前言：

2018年9月10日，21世紀(jì)房地產(chǎn)劉平老師訪問了“石家莊二手房交流群”，向廣大網(wǎng)民解釋了“石家莊二手房房地產(chǎn)市長/市場現(xiàn)狀揭秘”

劉平表示：8月份是傳統(tǒng)淡季，石家莊的二手房市場成交量和成交價(jià)在這個(gè)月并未見明顯起伏，不過，二手房成交價(jià)格略有提升，主要因?yàn)橘彿空呓Y(jié)構(gòu)發(fā)生變化，優(yōu)質(zhì)房源開始出現(xiàn)成交，剛改開始入市，改變了市場之前以剛需為主的局面！

課程實(shí)錄

大家好，我是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的劉平，我是從零七年加入到21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)。一直都在從事的是二手房買賣租賃貸款等業(yè)務(wù)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)碧水青園店長 劉平經(jīng)理

今天主要給大家分析以下幾方面的內(nèi)容，第一方面，是石家莊二手房八月份的一個(gè)成交情況、以及成交的主要人群、主要戶型區(qū)域；第二部分，是我們對目前金九銀十的一個(gè)市場的判斷；第三部分，給大家推薦一些熱門的小區(qū)以及比較優(yōu)質(zhì)的房源。最后，是大家自由的問答時(shí)間大家有關(guān)二手房方面的信息都可以隨時(shí)跟我溝通。

首先呢給大家分析一下我們2018年石家莊二手房市場的成交情況。

從以上這個(gè)表里呢，大家可以看到。主要成交的價(jià)格區(qū)間還是集中在了一百到一百五十萬占比到了百分之四十點(diǎn)七。

主要成交的面積呢，是五十到一百一十平米。其實(shí)從五十平米到一百一十平米，大部分的成交戶型還是兩室的為主。

兩室的占比呢，到了百分之六十六，這就是我們目前主要的一個(gè)成交面積和成交價(jià)格。

但是根據(jù)我們大數(shù)據(jù)的一些分析呢，我們發(fā)現(xiàn)八月份的成交單價(jià)。會(huì)比七月份六月份略有上浮。所以最近一段時(shí)間我接到過很多業(yè)主和客戶的咨詢。說我們二手房的價(jià)格是不是漲了。價(jià)格有沒有變化，然后是不是成交量上升了。在這我可以肯定地跟大家說啊，整個(gè)的一個(gè)大市場大環(huán)境是比較穩(wěn)定的，沒有太大的變化，我們看到的單價(jià)有所提升，主要原因是因?yàn)槌山坏目蛻艚Y(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。

在以上成交單價(jià)這個(gè)表格里邊我是列舉了一些成交量比較大的小區(qū)，或者說我們客戶關(guān)注度比較高的社區(qū)。這些數(shù)據(jù)是已經(jīng)成交了的數(shù)據(jù)，非常具有參考價(jià)值。

從這些成交量比較大的社區(qū)里面我們不難看出還是便宜的房子是比較好成交的。比如說國瑞城成交單價(jià)在一萬四千多。城果小區(qū)成交單價(jià)一萬兩千三，碧水藍(lán)灣是一萬兩千一。包括珠峰花園成交單價(jià)是一萬三千九，恒大綠洲是一萬四。也就是說在一萬出頭兒的，這樣的房子相對來說成交占比還是比較大的，之所以我們看到的大數(shù)據(jù)里面的成交單價(jià)有所上升，是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在改善的客戶群體發(fā)生了變化，改善的客戶逐漸多了起來。

改善型的客戶呢，成交的主要還是那些抗跌性比較好的樓盤。比如像碧水青園成交單價(jià)還在兩萬一。遠(yuǎn)見小區(qū)的成交單價(jià)應(yīng)該在兩萬三千多。包括萬達(dá)國際城這些比較抗跌的社區(qū)。然后提升了我們的成交單價(jià)，實(shí)際上市場并沒有太大的變化。

