西安是西北最重要的商業(yè)城市，長期以來一直主導著本土百貨商店。早些時候，全國連鎖百貨品牌進入西安，但基本上沒有動搖當地市場的格局。但是，隨著喜之港、Gpark、高科技公司國際開業(yè)、未來SKP等項目的推出，古城商業(yè)出現(xiàn)了新的面貌。

上周，我們視察了西安大約20家購物中心，研究了要開業(yè)的幾個商業(yè)項目。西安市場從去年開始頻繁啟動新銳項目，未來1-2年將繼續(xù)有大動作。

西安主要商業(yè)項目分布圖

華潤、SKP、大悅城、君光、愛琴海等商業(yè)房地產企業(yè)紛紛涌入西安，正是“野蠻生長”時期。對于西安市場，我們有幾種鑒賞感，并與大家簡要分享。

SKP或西安高端零售龍頭

目前奢侈品牌主要分布在南門商圈的重大國際、世紀金幣時代廣場、王府井南門店，項目體量不大。此外，高科技地區(qū)的大型國際和金花也有一些國際精品。

正在準備的SKP也位于南門商圈，位置優(yōu)越，總建筑面積為28萬平方米。此外，北京SKP強大的號召力很可能成為國際高級零售的新聚集地。

賽格城西安現(xiàn)象級項目。

賽格國際購物中心交通便利，很受歡迎。據悉，平日平均客流為15萬人，到周末達到20萬人。去年商場銷售額創(chuàng)新高，今年商場品牌明顯提升和更新。

地區(qū)型購物中心涌現(xiàn)出來

喜之港、金地廣場、陽光天地都是西安經營良好的地區(qū)型購物中心，主要以快時尚、家庭客消費為主。今年新開的西咸萬象城也是差不多的定位。

西安代表性商業(yè)項目庫存

小寨商圈

小寨商圈人氣一直很旺，現(xiàn)在有兩條地鐵線路通過，交通非常便利。以前這個商圈位置不高，以服裝、道具市場為主。此后，百姓、銀泰城、賽格等項目陸續(xù)開業(yè)。今天，賽格發(fā)展迅速，在這個商圈獨樹一幟。

西安賽格國際購物中心

賽格國際商業(yè)建筑面積為25萬平方米，于2013年10月開業(yè)。2016年商場銷售業(yè)績?yōu)?5億，同比增長28%，位居西北第一。

賽格的大客流量除了地段優(yōu)勢外，商場地下樓層還與兩條地鐵線直接相連，二樓有天橋相連，停車場在八樓以上，商場幾樓有客流入口。

購物中心最近不斷進行品牌重組，從去年的614個品牌增長到現(xiàn)在的718個品牌，今年更新了336個品牌。據商家說：

“2016年11月第一層火葬場開業(yè)后，半年來業(yè)績成為同性第一名。其中，Dior現(xiàn)已成為全國精品業(yè)績第一，Lancome現(xiàn)居西部精品業(yè)績第一。巴比布朗、maker up for ever等化妝業(yè)績位居同性第一

去年化妝品專柜以化妝為主，今年以護膚品為重點，引進了Fresh、Sulwhasoo、Clarins、Whoo、Shiseido等國際品牌。

與此同時，購物中心在名牌女裝、時尚女裝、男裝、時尚服裝方面有了明顯的提高。引進Ports、Marisfrolg等國內一線女裝，名牌女裝增加到93個品牌。時尚女裝已成長為112個品牌，其中11個品牌位居全國第一，102個品牌業(yè)績位居同性第一。

目前，在37個潮牌中，20個品牌業(yè)績處于同性第一位，有7個西北獨家品牌，包括Superdry、Dickies、Joyrich、DEBrand和Puma。

鐘樓-南門商圈

鐘樓-南門是西安最先發(fā)展起來的商圈，世紀金幣、民生、開元、中大國際等西安本土百貨公司都由此發(fā)展起來，適用范圍從大眾到高端都有。

商圈南門附近以國際精品定位項目為主，西安SKP開業(yè)后，只能進一步鞏固該商圈的國際高級定位。

開元商城

開元購物中心位于鐘樓對面，商業(yè)建筑面積為10.3萬平方米，2016年銷售業(yè)績?yōu)?9.9億韓元，是西安傳統(tǒng)百貨公司少有的同比增長的項目。

