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經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者陳博說，時隔5年，京畿集團(tuán)有限公司(“京畿”)在深圳康達(dá)爾(集團(tuán))股份有限公司(“ST康達(dá)爾”，“000048”。SZ ")的股權(quán)爭奪戰(zhàn)可能進(jìn)入最后階段。

10月19日，ST康達(dá)爾發(fā)布了京基發(fā)起的《要約收購報告書》。

《要約收購報告書》顯示，本次京基收購的股份數(shù)量約3907.69萬股，占ST康達(dá)爾股份總數(shù)的10%，要約價格為24元/股，收購所需最高資金總額約9.38億元。在《要約收購報告書摘要》提示性公告日前30個交易日，康達(dá)爾的平均股價為19.39元/股，以此估算，平均每股溢價率達(dá)23.78%。

此次要約收購是京基向ST康達(dá)爾除京基以外的其他股東發(fā)出的部分要約收購，要約期限為2018年10月22日-2018年11月20日，最后3個交易日（即11月16日、11月19日、11月20日），預(yù)受股東不得撤回其對要約的接受。

按照要求，要約收購的生效條件為：最后一個交易日中登公司深圳分公司臨時保管的預(yù)受要約的ST康達(dá)爾股份申報數(shù)量必須達(dá)到或超過 1953.84萬股(占總股數(shù)的 5%)。

目前，京基已在披露《要約收購報告書摘要》后的兩個交易日內(nèi)將不低于收購資金總額的20%（約1.88億元）存入中登公司深圳分公司指定的賬戶，作為履約保證金。京基表示，本次要約收購所需資金均來源于自有資金，資金來源具有合法性，不直接或間接來源于ST康達(dá)爾或其下屬關(guān)聯(lián)方。

根據(jù)《京基集團(tuán)有限公司審計報告》，截至2017年12月31日，京基的貨幣資金余額為45.79億元，總資產(chǎn)為520.44億元。京基稱，已就履行本次要約收購義務(wù)所需資金進(jìn)行了相應(yīng)必要安排，具備本次要約收購的履約能力。

在《要約收購報告書》中，京基提到本次要約收購的目的旨在取得ST康達(dá)爾的控制權(quán)，不以終止ST康達(dá)爾上市地位為目的。接下來，京基將利用自身資源優(yōu)勢和業(yè)務(wù)經(jīng)驗，幫助ST康達(dá)爾提升管理效率、優(yōu)化資源配置，進(jìn)一步增強其持續(xù)盈利能力、促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展、提升其價值及對社會公眾股東的投資回報。

2013年9月起，自然人林志通過其控制的13個股票賬戶，一路低調(diào)買入康達(dá)爾股票至19.8%，并于2016年初將所持股份全部轉(zhuǎn)讓給京基，京基隨后又以自己名義增持了11.85%的股份。截至《要約收購報告書摘要》公告日，京基直接持有康達(dá)爾無限售條件流通股約1.24億股，占總股份的31.65%。

康達(dá)爾控股股東深圳市華超投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“華超控股”）與自然人股東季圣智是一致行動人，合計持有31.66%的股份。工商信息顯示，康達(dá)爾原董事長羅愛華及其丈夫陸偉民，各持有華超控股60%和40%的股份。

京基和華超雙方的股權(quán)之爭曠日持久，但8月13日，康達(dá)爾發(fā)布重大事項公告稱，收到深圳市公安局的信息，公司董事長羅愛華因涉嫌背信損害上市公司利益罪被采取刑事拘留；時隔兩天，康達(dá)爾董事李力夫、監(jiān)事張明華也因涉嫌同樣罪名被刑事拘留。

這場戰(zhàn)爭的局勢瞬間“峰回路轉(zhuǎn)”，京基得以進(jìn)一步“入主”康達(dá)爾的董事會及管理層，熊偉、巴根、蔡新平、黃益武等多位京基人士火速被選舉為康達(dá)爾新一任董事長、總裁及副總裁等職務(wù)。

可以預(yù)見的是，一旦本次要約收購成功完成，京基將最多持有ST康達(dá)爾41.65%的股份，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過華超控股。