上面表格里的這個(gè)國瑞城呢，是義堂國瑞城不是咱們說的談固國瑞城。談固國瑞城的價(jià)格還是略微高一點(diǎn)的。談固國瑞城那邊的單價(jià)，現(xiàn)在基本上還是在一萬八九接近兩萬。因?yàn)樗姆孔邮潜容^新的大部分的還沒有房產(chǎn)證陸續(xù)在下。然后也是雙稅，所以他的價(jià)格多少會(huì)受一點(diǎn)影響成交單價(jià)基本上是接近兩萬。

義堂國瑞城的價(jià)格的確不是很高，或者說我們成交的這些房子是這個(gè)小區(qū)里邊單價(jià)最低的房源。各個(gè)小區(qū)不光是我們的國瑞城包括恒大綠洲珠峰花園等等，所有的小區(qū)里面的掛牌價(jià)格還是會(huì)略微高于成交價(jià)格的。這些數(shù)據(jù)呢，是完全真實(shí)的。成交數(shù)據(jù)，也就是說，只有便宜的房子是能賣的出去的房子，才能成交的房子。那些掛在市場價(jià)差不多的，然后或者說略高于市場價(jià)的，這樣的房源的，出售的周期還是比較長的或者說還是賣不掉的。

關(guān)于入手二手房和新房哪個(gè)更合適的問題。那就跟我們現(xiàn)在要去買寶馬還是買奧迪哪個(gè)更好的問題，這個(gè)我很難給大家說到底哪個(gè)更合適是各有利弊，在這兒只需要提醒大家的是買新房一定要買五證齊全的房子。只要他的五證沒有問題。然后他的位置，戶型價(jià)格各方面都是你理想的你想要的，那你就可以入手。

還回到我們剛才提到的八月份的一個(gè)成交對比。其實(shí)從零七年一直到現(xiàn)在。這近幾年的成交里邊，每年的夏天相對來說天氣比較熱，然后無論是我們二手房的從業(yè)人員還是我們的客戶。都是不太愿意出來看房的。所以說，每年的八月份的成交量相對來說都是比較低的，然后。一八年的八月份反而是相對比較穩(wěn)定的，也就是這樣看上去的話，一八年相比其他年份來說，這個(gè)成交量還是比較高的。

現(xiàn)在大家看的這個(gè)表兒呢，就是我們各個(gè)片區(qū)的一個(gè)掛牌均價(jià)。這個(gè)掛牌均價(jià)，其實(shí)掛牌價(jià)和成交價(jià)之間還是有差距的。我們這個(gè)掛牌兒價(jià)呢，還是一句話，裕華區(qū)單價(jià)17482元排到了第一。其次呢，是我們橋西區(qū)現(xiàn)在是一萬六千多。

鹿泉區(qū)的成交單價(jià)比較低，但是鹿泉的成交量是非常高的。也就是說，目前我們剛需客戶為主，便宜的房子是比較好成交的房子。無論是鹿泉區(qū)的還是二環(huán)外，二環(huán)附近的。或者說一環(huán)內(nèi)有一些價(jià)格洼地的房子，成交周期還是比較短，成交量還是有的。

再給大家回顧一下我們的成交價(jià)格。在這個(gè)城郊的表上不難看出。一百五十到兩百萬之間的成交占比占到了百分之十八點(diǎn)六。再擱到以前成交市場不是很好的時(shí)候，兩百萬以上的房子成交量基本上是沒有的。那我們能看到兩百到三百萬的成交量占到了百分之5.7。三百萬以上的占到了百分之2.1。也就是說剛需客戶為主的這種市場下，改善的客戶也逐漸的涌入了我們二手房的成交市場里面。

