照片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

“中國(guó)的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)變了。

” 在2019年6月舉行的SOHO中國(guó)房地產(chǎn)推介會(huì)上，潘石屹說(shuō)了這句話。這或許為他在三年多后辭任SOHO中國(guó)董事會(huì)主席提供了一個(gè)鮮明注腳。

今日（9月7日）中午，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，潘石屹已辭去董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席和ESG委員會(huì)主席的職務(wù)，以專注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè)；潘張欣女士已辭去公司行政總裁（CEO）職務(wù)，以專注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè)。

令人意外的是，該消息發(fā)布后，港股SOHO中國(guó)午后急速拉升，一度上漲約20%，截至收盤(pán)仍上漲11%，報(bào)1.51港元，總市值78億港元。

公告顯示，以上兩人將繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事。同日，獨(dú)立非執(zhí)行董事黃晶被任命為董事會(huì)非執(zhí)行主席、提名委員會(huì)主席和ESG委員會(huì)主席；及徐晉和錢(qián)霆被任命為執(zhí)行董事和聯(lián)席CEO。

根據(jù)公告公示的履歷，徐晉，50歲，此前曾擔(dān)任SOHO中國(guó)副總裁，負(fù)責(zé)資產(chǎn)和物業(yè)管理；2001年2月加入公司，歷任人事行政部總監(jiān)、采購(gòu)部總監(jiān)、副總裁；1994年獲得北京物資學(xué)院工程管理專業(yè)學(xué)士學(xué)位，于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)擁有超過(guò)20年的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。錢(qián)霆，45歲，此前曾擔(dān)任SOHO中國(guó)副總裁，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃和銷(xiāo)售；2002年10月加入公司，曾任公司租售市場(chǎng)總監(jiān)、副總裁；2000年獲得中國(guó)人民大學(xué)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)學(xué)士學(xué)位，擁有20年的中國(guó)房地銷(xiāo)售和租賃經(jīng)驗(yàn)。

從兩位聯(lián)席CEO的履歷來(lái)看，都是SOHO中國(guó)的“老將”，一位長(zhǎng)于運(yùn)營(yíng)，一位長(zhǎng)于銷(xiāo)售，可謂相得益彰。由此也可看出潘石屹在管理梯隊(duì)上的未雨綢繆，這或許也是資本市場(chǎng)給予該消息正面回應(yīng)的原因之一。

不過(guò)，SOHO中國(guó)股價(jià)上漲的同時(shí)，潘石屹的口碑恐怕又要因此下滑。眾所周知，自從2014年他開(kāi)啟“賣(mài)資產(chǎn)”之路以來(lái)，有關(guān)“潘石屹跑了”的消息就一直在坊間流傳?，F(xiàn)在他辭任SOHO中國(guó)董事會(huì)主席的職務(wù)，無(wú)疑為這一傳言添了一把火。

潘石屹是否“跑了”難以斷言，但確實(shí)早在2014年，在主流房地產(chǎn)企業(yè)都在忙著加杠桿和擴(kuò)規(guī)模的時(shí)候，潘石屹領(lǐng)導(dǎo)下的SOHO中國(guó)就已開(kāi)始拋售資產(chǎn)。

這一年，潘石屹將位于上海非核心地段的寫(xiě)字樓上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)，以52.32億的價(jià)格賣(mài)給金融街控股。此后的5年時(shí)間里，SOHO中國(guó)持續(xù)拋售資產(chǎn)，又賣(mài)掉了上海外灘國(guó)際金融中心(8-1)地塊、上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、虹口SOHO、凌空SOHO、13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目、2583個(gè)地下停車(chē)位等。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，SOHO中國(guó)通過(guò)累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)近300億元人民幣。

與李嘉誠(chéng)類(lèi)似的是，在國(guó)內(nèi)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的同時(shí)，潘石屹不斷在境外“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。從2011年開(kāi)始，潘石屹家族投資了大量海外資產(chǎn)，包括7億美元買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，以及7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán)等。

時(shí)間來(lái)到2019年6月，也就是在說(shuō)出“中國(guó)的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)變了”的那場(chǎng)房地產(chǎn)推介會(huì)上，潘石屹還稱，盡管目前的三、四級(jí)城市有更大的上漲空間，似乎更有投資價(jià)值，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一線城市，特別是一些核心領(lǐng)域更安全，更有保值價(jià)值，所以SOHO中國(guó)將把重點(diǎn)放在一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是一些繁華地區(qū)和商業(yè)中心。

彼時(shí)來(lái)看，這只是在闡述SOHO中國(guó)的投資邏輯，但如果結(jié)合SOHO中國(guó)此后的動(dòng)向來(lái)看，這更像是潘石屹在為計(jì)劃中的“干一票大的”提前造勢(shì)。