京基的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、商業(yè)經(jīng)營與管理、酒店投資與管理、物業(yè)管理等。本次《要約收購報告書》首次披露其最近三年的財務(wù)狀況，從2015-2017年，京基的營業(yè)收入分別約為95.69億元、129.77億元、85.19億元；歸屬于母公司股東的凈利潤分別約15.14億元、8.54億元、2.87億元；資產(chǎn)負(fù)債率分別為59.96%、60.44%、61.47%。這些數(shù)據(jù)反映出，京基的盈利能力總體呈現(xiàn)下降趨勢，負(fù)債水平卻逐年上升。

不過，從長短期借款情況來看，2016年，京基的短期借款為16.5億元，長期借款為154.48億元；2017年這兩個指標(biāo)則為0.7億元、190.28億元，負(fù)債結(jié)構(gòu)有所改善。

值得關(guān)注的是，在上述2016年、2017年的營業(yè)收入結(jié)構(gòu)中，比重較大的兩塊收入分別是房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入、房地產(chǎn)出租收入。按照京基披露的數(shù)據(jù)，2016、2017兩年，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)營業(yè)收入約為105.29億元、59.46億元，房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)收入則約10.45億元、10.90億元。這也意味著，導(dǎo)致京基這兩年營業(yè)收入下滑的直接原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的收縮。

而康達(dá)爾的業(yè)務(wù)板塊主要包括農(nóng)業(yè)、公用事業(yè)、地產(chǎn)、金融四部分。2017年年報顯示，2016-2017年，康達(dá)爾實現(xiàn)營業(yè)收入分別約15.61億元、29.43億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)的收入分別0.73億元、13.93億元，比重由2016年的4.70%上漲至2017年的47.34%。

2018年上半年，康達(dá)爾約10.64億元的營業(yè)收入中，房地產(chǎn)開發(fā)收入達(dá)到3.24億元，占比30.45%。從中可以判斷，房地產(chǎn)開發(fā)收入在康達(dá)爾的營收中正逐漸占據(jù)“半壁江山”。

在2016年年報中，康達(dá)爾曾指出，其地產(chǎn)板塊下轄土地、商鋪、廠房、宿舍等可出租面積約35萬平方米，公司的土地儲備面積約24.3萬平方米。彼時康達(dá)爾提出要尋求儲備新的土地資源包括產(chǎn)業(yè)用地及地產(chǎn)項目用地，并繼續(xù)探討和嘗試海外地產(chǎn)發(fā)展的路徑和區(qū)域。

當(dāng)前，位于深圳寶安西鄉(xiāng)的山海上園項目與沙井工業(yè)園城市更新項目，是康達(dá)爾在房地產(chǎn)板塊的主要儲備。

這兩大項目，早年均是康達(dá)爾名下的養(yǎng)雞場、養(yǎng)豬場等生產(chǎn)基地。2011年11月30日，康達(dá)爾與深圳相關(guān)政府部門簽訂了兩個《收地補償協(xié)議書》，除了獲得共計8.26億元的土地補償款之外，康達(dá)爾還獲得西鄉(xiāng)固戍地塊 10.5 萬平方米商住用地、沙井地塊 12.5 萬平方米商住用地，補繳地價后進(jìn)行商品住宅開發(fā)。

公開資料顯示，康達(dá)爾目前地產(chǎn)板塊主要開發(fā)項目為山海上城，共分四期開發(fā)，其中，一期已于2014年竣工，二、三、四期總占地面積約9.2萬平方米，總計容面積約45.3萬平方米。

由于京基與康達(dá)爾在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面存在相同、相似業(yè)務(wù)，在《要約收購報告書》中，京基集團(tuán)實際控制人、董事長陳華作出承諾，本次要約收購?fù)瓿珊?，在獲得有關(guān)與康達(dá)爾具有直接競爭關(guān)系的業(yè)務(wù)機會時，京基、康達(dá)爾與第三方將進(jìn)行善意協(xié)商以促使康達(dá)爾實施該等業(yè)務(wù)機會。5年之內(nèi)，將以屆時法律法規(guī)允許的各種方式解決與康達(dá)爾之間的同業(yè)競爭問題。