在我們兩室成交為主的這種市場環(huán)境下，我們可以看出三室的占比也逐漸多了起來，一百一十平米到一百五十平米之間的大部分的是以三室的為主，那三室的成交占比也占到了百分之十七點(diǎn)二。也就是說這些改善的客戶把自己的小戶型賣掉之后換成大戶型的?；蛘哒f有二環(huán)外換到二環(huán)內(nèi)的?；蛘哒f有老破小的就小區(qū)換到高檔社區(qū)的，這樣的客戶群體占比，然后在八月份。嚴(yán)格意義上來說，是從七月份開始，這些客戶就逐漸的比之前就是在一八年的一二季度多了很多。

是的，陳華老師說的非常準(zhǔn)確。然后我再接受咱們客戶咨詢的時(shí)候呢也是越來越多的客戶來問到我這樣一個(gè)問題，他說我們石家莊哪些小區(qū)的房子，價(jià)格是比較堅(jiān)挺的，或者說他是比較抗跌的。它的保值功能是比較好的。

我也曾經(jīng)做過歸納和整理就是我們石家莊的一些高檔社區(qū)，比如恒大華府。萬達(dá)遠(yuǎn)見等等，尤其是這些次新房小區(qū)。然后相對來說物業(yè)環(huán)境比較好的。小區(qū)管理比較完善，綠化條件也比較好，就是它這個(gè)尤其是大房企的。這些相對來說它的保值和抗跌性都要好很多。所以我們很多這種改善的客戶呢，都會(huì)選擇這種比較高檔的社區(qū)。

今天我們不說這些比較高檔的社區(qū)價(jià)格相對較高的這種樓盤。主要給大家分享的還是主流社區(qū)。接下來給大家分享一個(gè)熱度樓盤的掛牌兒價(jià)。也就是說這些樓盤在網(wǎng)絡(luò)上的點(diǎn)擊率，包括在我們門店的咨詢量。都是比較高的。然后我們可以看一下我們這樣的小區(qū)的一個(gè)掛牌兒價(jià)格。

因?yàn)槲覐氖碌氖嵌址康囊痪€。然后直接接觸的是我們的房主和客戶最近一兩個(gè)月我聽到最多的話就是。哎呀，早知道當(dāng)初我這個(gè)房子能賣多少多少錢怎么降了這么這么多。當(dāng)時(shí)房價(jià)高的時(shí)候，我怎么就沒有關(guān)注這個(gè)房子呢，現(xiàn)在賣的話，感覺要虧很多。這是百分之九十的業(yè)主都會(huì)跟我分享的兩句話。

從我們熱度樓盤的掛牌兒價(jià)呢，也可以看出來。其實(shí)很多二環(huán)外的房子，價(jià)格并不低；很多二環(huán)內(nèi)的房子呢，價(jià)格也并不是很高。

主要原因呢，我覺著還是跟我們石家莊的發(fā)展有關(guān)。其實(shí)無論現(xiàn)在在石家莊的各個(gè)角落，然后只要有商圈兒，我們能滿足我們的基本生活，工作醫(yī)療教育。等等。只要這些需求都能解決的話，那這個(gè)小區(qū)的價(jià)格。就不會(huì)很低，或者說這個(gè)商圈的價(jià)格就都不是很低。

相對于我們業(yè)主來說，我們有很多客戶也非常是有感慨。然后都在說房價(jià)不是降了嗎，房價(jià)不是降了嗎，怎么價(jià)格還是這么高，還能再講一講嗎，所有的客戶看完房子之后都希望房主降一降再降一降低一點(diǎn)，再低一點(diǎn)。我也不著急，我可以再等一等。我要再跟房主按摩一段時(shí)間，然后沒有客戶買的話它的價(jià)格會(huì)不會(huì)再降一點(diǎn)呢。

我個(gè)人建議呢，就是我們買房呢，別扎堆兒別跟風(fēng)。別覺得說現(xiàn)在房市不好，行情不好，房價(jià)在降那我就要再等一等再等一等。其實(shí)我們絕大部分的客戶購房群體還是以剛需為主，我們普通人買房呢，一定要考慮的是我們的逃生指數(shù)。看看看著我們這個(gè)房子漲的多了賣不出去賣不掉，又有什么用呢。所以說，對于剛需的客戶來說，你買來只是用來住的。對于我們絕大部分普通人來說買房的首選，一定要是有學(xué)區(qū)有地鐵。最起碼就是周邊商圈配套要齊全的。實(shí)在買不了了，然后再買郊區(qū)。

