文章來(lái)源：劉曉博

7月23日，在“博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第十八屆年會(huì)上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表了幾個(gè)有趣的觀點(diǎn)，今天想討論一下。

鐘偉是當(dāng)年“博士咖啡”的成員，N年前的青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家，如今也到了“奔五之年”。

在主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家里，鐘偉頭腦還清醒，也愿意說(shuō)真話。他的主要觀點(diǎn)是：

1、在過(guò)去的20年中任何時(shí)點(diǎn)，都可以買(mǎi)入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益?，F(xiàn)在買(mǎi)的房耐心拿6年，也會(huì)有翻倍的收益。所以，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)有。

2、以住房收入比指標(biāo)衡量，從而得出“房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂”的結(jié)論實(shí)屬荒唐。

3、“爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后會(huì)有七套房?！痹撜f(shuō)法誤用時(shí)間尺度。

本文主要討論觀點(diǎn)1，并涉及觀點(diǎn)3。

1

中國(guó)過(guò)去20年，房?jī)r(jià)幾乎每6年翻倍，這個(gè)說(shuō)法大致是不錯(cuò)的。之所以說(shuō)“20年”，因?yàn)槿珖?guó)范圍的房改是1998年啟動(dòng)的，商品房開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)誕生。

從1998年到現(xiàn)在，包含了3個(gè)6年的輪回，如果6年翻倍一次，則目前房?jī)r(jià)大致是20年的9到10倍。用自己的感受來(lái)驗(yàn)證一下，小城市大致如此；大城市的某些片區(qū)，恐怕60倍都有。

前兩天，一位北京的朋友告訴我，他剛剛賣(mài)了在北京的第一套房，那是一套福利性質(zhì)的房子，后來(lái)取得了產(chǎn)權(quán)證。到他賣(mài)的時(shí)候，上漲了超過(guò)100倍，他持有了正好20年。

2

為什么過(guò)去20年，中國(guó)即便是普通三四五線城市，都可以房?jī)r(jià)6年翻倍？主要原因還是貨幣超發(fā)。

下面是改革開(kāi)放40年來(lái)，中國(guó)歷年的廣義貨幣M2的數(shù)據(jù)。其中1997年以后的數(shù)據(jù)，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和央行官網(wǎng)。1996年和之前的數(shù)據(jù)，引述自其他人的論文。

中國(guó)歷年廣義貨幣M2情況

年份

M2

6年增幅

1978

1134.5

+146%

1979

1339.1

1980

1661.2

1981

2027.4

1982

2369.9

1983

2788.6

1984

3583.9

+201%

1985

4264.9

1986

5354.7

1987

6517.0

1988

7425.8

1989

10786.2

1990

15293.4

+297%

1991

19349.9

1992

25402.2

1993

34879.8

1994

46923.5

1995

60750.5

1996

76094.9

+108%

1997

90995.3

1998

104499

1999

119898

2000

134610

2001

158302

2002

185007

+118%

2003

221223

2004

254107

2005

298756

2006

345578

2007

403442

2008

475167

+132%

2009

610225

2010

725852

2011

851591

2012

974149

2013

1106525

2014

1228375

+44%

2015

1392278

2016

1550067

2017

1690235

2018

1770178

可以看出，2013年之前，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)非?？?。如果按照6年一統(tǒng)計(jì)來(lái)看，1990年到1995年是增長(zhǎng)最快的時(shí)候。那個(gè)期間，正是西方國(guó)家為難中國(guó)，中國(guó)重啟改革開(kāi)放的幾年。

每當(dāng)遇到困難，就出現(xiàn)貨幣增長(zhǎng)偏快，這基本上是過(guò)去40年的規(guī)律。在6個(gè)完整的“6年期”里，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量都實(shí)現(xiàn)了翻倍。所以，如果房?jī)r(jià)也翻倍的話，基本上相當(dāng)于沒(méi)有上漲，僅僅是貨幣現(xiàn)象而已。

3

當(dāng)然，中國(guó)的住房市場(chǎng)是1998年之后才出現(xiàn)的。所以在1978年到1995年，貨幣超發(fā)主要刺激CPI上漲，引發(fā)居民的搶購(gòu)潮。在比如在80年代，每當(dāng)遇到物價(jià)飆升的時(shí)候，大家都去搶購(gòu)大米白面，甚至醋和醬油。

1993年前后，貨幣超發(fā)曾在海南、北海、惠州等地刺激出了局部的房地產(chǎn)泡沫。后來(lái)國(guó)家出手整治，加息非常猛烈，最終樓市泡沫破裂。

那是新中國(guó)歷史上唯一一次“摧毀式”調(diào)控樓市的做法，后來(lái)再也沒(méi)有這樣干過(guò)。為什么當(dāng)時(shí)高層敢于“辣手摧市”？

原因很簡(jiǎn)單，中國(guó)尚未形成全國(guó)性的商品房市場(chǎng)，土地、房屋的收入，占財(cái)政比例非常低。滅了房地產(chǎn)泡沫，好比踩死一只蟑螂。

4

1998年之后，情況就慢慢發(fā)生了變化，土地財(cái)政出現(xiàn)了，它對(duì)地方政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善基礎(chǔ)設(shè)施的神奇作用開(kāi)始顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)越來(lái)越離不開(kāi)房地產(chǎn)了。而調(diào)控，再也不會(huì)“辣手摧市”，而是強(qiáng)調(diào)“健康發(fā)展”了。