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一層化妝品比較齊全，Chanel、Lancome、Dior、YSL、Fresh等品牌都有，還有Tommy Hilfiger、Evisu、CK Jeans、Miss Sixty等。

目前正值暑假旅游高峰季，鐘樓一帶游客數量極大，開元商城有地上、地下通道等多個入口，場內客流很好。

世紀金花（鐘樓店）

1998年就開業(yè)的傳統(tǒng)百貨，只有地下兩層，商業(yè)建筑面積1.3萬㎡。2016年銷售業(yè)績10.1億元。

化妝品是金花的主要強項，品牌豐富，另外，還有Kenzo，Coach，G Givenchy等國際精品，以及Rolex等名表。

民生騾馬市購物中心

民生商業(yè)建筑面積8.8萬㎡，2009年開業(yè)，2016年銷售業(yè)績11億元。商場檔次的跨度比較大，有Boss Orange，Armani Jeans，Lacoste，Juicy Couture，CK Jeans，Sephora等國際品牌，也有不知名的當地品牌。

中大國際

中大國際是西安第一個奢侈品定位的商場，2000年開業(yè)，商業(yè)體量2.6萬㎡，環(huán)形的單層動線很簡單。

西安唯一的一家Louis Vuitton就在中大國際，此外，商場還有Prada、Tiffany & Co.、 Tod‘s、Fendi、Bvlgari、Salvatore Ferragamo等品牌。

世紀金花時代廣場

這家金花位于南門外，商業(yè)建筑面積8萬㎡，2013年9月開業(yè)。商場分為A、B兩座，但其實兩座之間是相互連通的。

一層有奢侈品、國際輕奢、高檔化妝品，樓上還有電影院等配套。代表品牌有：Valentino、Dolce&Gabbana、Jimmy Choo、Z Zegna、Michael Kors、Coach、G Givenchy、EsteeLauder、Lancome等。

王府井百貨（南門店）

該項目原為國貿春天廣場，2013年初被王府井收購，商場分成南、北館。南館體量更大，有Miu Miu，MCM，YSL等國際精品，以及EsteeLauder，Chanel等國際化妝品。樓上有睿錦國際品牌集合店、男女、兒童等零售業(yè)態(tài)，但人氣不足。

北館一層更偏國際奢侈品定位，有Gucci，Ermenegildo Zegna，Bottega Veneta，Prada，Burberry等。北館地上只有一層，地下還有Pacific Coffee，Muji等偏家庭家居的業(yè)態(tài)。

高新商圈

早期高新商圈以世紀金花、金鷹兩家百貨以為主，兩者相距很近，體量都小，前者位更高。去年底，中大國際第二家店在高新區(qū)開業(yè)，目前尚在培養(yǎng)期。

中大國際商業(yè)中心（高新）

這是中大國際在西安的第二個項目，去年11月剛開業(yè)，商業(yè)面積10萬㎡。在商場之外，還有麗思卡爾頓酒店、寫字樓。

該項目相比老的中大國際，體量更大，在國際精品之外引進了餐飲、兒童、家居、超市等綜合業(yè)態(tài)。

國際名品的定位比老店較低，一層引進了Max Mara，Salvatore Ferragamo （圍板）、Issey Miyake，Kenzo，Emporio Armani，Michael Kors等品牌。

整個商業(yè)建筑布局呈一字型，室內設計、硬件細節(jié)很有品質，洗手間具有設計感，配有母嬰室。

世紀金花（高新店）

高新區(qū)的世紀金花，商業(yè)面積1.1萬㎡，2006年12月開業(yè)，2016年業(yè)績?yōu)?.8億元。一層擁有Gucci，Ermenegildo Zegna，Hugo Boss等國際名品，以及Dior，Chanel，Estee Lauder，Giorgio Armani，La Mer等高檔化妝品。

樓上有Marisfrolg，Nexy&Co，尹默等大淑女品牌，以及傳統(tǒng)百貨都配備的中少淑女、男裝、運動、童裝、家居等品類。

大興商圈

該商圈位于西安略偏西北的方向，有太奧、龍湖星悅薈、Gpark老城根、鑫苑大都會等項目。去年新開業(yè)的GPark獨具特色，據說與之緊鄰的龍湖星悅薈隨著Gpark的開業(yè)，商場業(yè)績反而有所提升。