當(dāng)然以上觀點(diǎn)呢，也是我個(gè)人的觀點(diǎn)。我們隨著現(xiàn)在石家莊的發(fā)展呢，我們新四區(qū)的成交量也真的是很高。

關(guān)于現(xiàn)在。到年底的這個(gè)行情到底會(huì)怎樣變化，我個(gè)人感覺是還是會(huì)比較穩(wěn)定。因?yàn)檎麄€(gè)2018年度，尤其是春節(jié)過后。從我們的三月四月五月一直到八月份這幾個(gè)月的成交單價(jià)成交量。相對來說都是比較穩(wěn)定的，大家都在理智消費(fèi)。投資客基本上沒有了。從投資客的退出，我覺得是我們二手房降溫的一個(gè)重要的風(fēng)向指標(biāo)。

你說的這個(gè)問題也很常見?，F(xiàn)在我們市場上有很多急于拋售的這種房產(chǎn)。也就是我們俗稱的撿漏的房源。這些房主呢，絕大部分都會(huì)是在一六年或者一七年上半年五月份以前然后購買的房產(chǎn)。那這些房產(chǎn)呢，當(dāng)時(shí)買入的價(jià)格的確是蠻高的。所以高額的利息高額的房貸，然后導(dǎo)致他的這個(gè)收入跟不太上，所以。你就應(yīng)急進(jìn)行了第二輪或者第三輪的這種抵押。所以這樣的房子呢，是入不敷出的，然后被套牢了，所以他急于出手這樣的房產(chǎn)也在市面兒上占比也是有相當(dāng)一部分的。

但是我個(gè)人建議，如果沒有充足的資金的話?；蛘哒f對二手房交易流程環(huán)節(jié)不是那么懂的話，不建議大家去做太多關(guān)于這樣的撿漏的房源，真的是稍有不慎，可能會(huì)導(dǎo)致你在這個(gè)交易的過程中錢財(cái)兩空。

在這兒也正好給大家普及一下我們石家莊現(xiàn)行的限購政策，我們石家莊當(dāng)下的限購政策是。本市戶口限購兩套。外地戶口交納保險(xiǎn)滿二十四個(gè)月限購一套。這樣說的是貸款買房，如果全款的話呢，本市戶口是不限購的買幾套都可以。

現(xiàn)在我們的成交量之所以沒有像一六年那么瘋狂，主要也是由于我們的購房成本提高，現(xiàn)在我們市場二手房市場呢，交易比較規(guī)范，不能高評多貸，所以就是正常成交價(jià)的三成啊，首套的話，二套的話呢，如果首套貸款結(jié)清了首付是四成，如果貸款沒有結(jié)清首付是五成?，F(xiàn)在的利率上浮呢，首套上浮十到十五二套上浮百分之二十。也就是說我們購房者。然后這個(gè)首付和月供提升導(dǎo)致我們很多人想買的確是。怕買不起。所以說我們買房的客戶群體有所減少，這是導(dǎo)致我們成交量相對下降的一個(gè)重要的原因。

我個(gè)人感覺呢，其實(shí)這幾年以來。房地產(chǎn)調(diào)控一直都是控制有錢人，然后盡量的扶持我們的弱勢群體。這個(gè)大的政策，其實(shí)影響最大的我覺得是中間的那一部分人。也就是說，夠不上有錢，但是比弱勢的略微好那么一點(diǎn)點(diǎn)。我個(gè)人建議呢，就是趕緊努力讓自己變成不是中間的這一層。因?yàn)槲覀兊却亲畲蟮某杀?，很多人都是拿著手里的首付，然后越等越等。等著政策照顧你的時(shí)候你沒有買，然后最后被這個(gè)時(shí)代所拋棄。其實(shí)剛需的客戶或者說買房子是用來住的自己自住的客戶，什么時(shí)候買房都是合適的。

