為什么說(shuō)“西城是高地，海淀是小山，東城是平原”？在地圖上直觀呈現(xiàn)了以上三個(gè)區(qū)的學(xué)區(qū)分布和房?jī)r(jià)后，我們發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)越集中，房?jī)r(jià)越高。西城區(qū)是高中區(qū)，房?jī)r(jià)高。

學(xué)區(qū)是一個(gè)讓人又愛又恨的詞。在包括北京在內(nèi)的中國(guó)大部分城市，小學(xué)入學(xué)是“最近的免試入學(xué)”。因此，街道所在建筑的孩子可以進(jìn)入哪個(gè)小學(xué)或初中是有明顯區(qū)別的。

學(xué)區(qū)質(zhì)量體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上是不爭(zhēng)的事實(shí)。最極端的情況是西城和海淀兩個(gè)相鄰的房子差價(jià)太大，隔了一條街，但是差價(jià)可以是每平米5萬(wàn)。

西城區(qū)玉溪中小學(xué)距離海淀區(qū)國(guó)小僅1公里，但兩校房?jī)r(jià)相差5萬(wàn)元每平方米。根據(jù)方天霞2017年4月的二手房交易數(shù)據(jù)，渡口峪中小學(xué)榆中西里小區(qū)均價(jià)為每平方米14.6萬(wàn)元。一公里外，馬甸西玫瑰園小區(qū)，對(duì)應(yīng)全國(guó)小學(xué)，價(jià)格9.6萬(wàn)。宇中小學(xué)位于北京人口最密集的“牛小”德勝校區(qū)。

西城區(qū)是北京公共教育的高地，房?jī)r(jià)當(dāng)然比其他區(qū)高；但是，在同一個(gè)行政區(qū)域，價(jià)格差異會(huì)不會(huì)更??？

答案是否定的。

在北京海淀區(qū)，由于學(xué)區(qū)不同，中小學(xué)的升學(xué)率差別很大，房?jī)r(jià)也差別很大。比如13號(hào)線地鐵站兩側(cè)分別是上地學(xué)區(qū)房和清河學(xué)區(qū)房。上地東麗小區(qū)在伊美家園對(duì)面。上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)，前者的翻版，在家長(zhǎng)心目中是“小母?！?。方天霞數(shù)據(jù)顯示，4月份小區(qū)均價(jià)為11.9萬(wàn)元；后者對(duì)應(yīng)的是第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)的當(dāng)代校園，均價(jià)7.6萬(wàn)元每平米。

怎么解釋這些相鄰區(qū)域房?jī)r(jià)的巨大差異？家長(zhǎng)追捧學(xué)區(qū)房賭一賭上好大學(xué)的概率

父母所追求的無(wú)非是一種聯(lián)系在一起的概率。當(dāng)孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的小學(xué)時(shí)，比普通學(xué)區(qū)的孩子有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中，從而享受更好的教育資源，有更好的機(jī)會(huì)進(jìn)入好的高中。最后，他們可能有更好的機(jī)會(huì)進(jìn)入一所好的大學(xué)。

以一位購(gòu)買西城區(qū)陽(yáng)光麗晶社區(qū)的家長(zhǎng)為例，家長(zhǎng)認(rèn)為買一張去北京頂級(jí)學(xué)區(qū)德勝學(xué)區(qū)票花了近2000萬(wàn)，買下了這個(gè)屬于德勝學(xué)區(qū)房的學(xué)區(qū)房。這個(gè)小區(qū)的對(duì)口小學(xué)是“牛小”——玉香小學(xué)。在教育高地西城區(qū)，近七成的學(xué)區(qū)房均價(jià)在10萬(wàn)元/平米以上。

她的孩子最后考上一本大學(xué)機(jī)率是多少？是不是比其他區(qū)大呢？

除了優(yōu)質(zhì)小學(xué)，初中也需要就近入學(xué)。初中就近分配名額，鼓勵(lì)家長(zhǎng)再次購(gòu)買學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)住房，學(xué)區(qū)繼續(xù)推高。德勝校區(qū)有8所初中，包括市四中、市七中、市八中、市十三中及其分校、三番中學(xué)及其榆中校區(qū)、北京師范大學(xué)第二附屬中學(xué)西城實(shí)驗(yàn)學(xué)校。其中，除北京七中、北京師范大學(xué)第二附屬中學(xué)西城實(shí)驗(yàn)學(xué)校外，其他所有初中在北京教育考試院2017年發(fā)布的《優(yōu)質(zhì)高中部分招生計(jì)劃》中均被列為“屬于優(yōu)質(zhì)高中的初中”。

質(zhì)量才是父母最關(guān)心的。只要能進(jìn)入大部分都是優(yōu)質(zhì)初中的學(xué)區(qū)，就意味著學(xué)生在分配的時(shí)候會(huì)有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中，然后離高中模范生更近。

2017年中考招生計(jì)劃顯示，西城區(qū)示范高中計(jì)劃招生4735人，占區(qū)內(nèi)實(shí)際報(bào)考人數(shù)的66%；東城是56%；海淀是33%。在北京主城區(qū)中，西城區(qū)初中生進(jìn)入示范高中的概率最高。