2020年3月，SOHO中國(guó)發(fā)布消息，官宣了推進(jìn)許久的“賣(mài)身計(jì)劃”。彼時(shí)被傳出的收購(gòu)方有黑石集團(tuán)、高瓴資本等。直到2021年6月，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，黑石發(fā)出全面收購(gòu)要約，以約為236.58億港元的最高現(xiàn)金代價(jià)投資SOHO中國(guó)，以取得SOHO中國(guó)的控股權(quán)。

不過(guò)，這筆備受矚目的交易最終還是胎死腹中。8月國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)黑石下發(fā)通知，根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》對(duì)其提交的收購(gòu)要約申報(bào)正式立案審查。9月10日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告表示，黑石集團(tuán)決定不就收購(gòu)該公司股權(quán)作出要約，原因是“目前滿足先決條件的進(jìn)展不足。各方一致認(rèn)為無(wú)法在最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件且不會(huì)推遲最后截止日，故一致同意不作出要約”。

這一結(jié)果對(duì)潘石屹來(lái)說(shuō)應(yīng)該是個(gè)不小的打擊，但也并未令他放慢賣(mài)資產(chǎn)的步伐。既然整體“賣(mài)身”不成，那就回到他此前最擅長(zhǎng)的散售物業(yè)之路。2022年3月10日，潘石屹通過(guò)官微宣布擬銷(xiāo)售3.2萬(wàn)平米京滬兩地的部分物業(yè)，并喊話“七折甩賣(mài)降負(fù)債”，但首批放售房源要求全款支付。此次出售的房源覆蓋北京的銀河SOHO、三里屯SOHO及上海SOHO中山廣場(chǎng)等九個(gè)項(xiàng)目，包括辦公、商業(yè)及公寓等類(lèi)型。實(shí)際上，這個(gè)“京滬兩地的部分物業(yè)”幾乎已是SOHO中國(guó)的所有資產(chǎn)。為了盡快出售這批資產(chǎn)，SOHO中國(guó)還開(kāi)出4%的高傭金。

8月18日，SOHO中國(guó)公布了2022年中報(bào)。截至今年6月30日，SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，平均借貸成本約4.7%，總借貸共計(jì)約167.3億元。負(fù)債率低至44%卻說(shuō)要甩賣(mài)資產(chǎn)“降負(fù)債”，確實(shí)耐人尋味。而且SOHO中國(guó)中報(bào)業(yè)績(jī)并不算太差，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.96億元，同比增長(zhǎng)11%，全部為租金收入；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.906億元，同比增長(zhǎng)63%。

值得注意的是，這是SOHO中國(guó)近年來(lái)第三次沒(méi)有披露“物業(yè)銷(xiāo)售收入”，意味著今年3月份其推出的這批資產(chǎn)可能尚未完成出售，或者即便已經(jīng)有部分完成出售但尚未到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。

而就在這個(gè)節(jié)骨眼上，潘石屹辭任SOHO中國(guó)董事會(huì)主席，或許說(shuō)明第二種可能性更高，所以實(shí)控人才不用繼續(xù)“坐鎮(zhèn)”而可以退居幕后了。SOHO中國(guó)最新的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份持有SOHO中國(guó)63.93%股權(quán)，而潘石屹、張欣夫婦及其子女是該信托受益人。

無(wú)論如何，早就看衰國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潘石屹大概率不會(huì)戀戰(zhàn)。所謂“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”，近幾年SOHO中國(guó)因資產(chǎn)出售動(dòng)作頻頻而股價(jià)多次波動(dòng)，過(guò)山車(chē)行情頻繁上演，今年7月其首席財(cái)務(wù)官倪葵陽(yáng)因涉嫌內(nèi)幕交易被警方帶走調(diào)查，就被疑與黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)的交易案有關(guān)。

另外，今年3月北京市市場(chǎng)監(jiān)管局消息顯示，SOHO中國(guó)旗下15家物業(yè)管理公司因加收電費(fèi)等違法行為，共被罰款1.15億余元。再往前看，2021年12月，SOHO中國(guó)附屬公司建華置地因少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅1.98億元收到北京市稅務(wù)局稽查局的處罰決定書(shū)，須支付上述稅款、滯納金及罰款合計(jì)7.09億元。

作為上個(gè)世紀(jì)90年代初帶有傳奇色彩的“萬(wàn)通六君子”之一，潘石屹曾在海南地產(chǎn)的風(fēng)起云涌中賺到第一桶金，之后也得以及早抽身，1995年就和夫人張欣一同創(chuàng)辦了SOHO中國(guó)，開(kāi)啟二次創(chuàng)業(yè)并于2007年在香港上市。這一次，潘石屹還能否全身而退？（財(cái)富中文網(wǎng)）

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