早在大概是一二年一三年的時(shí)候。我印象里一三年的時(shí)候房子成交量也是比較高的。價(jià)格也有一個(gè)小幅的上升，當(dāng)時(shí)我記著孫宏斌說過一句一個(gè)觀點(diǎn)，我個(gè)人還是比較認(rèn)同的。就是在這個(gè)房地產(chǎn)市場不太穩(wěn)定的時(shí)候到底應(yīng)該怎么去。做選擇。

他是這樣說的，他說這個(gè)房地產(chǎn)市場的走向取決于我們買房人的預(yù)期，你等或者你買都是有風(fēng)險(xiǎn)的。如果有人問你該買還是不該買。那么建議呢，還是自己去判斷，因?yàn)殄X是你的。每一次市場大的變化的時(shí)候。錢越多的人更愿意判斷或者說他更有判斷或者說他更容易判斷。錢越少的人他就越不愿意判斷越不愿意出手。更容易去相信一些網(wǎng)上啊，報(bào)紙上啊，就等等，就是說的那些。大的政策方向行情等等。他會(huì)有很多理論來支持他自己那個(gè)糾結(jié)的心。

我個(gè)人還是比較認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)的就是房子吧，總是越住越大，然后我們現(xiàn)在買房的客戶群體主要還是八零后九零后居多。其實(shí)八零后現(xiàn)在大部分的都是從二環(huán)外。換到市區(qū)，然后來買學(xué)區(qū)房，我們很多九零后呢，可能會(huì)選擇一些次新房，或者說公寓產(chǎn)品。然后相對來說居住感會(huì)比較好一點(diǎn)。

我覺得大家的問題還是比較多的。金九銀十呢，其實(shí)大家應(yīng)該很明顯，如果你在賣房或者你想買房，你應(yīng)該能很明顯的感覺到。你現(xiàn)在接到的中介從業(yè)人員的電話，多了起來，看房的多了起來，或者說約你看房的人多了起來市場也活躍了起來，然后未來的九到十月份，我認(rèn)為。應(yīng)該是一個(gè)成交比較好的這個(gè)月份。今年基本上一年度也就快過去了，我覺著。就是無論是新房還是二手房阿，大家看。就是多看多對比，遇到適合自己的就盡快下手。

最后給大家分享幾套房源。以上這幾套房源呢，都是真實(shí)在售的房源。尤其第一條富強(qiáng)小區(qū)沁舒園這個(gè)雖然樓層比較高，但是他的單價(jià)也足夠我們來看一看，或者說有足夠大的吸引力，他的單價(jià)僅售一萬二。我覺得還是比較有吸引力的。其他小區(qū)的這些房源呢，也是我將整理的就是這些相對比較優(yōu)質(zhì)的房源。

答疑環(huán)節(jié)

網(wǎng)友：紫金悅城和奧北公元的二手房是什么價(jià)位？

劉平：其實(shí)紫晶悅城和奧北公元的力地理位置差不多周邊配套也還不錯(cuò)，都不太相上下相比較而言呢，紫晶悅城有個(gè)學(xué)校就是這個(gè)北師大附小。相對來說吧啊，然后紫晶悅城他的體量更大一些。這個(gè)兩個(gè)小區(qū)的價(jià)格也是差不多的，現(xiàn)在基本上成交價(jià)格就是在一萬六七左右。因?yàn)檫@兩個(gè)小區(qū)都是新小區(qū)屬于我們二手房里的次新房紫晶悅城還有很多房產(chǎn)證沒有下來，所以他都是雙稅，加上稅的話，價(jià)格還是蠻高的。所以說目前房主到手的價(jià)格基本上也就是一萬六七這樣。