Gpark老城根

Gpark商業(yè)建筑面積11.7萬㎡，是“L”型的街區(qū)商業(yè)，去年10月剛開業(yè)就引起業(yè)內熱議。漢風的建筑風格與水晶大屏、數碼水簾、天幕等科技形成了現(xiàn)代與傳統(tǒng)的沖擊。

商場有Adidas旗艦店、Zara、Sephora、Godiva等，還引進了Pandora、NPC等品牌的西北首店。也有淺蔥小唱、藏瓏泰極等一系列精致餐飲、巨幕影院、兒童游樂區(qū)等。

項目場地空間大，業(yè)主通過持續(xù)打造高規(guī)格、多樣化的活動來營造氛圍。時下正在舉辦“樂出來”音樂節(jié)，邀請到了不少小有名氣的音樂人，現(xiàn)場很火爆。

對于Gpark的發(fā)展業(yè)內存有多種看法，不過，我們倒覺得在商場同質化的今天，正是Gpark這類特色化經營的項目，才讓商業(yè)變得更有看頭和趣味。

鑫苑大都匯

鑫苑大都匯商業(yè)建筑面積12萬㎡，2016年12月開業(yè)，整個定位屬于社區(qū)型購物中心，偏家庭客群，動線流暢，客流量不錯。

一層有New Look，Adidas Originals，Tommy Hilfiger，CK Jeans，Ecco，I Do，Starbucks等。

同時引入了永輝超市、奇奇樂園、鑫苑星空影城、孩子王、大米王國、言幾又·今日閱讀等休閑娛樂、兒童游樂服務業(yè)態(tài)，以及豐富的餐飲。

北郊商圈

該商圈位于西安城北，有漢神購物中心、以及去年新開業(yè)的熙地港，新的商業(yè)項目大融城也在籌備中。熙地港開業(yè)后表現(xiàn)頗為亮眼，引起大家對這個區(qū)域的關注。

CityOn熙地港

熙地港由美國塔博曼與王府井合作打造，是一個城市綜合體項目，商業(yè)建筑面積近21萬㎡，商場聚集大量快時尚品牌，Zara及其集團旗下多個品牌、GAP、H&M、Forever21、Mango、UR，還有輕奢品牌Coach。

商場業(yè)態(tài)比較豐富，兒童、餐飲、服務、電影院、健身、超市都有，還有王府井百貨作為主力店。

項目整體硬件環(huán)境和客流量都不錯，工作日上午商場客流量也不少，是一個值得關注的新項目。

曲江商圈

從房地產角度來看，曲江是目前西安的高檔區(qū)域。有銀泰城、金地廣場、大悅城（籌備）、芙蓉新天地（含金鷹百貨）等多個項目。其中，銀泰城、金地廣場是比較有代表性的。

銀泰城（曲江）

2011年12月開業(yè)，商業(yè)建筑面積10萬㎡，位于曲江景觀步行街附近，樓上的餐飲、兒童業(yè)態(tài)的客流相當不錯。

商場一層有Kent & Curwen，Tommy Hilfiger，Sephora，Zara，Zara Home，MassimoDutti，CK Jeans等國際休閑時尚品牌。樓上有具有當地特色的餐飲、電影院、KTV、兒童游樂等生活休閑業(yè)態(tài)。

金地廣場（曲江）

金地廣場的商業(yè)建筑面積8.6萬㎡，2014年12月開業(yè)，工作日考察時發(fā)現(xiàn)商場的客流量還不錯。商場的空間設計和硬件條件也都比較好。

商場一層有Uniqlo，GAP，UR， New Balance，Marc O‘Polo等時尚休閑品牌，還引入了西安首家永輝綠標店Bravo、Godiva、王品牛排、鹿港小鎮(zhèn)、言幾有·今日閱讀、思妍麗等。

