11月5日，小米集團(tuán)與華潤置地以26.57億元拿下北京市昌平區(qū)沙河一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目用地。

小米創(chuàng)始人雷軍即將成為房地產(chǎn)大亨。

11月5日，小米集團(tuán)與華潤置地以26.57億元拿下北京市昌平區(qū)沙河一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目用地。

根據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)信息，該地塊土地總面積為4.7萬平方米，地上建筑總面積為13.7萬平方米。土地為F2混合居住用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，該地塊F2混合居住用地的性質(zhì)決定了其70%的面積將用于公共建設(shè)，只有30%的面積可用于居住。

在接受《國際金融新聞》記者采訪時(shí)，小米相關(guān)方對(duì)于與華潤置地共同拿下該地塊的目的以及該地塊后期的具體用途和規(guī)劃不予置評(píng)。

紅薯還是熱土豆

近日，中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》對(duì)2017年以來中國金融體系的穩(wěn)健性進(jìn)行了全面評(píng)估。數(shù)據(jù)顯示，2017年，136家上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.1%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中26家資產(chǎn)負(fù)債率超過85%。

房企財(cái)務(wù)壓力大，土地對(duì)房企財(cái)務(wù)能力要求較高，這可能是華潤和小米聯(lián)合收購?fù)恋氐脑蛑弧?/p>

根據(jù)該地塊的清單文件，該項(xiàng)目必須符合北京市昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，投標(biāo)人必須對(duì)50%的地上公共建筑進(jìn)行自持，自持期不少于20年。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文喜告訴《國際金融新聞》記者，公建面積越大，成本越高，這就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地塊望而卻步的原因。

公建比例和自持期只是這個(gè)地塊的要求之一。

據(jù)了解，該項(xiàng)目只是以需求為導(dǎo)向，居住建筑90平方米以下的住房面積比例需要達(dá)到70%，該地塊商品房平均銷售價(jià)格不超過54197元/平方米，最高銷售單價(jià)不超過56907元/平方米。

張大偉告訴記者，目前北京住宅用地的地價(jià)很低，對(duì)個(gè)人購房和寫字樓的調(diào)控政策很嚴(yán)格，所以很少有開發(fā)商拿走商業(yè)和住宅用地。

他進(jìn)一步分析，就該地塊的土地性質(zhì)而言，一般來說，70%的公共建筑大部分將用于寫字樓等商業(yè)用途，一小部分將用于社區(qū)配套。

“如果商業(yè)部分消化不了，那么地價(jià)也不便宜。”張大偉認(rèn)為。

為什么華潤和小米

聯(lián)合征地在房地產(chǎn)領(lǐng)域很常見，但房地產(chǎn)公司與互聯(lián)網(wǎng)公司跨境聯(lián)合征地的情況很少。

張大偉指出，財(cái)團(tuán)收購?fù)恋氐谋壤龔?016年的40%上升到目前的80%，但隨著互聯(lián)網(wǎng)公司試圖測(cè)試房地產(chǎn)行業(yè)的行動(dòng)層出不窮，小米的加入讓市場(chǎng)有了想象。

華潤擁有的昌平區(qū)地塊距離華潤擁有的清河彩城項(xiàng)目僅10公里。

華潤中期報(bào)告顯示，上半年清河彩城商業(yè)中心和寫字樓平均入住率分別為98.8%和100%。該區(qū)域良好的入住率是華潤這次出手的原因之一，穩(wěn)定租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流也能在一定程度上緩解重資產(chǎn)運(yùn)營模式帶來的資金沉淀問題。

在張大偉看來，這不僅是房地產(chǎn)公司和互聯(lián)網(wǎng)公司之間的跨境合作，也是買賣雙方首次合作收購?fù)恋亍?/p>

張大偉認(rèn)為，小米作為商業(yè)服務(wù)用地的主要用戶，直接從土地開發(fā)階段介入，有利于降低未來購買商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的成本，同時(shí)降低華潤的資金及其在商業(yè)服務(wù)部分的庫存壓力。

“各取所需，深度合作”是這個(gè)合資企業(yè)最大的市場(chǎng)猜想。

值得注意的是，華潤在其年報(bào)中披露將探索商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)，其萬象城的在線消費(fèi)者服務(wù)平臺(tái)“小萬象親App”于2017年上線。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者:“小米有‘互聯(lián)網(wǎng)+’的創(chuàng)新理念，華潤有通過引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)資源來完善智能社區(qū)等產(chǎn)品線的需求，雙方可以取長補(bǔ)短。后續(xù)房企和互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)新合作是大勢(shì)所趨，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)管理涉及新零售和大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的時(shí)候。”

有線索了

在與華潤合作收購?fù)恋刂?，小米布局房地產(chǎn)行業(yè)的意圖已經(jīng)出現(xiàn)，但幾次切入房地產(chǎn)行業(yè)的嘗試都沒有取得令人滿意的結(jié)果。

2017年3月，有消息稱萬科將與小米合作開發(fā)北京海淀永豐自持地塊，主要由小米公司高管和員工購買。

開發(fā)地塊原規(guī)劃是萬科和小米共同持有產(chǎn)權(quán)，但購房人不能取得產(chǎn)權(quán)和購房資金，不能在北京注冊(cè)，所持房產(chǎn)不能在公開市場(chǎng)自由交易，只能在小米公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

之后由于種種原因，方案最終流產(chǎn)。目前這個(gè)自持劇情就是現(xiàn)在的萬科翡翠學(xué)院。

2014年，小米創(chuàng)始人雷軍的子公司順威資本牽頭投資長租公寓品牌，正式進(jìn)入長租領(lǐng)域。不過于堅(jiān)今年10月份也遇到了房租貸款的問題。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年順威資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)聯(lián)投資交易有5筆。

與華潤共同收購?fù)恋厥切∶自诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域邁出的實(shí)質(zhì)性一步。

在盧文喜看來，小米這次拿地之后，賣不賣房子都是有利的。

“即使賣房產(chǎn)的利潤率因?yàn)閮r(jià)格限制不高，小米也可以利用自己的資產(chǎn)進(jìn)行品牌推廣，這在一定程度上也符合其整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的形象。”盧文熙說。

(國際金融新聞?dòng)浾邍?yán))