網(wǎng)友張震：剛下房本兒的房子稅比較多，能不能只公證一下，找一個(gè)委托人。等稅費(fèi)低了再過戶可以嗎？

劉平：那這種情況下呢，按照我們這個(gè)程序上來說的話，也不是不可以，是可以鉆這樣的空子。但是呢，不建議。為什么這樣說呢，因?yàn)楣C房產(chǎn)是以登記為準(zhǔn)的他只做了公證，那么房產(chǎn)還是登記到原來房產(chǎn)房主的名下。一旦出現(xiàn)了房價(jià)的變化，那就會(huì)產(chǎn)生一些沒必要的糾紛。

螺絲隔：歐景園的房子八十八平米的降到一百四十五萬了？

劉平：這個(gè)歐景園兒呢，就是我們的卡瑪國際花園這個(gè)小區(qū)的房價(jià)相對來說還是比較高的，在那個(gè)周邊。還是定位相對比較高端的社區(qū)。那個(gè)小區(qū)里邊的。六十平米啊，推薦一下房子啊，那個(gè)小區(qū)有一個(gè)十六樓的六十平米，然后現(xiàn)在的報(bào)價(jià)呢，是一百一十五萬。另外有一個(gè)十七樓的九十六點(diǎn)二六平米的兩室，現(xiàn)在報(bào)價(jià)是一百九十萬。還有一個(gè)二十九樓的一百五十平米的三室，現(xiàn)在報(bào)價(jià)是三百二十三萬。單價(jià)基本上還是在一萬九到兩萬一兩萬左右。然后你說的這個(gè)價(jià)格相對低的這個(gè)呢，就是他的戶型或者朝向不好，這個(gè)價(jià)格都會(huì)受到影響。

消防：外地人在石家莊買房都有哪些限購政策。

劉平：外地人在石家莊買房需要交納保險(xiǎn)滿二十四個(gè)月限購一套。

王軍力：二手房貸款問題。

劉平：銀行受理30年之內(nèi)的房產(chǎn)，超過30年的，各個(gè)銀行貸款就不是很好辦了

網(wǎng)友：關(guān)于石家莊組合貸的問題。

劉平：石家莊目前沒有組合貸。不能說完全沒有就是不是大家理想中的組合單。因?yàn)槲覀兪仪f公積金，無論是省直的還是市直的貸款額度只有六十萬。很多人可能會(huì)想著我公積金貸上六十萬，剩下的我拿商貸貸可以嗎，答案是不可以的，石家莊這邊的組合貸呢，就是商業(yè)和公積金加起來也不得超過六十萬，所以說。石家莊目前當(dāng)下的組合貸是不行的，不合適的，也行不通的。

網(wǎng)友：談后小區(qū)怎么樣？

劉平：談后小區(qū)很好啊，位置比較不錯(cuò)，屬于一環(huán)內(nèi)，他周邊的配套也比較好，守著朝陽公園兒。那應(yīng)該是學(xué)校菜市場。超市醫(yī)院，我覺得都還是比較好的那邊的價(jià)格現(xiàn)在基本上一萬七左右，還是能淘到的。還是有有賣的，大家可以再關(guān)注一下。

網(wǎng)友：四十三中周邊房價(jià)？

劉平：四十三中這邊的價(jià)格呢，現(xiàn)在其實(shí)也不是很高了，其實(shí)當(dāng)下這種市場這個(gè)條件下。像四十三中那邊的房子單價(jià)還是應(yīng)該在兩萬左右吧啊，尤其是兩萬出頭兒的車多一點(diǎn)。因?yàn)樗氖羞@邊呢，主要是私立為主，初中劃片小學(xué)是不劃片兒的，所以四十三中這邊的房價(jià)現(xiàn)在像燕港新村一萬八的大有在。

購房知識

在這兒給大家分享幾個(gè)最近大家比較關(guān)心的就是我們二手房的交易稅費(fèi)問題。然后首套二套，怎樣納稅。另外就是我們公積金的計(jì)算公式公積金的。繳存基數(shù)繳存額度和我們的貸款額度有沒有變化就是大家可以參考一下。