那么問(wèn)題來(lái)了：通過(guò)上述表格我們可以看出，最近一個(gè)6年周期，廣義貨幣M2增速大幅下滑，4年多只增長(zhǎng)了44%。但絕大部分城市的房?jī)r(jià)，還是基本上實(shí)現(xiàn)了翻倍。這是怎樣發(fā)生的？

很簡(jiǎn)單：以前貨幣放水是“大水漫灌”?，F(xiàn)在，則改為“滴灌”。比如過(guò)去兩三年為了啟動(dòng)三四線城市樓市，推動(dòng)去庫(kù)存，央行通過(guò)PSL印鈔給政策性銀行，然后給地方政府用于“貨幣棚改”。

所謂“貨幣棚改”，就是拆了你家破舊的房子，收回土地，給你現(xiàn)金補(bǔ)償，讓你去買(mǎi)房子。這相當(dāng)于增加市場(chǎng)里的資金量，但迅速減少了房屋存量，當(dāng)然可以快速刺激起房?jī)r(jià)！

5

此外，2014年、2015年還多次降準(zhǔn)降息，讓房貸真實(shí)利率逼近了歷史最低點(diǎn)。

“面向樓市的定向印鈔+超低利率”，最終讓房?jī)r(jià)在一兩年里暴漲，很多地方接近翻倍。而表面上，M2增速在放慢。

當(dāng)然，隨著金融機(jī)構(gòu)把兩大業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到表外，以及互聯(lián)網(wǎng)金融的出現(xiàn)，M2的統(tǒng)計(jì)也出現(xiàn)了失真。

廣義貨幣M2增速并不快，但房?jī)r(jià)仍然高速上漲，這種情況同樣出現(xiàn)在了香港。要知道，香港的人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于內(nèi)地的大多數(shù)城市。

我曾計(jì)算過(guò)，香港人口增速不到深圳的十分之一。為什么香港房?jī)r(jià)仍然漲漲漲？原因很簡(jiǎn)單：嚴(yán)控新增住宅用地的量，采用“超級(jí)饑餓療法”。

由此可見(jiàn)：大水漫灌可以讓房?jī)r(jià)大漲；

貨幣定向給樓市“滴灌”也可以讓房?jī)r(jià)大漲；

強(qiáng)力拆除舊房子置換新房子仍然可以讓房?jī)r(jià)大漲；

當(dāng)這些辦法都不用的時(shí)候，還可以通過(guò)嚴(yán)格控制土地增量，來(lái)讓房?jī)r(jià)漲。

6

展望未來(lái)，如果從2018年7月開(kāi)始計(jì)算，未來(lái)6年房?jī)r(jià)會(huì)翻倍嗎？鐘偉認(rèn)為會(huì)。而我的看法是，有可能，但愿不要發(fā)生這種事情。

如果未來(lái)6年房?jī)r(jià)繼續(xù)翻倍，是不是非?？膳履?？其實(shí)關(guān)鍵看居民收入能不能同步翻倍，如果翻倍了，就不可怕。如果居民收入翻兩番，那么就更不可怕了。

當(dāng)然，如果錢(qián)這樣寬裕，人民幣匯率就要貶值。但匯率是什么？對(duì)普通人來(lái)說(shuō)符號(hào)而已，數(shù)字而已。

7

“爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后會(huì)有七套房。”這是大家常常聽(tīng)到的一種說(shuō)法。聽(tīng)起來(lái)，樓市簡(jiǎn)直是“累卵之?！?，但這里面隱藏了重要的漏洞：忽略了時(shí)間，也忽略了城市。

中國(guó)的房子和人口是錯(cuò)配的。一個(gè)三四線城市的孩子，的確在家鄉(xiāng)有房子，但他不能背著房子到北上廣深生活。即便他在家鄉(xiāng)生活，娶了同樣是家鄉(xiāng)有房的女性結(jié)婚，也不存在上面的情況。

中國(guó)人代際年齡差距為25歲，現(xiàn)在老年人活到80歲很常見(jiàn)。一個(gè)年輕人比如25歲，現(xiàn)在結(jié)婚了，他的父母、妻子的父母一般50歲左右，自己的房子需要自己住，雙方爺爺奶奶外公外婆，大致75歲左右，房子也需要自己住。

幾年之后，開(kāi)始有老人去世，但年輕夫妻還會(huì)生孩子。等年輕夫婦的父母都過(guò)世，他們或許有了孫輩，這些房子仍然要很多人用。何況現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始放開(kāi)二胎，有些地方開(kāi)始獎(jiǎng)勵(lì)生二胎，而中國(guó)的城鎮(zhèn)化率仍然不到60%。

8

展望未來(lái)，人口流失的中小城市，未來(lái)住房市場(chǎng)很容易見(jiàn)頂，但中國(guó)將面臨第二次城市化，也就是“大城市化”、“城市群化”，住房在大城市過(guò)剩仍然比較遙遠(yuǎn)。更何況，通脹是永遠(yuǎn)存在的，想讓房?jī)r(jià)趨勢(shì)性下跌，仍然非常困難的。

由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未成功，中國(guó)最近10年來(lái)的經(jīng)濟(jì)周期越來(lái)越短促。刺激一下樓市，經(jīng)濟(jì)好上兩三年；然后就開(kāi)始下行，需要“再來(lái)一次”。