兒童業(yè)態(tài)也很豐富，有Mothercare，Kidsland、jnby by JNBY、芝麻街英語、大白鯨世界等。

我們還去考察了兩個不在商圈內的項目，分別是華潤首進西安的購物中心西咸萬象城，以及經營表現(xiàn)較好的家庭定位商場陽光天地。

西咸萬象城

西咸萬象城今年4月剛開業(yè)，商業(yè)建筑面積23.5萬㎡，位于城市的西面，距市區(qū)較遠。除了集中型購物中心，項目還有商業(yè)外街，不過外街大多尚未開業(yè)。

購物中心的定位更加偏向家庭型消費，以快時尚品牌和餐飲、兒童等為主。有H&M，New Look，CKJeans，UR，Uniqlo（圍板）， Under Armour等品牌。樓上引進了CGV影院、西西弗書店、孩子王、小星辰、Toys R us反斗城、美吉姆等。

項目比較有特色的是地下一層的食三潮坊民俗美食街區(qū)，集合了富有當地特色的簡餐，以及中西式美食。

陽光天地

陽光天地商業(yè)建筑面積10萬㎡，2015年11月開業(yè)。它位于西安西南部，位置較偏遠，周邊主要是居民區(qū)。

商場分為集中型購物中心和外街。購物中心以快時尚定位為主，有H&M，New Look，Me& City，Adidas Neo，Haagen-Dazs，Starbucks等，樓上則引進了豐富多元的餐飲。

目前正值暑期，商場內客流量較大，中庭正在進行海洋球游樂活動，吸引了大批親子客群。

西安主要商業(yè)項目一覽

值得關注的籌備項目

西安新項目四面而起，從市中心到郊區(qū)都有。下面就我們了解到的情況，與大家做個分享：

>西安SKP

西安SKP位于鐘樓-南門外，與在王府井南門店對面，項目總建筑面積28萬平方米，共有20個樓層，零售主要集中在B1-L6，樓上以餐飲為主。

項目旨在打造陜西最大的時尚奢侈品百貨，除零售、餐飲外，還規(guī)劃有影院、冰場、書店、超市、健身房等，計劃2018年4月開業(yè)。

>群光廣場

西安群光廣場位于鐘樓商圈，距離地鐵2號線鐘樓站約700米，有一定距離。開發(fā)商群光集團來自臺灣，在武漢、成都已有商業(yè)項目。

項目的B1-L7是經營部分，B5-B2是地下停車場，該項目籌備已有數年時間，整體定位偏高檔。

據其官方微信報道，項目將匯集國際名品、特色餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，內設精品超市，空中花園、4D影院。

>西安大融城

項目位于西安北部，與熙地港一路之隔，鄰近西安市委等多個政府機構，處于地鐵2號線和4號線（在建）的交匯處，預計2018年11月開業(yè)。

項目商業(yè)建筑面積近8.5萬㎡，B1-L6，有1500個停車位，3000㎡的屋頂廣場。規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋零售、兒童、餐飲、休閑娛樂，定位為全齡時尚購物中心。

>西安大悅城

該項目原為秦漢唐廣場，項目建筑面積14.65萬㎡，緊鄰大雁塔景點，附近有地鐵3號線。目前，該項目被中糧集團收購，預計2018年下半年開業(yè)。

項目定位年輕時尚，除傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)外，還規(guī)劃有娛樂體驗區(qū)域，主題街區(qū)，文創(chuàng)空間，屋頂花園等。據了解，9月中旬項目將召開招商發(fā)布會。

>金輝環(huán)球廣場

金輝環(huán)球廣場位于南三環(huán)/雁塔南路，是超大型城市綜合體項目，其中商業(yè)一期約15萬㎡。

上周項目在西安舉辦了招商簽約會“我的未來，你的世界”，計劃2018年5月開業(yè)。

據商場介紹上述品牌已簽約

>西安悅薈廣場

該項目位于鐘樓商圈，商業(yè)面積5萬㎡，B1-L8，計劃今年第四季度開業(yè)。

>砂之船

項目位于西北東北方向，與地鐵3號線務莊站直接相連，計劃今年第三季度開業(yè)。項目總建筑面積37萬㎡。

項目定位于以高端奧特萊斯為主體的一站式商業(yè)綜合體，除了引進SalvatoreFerragamo，Giuseppe Zanotti，BrooksBrothers，UGG，Michael Kors，Liu Jo等品牌，還有主題餐飲、兒童體驗、UME影院等。