也就是說(shuō)，就像買了德勝學(xué)區(qū)房的家庭一樣，西城區(qū)有三分之二的學(xué)生能進(jìn)西城區(qū)的示范高中，而海淀區(qū)只有三成。

更值得注意的是，考生數(shù)量是西城區(qū)兩倍多的海淀區(qū)只有11所高中示范學(xué)校，而西城區(qū)有15所。

一位曾經(jīng)在海淀區(qū)或者西城學(xué)區(qū)房打拼的家長(zhǎng)說(shuō):“海淀學(xué)生多，那里有家長(zhǎng)，你要瘋狂報(bào)班。西城會(huì)輕松一點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)中學(xué)和高中更集中，學(xué)位多，學(xué)生少?！笔痉陡咧械慕^對(duì)數(shù)量讓家長(zhǎng)在購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)趨之若鶩。

父母關(guān)心高中模范學(xué)校是因?yàn)樗麄兏呖汲煽?jī)比普通高中好?？纯?016年?yáng)|西三區(qū)所有高中示范學(xué)校的高考成績(jī)單。其中，北京市文理類前十名的學(xué)校有六所來(lái)自西城區(qū)，都是高中模范學(xué)校。從一個(gè)上線率來(lái)看，東城六至七成高中示范學(xué)校上線率100%；西城和海淀的比例在30%左右。在海淀區(qū)高中示范學(xué)校，一冊(cè)上線率高于90%。

家長(zhǎng)追逐學(xué)區(qū)房投資抑或投機(jī)？

“學(xué)區(qū)房”不僅是“學(xué)區(qū)房”的鑰匙，也是“房子”，不僅是居住所需要的，也是投資的對(duì)象。

我們對(duì)相應(yīng)的學(xué)區(qū)進(jìn)行分類，對(duì)比不同學(xué)區(qū)列出的二手房均價(jià)。以東城區(qū)景山、東華門校區(qū)為例，今年3月的均價(jià)達(dá)到了2015年3月的8.7倍，其次是安定門、交道口校區(qū)，房?jī)r(jià)也上漲了4倍多。西城區(qū)漲幅最大的是展覽路學(xué)區(qū)房，今年3月每平米均價(jià)飆升至2015年3月的3.5倍。

北京東西海3區(qū)有一個(gè)學(xué)區(qū)房。按照街道的劃分，區(qū)分好的和不好的學(xué)區(qū)后，確實(shí)可以增加很多好的初中和高中，進(jìn)而增加上大學(xué)的概率。這個(gè)概率不是100%，能買的房子無(wú)論新舊都在增值。

很多家長(zhǎng)認(rèn)為，正確的學(xué)區(qū)使用方式是“不在乎房子大小和周圍環(huán)境，孩子一旦從學(xué)區(qū)畢業(yè)就把房子賣掉”。他們知道，只要不同學(xué)區(qū)的教育質(zhì)量差異不變，對(duì)學(xué)區(qū)有著與自己相同需求的家長(zhǎng)就會(huì)一直在那里。

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隨著收入的增加和家庭財(cái)富的增加，父母追求更高質(zhì)量的教育，從而獲得升入更高一級(jí)的機(jī)會(huì)是無(wú)可非議的；然而，由于大城市優(yōu)質(zhì)教育整體短缺，區(qū)域失衡嚴(yán)重，一些中小學(xué)周邊的優(yōu)質(zhì)住房正成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

目前，學(xué)區(qū)房已經(jīng)超越了它的住宅價(jià)值和階級(jí)標(biāo)簽，正在成為資產(chǎn)投機(jī)的籌碼。中國(guó)，尤其是特大城市，正在經(jīng)歷一個(gè)巨大的資產(chǎn)泡沫過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為最大的泡沫。學(xué)區(qū)房是這個(gè)巨大泡沫中最亮的一個(gè)。

學(xué)區(qū)住宅不僅是城市原住民的關(guān)注點(diǎn)，也是城市新移民融入主流社會(huì)的象征。作為一個(gè)城市新移民，在北京、上海、深圳等大城市擁有一個(gè)學(xué)區(qū)房，無(wú)疑是獲得階層安全感的最好方式，也是家庭資產(chǎn)增值的快捷方式。

問題是，對(duì)于處于轉(zhuǎn)型期的中國(guó)來(lái)說(shuō)，圍繞學(xué)區(qū)的猜測(cè)意味著什么？是擴(kuò)大收入差距還是促進(jìn)社會(huì)融合？中國(guó)快速增長(zhǎng)的城市中產(chǎn)階級(jí)能否由此獲得幸福？學(xué)區(qū)在多大程度上成為社會(huì)階層固化的象征？這不能不引起人們的深思。

谷物雨實(shí)驗(yàn)室

正文/吳家川*

數(shù)據(jù)分析與可視化/吳家川*陳宇軒*

視覺設(shè)計(jì)/張家欣

發(fā)展/陳宇軒*吳家川*江東科*聶琳琳

數(shù)據(jù)支持/劉玉

數(shù)據(jù)來(lái)源/方云數(shù)據(jù)研究中心北京校區(qū)觀測(cè)

制片人/黃志敏*