狀地塊，開源中路以南分析，該地塊為錦悅府項目以南，位置非常不錯，距離地鐵更近，容積率1.91，樓面價7252。

A-3地塊最大容積率不超過1.69，樓面價9805，該地塊位于奧體中路U形的左半部，緊鄰奧體中路，鳳凰首府C6向南第三個地塊，根據(jù)蝦米粗魯計算，距離R3地鐵最遠不超過700米，位置非常好，樓面價高在于此。

A-4地塊位置就更加好了，A-3以南，距離工業(yè)北奧體中交叉口只隔著一個大地塊，預(yù)測距離地鐵不足500米，容積率2.32，樓面價6985，這個地塊位置和不錯，預(yù)計將是剛需高層地塊，價格可能會非常誘人。

前情回顧

2019年7月22日土拍中，中建如愿拍的張馬屯五宗地塊，五宗地塊大部分位于張馬河以東，楊家路以南，文字描繪起來大家可能摸不清頭腦，張馬河蝦米在地圖查不到，但是從衛(wèi)星圖可以看到，奧體中路與工業(yè)北交叉口往北，有一條蜿蜒向北的河道，這里就是張馬河，楊家路嘛，蝦米知道萬象新天體育公園附近有一條楊家路，東西向，因此蝦米理解為，這是未來楊家路的西延伸，楊家路距離工業(yè)北路的距離在700米以內(nèi)，因此這幾個地塊的范疇就形成了。

本次土拍的地塊位置可謂非常好，距離工業(yè)北路不遠又不近，不緊鄰工業(yè)北路規(guī)避了噪音風(fēng)險，根據(jù)蝦米的規(guī)劃圖推理，最難邊緣要超過240米以上，最遠距離除去開源中路那塊C-6-1地塊，其余地塊的最北邊緣不超過700米，更靠南位置更好，距離地鐵站距離更近，根據(jù)測算推理，R3地鐵工業(yè)北路站位基準，各地塊的距離在400米到800米之間，未來的都是標準地鐵房范疇。

比起2017年大碧帝國大殺四方那次土拍，樓面價實惠了不少，為什么呢，蝦米特意做了一張表進行對比，咱們類比一下，對比樓面價必須比對容積率，相同容積率才有參考價值。碧桂園鳳凰首府C5地塊的容積率1.58，樓面價是13402，而中建A-3，A-7容積率分別為1.69,1.51,樓面價分別為9805,9256，魅力之城容積率2.51，樓面價9193，中建A-4地塊容積率2.32，樓面價僅為6985。。。。。大家從蝦米做的圖表中對比下吧，當然本次土拍也有捆綁條件，蝦米僅僅是從樓面價來看，大碧帝國壓力很大，當然考慮到下半年拿地，冬季開發(fā)有困難，蝦米認為給大碧帝國各盤還有大約7到8個月的時間，否則來年開春中建軍團整裝待發(fā)時，東起壩王路的公園大道以及龐大的M地塊，西至大辛河畔的祥泰城文峰文鼎軍團，南臨中建張馬軍團，大碧帝國在樓面價成本處于絕對劣勢，這是一條無形的鎖鏈，第一條島鏈就此形成。

警惕掉入分銷電商陷阱

之前蝦米介紹這方面坑的時候太多次了,這里就不贅述了，長假蝦米發(fā)現(xiàn)很多樓盤存在電商費或者服務(wù)費，這些錢是消費者購房款之外的費用，一般用于給渠道的賞錢，現(xiàn)在售樓處的分銷費已經(jīng)從2萬到6,7萬不等，中介分銷迎來最好的時代，錦繡天地長假期間的分銷費是現(xiàn)結(jié)的，就是購房者繳納定金，立刻給中介賞錢，蝦米在此特別提醒各位購房者，一定要看好價目表，原價與折后價，假如出現(xiàn)，2萬抵扣三萬，7萬抵扣9萬之類的不合理折扣，要特別詢問這部分錢是否可以開發(fā)票，是否算作購房款，否則這將是你被揩油的費用，現(xiàn)在市場太亂了，這部分費用很多不開發(fā)票，蝦米認為這屬于偷稅漏稅。未來如果出現(xiàn)退房情況，這部分費用是不會退的，特別提醒。

萬科翡翠山語探訪

坐標唐冶，稼軒中學(xué)對面，粉絲近期路過萬科翡翠山語，拍下以下圖片，翡翠山語在唐冶東北部，遠離航道此處較為寧靜，距離二中稼軒距離近，未來租賃需求會非常旺盛，背靠山坡，自然環(huán)境還是很不錯，蝦米假期路過兩次唐冶，非常喜歡此地的自然環(huán)境，路網(wǎng)，公園也特別多，唐冶經(jīng)過多年的填空，可以說住宅達到一定規(guī)模，在幾年后各大寫字樓集群，商場開業(yè)后，唐冶將迎來大變。