中國(guó)能站在桌子上的富人都是通過(guò)負(fù)債積累起來(lái)的，沒(méi)有一個(gè)是“負(fù)債累累”的。王健林只是最典型的。

10月15日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布了《胡潤(rùn)百富榜》。61歲的王健林和他的家人以2200億元的財(cái)富超過(guò)馬云，第二次成為mainland China首富，財(cái)富比去年增長(zhǎng)52%。但實(shí)際上，王健林并不是真正意義上的首富，因?yàn)樗妨撕芏鄠砸皵啾坌廾保?/p>

中國(guó)能站在桌子上的富人都是通過(guò)負(fù)債積累起來(lái)的，沒(méi)有一個(gè)是“負(fù)債累累”的。王健林只是最典型的。

王健林控制了很多上市公司，包括a股的萬(wàn)達(dá)院線、美股的AMC、港股的萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)。雖然王健林已經(jīng)宣誓要把萬(wàn)達(dá)集團(tuán)打造成文化大企業(yè)，但直接在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，依然是其收入和利潤(rùn)的“支柱”。但房地產(chǎn)行業(yè)迅速惡化，在各種刺激政策下沒(méi)有復(fù)蘇跡象，而“支柱”萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)也已經(jīng)腐朽。

王健林從銀行得到的很多貸款都是以自己的房子抵押的。比如截至2015年上半年末，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的存貨總額、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)2780億元已經(jīng)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)；一旦房?jī)r(jià)大跌，抵押物就會(huì)縮水，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須加抵押物，但是有那么多房子要加抵押！

一旦沒(méi)有足夠的抵押品補(bǔ)充，整個(gè)金融體系都會(huì)受到影響。一旦金融體系出了問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題就會(huì)演變成社會(huì)問(wèn)題。所以房地產(chǎn)商，銀行家，甚至地方政府都不要，不敢，也不能降價(jià)，所以房子賣(mài)不出去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍堅(jiān)持不大幅降價(jià)。即使降價(jià)，也是變相的，比如打折或者緩慢降價(jià)。

超過(guò)2780億元的資產(chǎn)已經(jīng)抵押

中國(guó)最具標(biāo)志性的購(gòu)物中心是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，它現(xiàn)在在中國(guó)有112個(gè)購(gòu)物中心。今年上半年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流量達(dá)9億，與之配套的萬(wàn)達(dá)院線可謂“世界聞名”，實(shí)在是太多了。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)。誰(shuí)沒(méi)去過(guò)城市里的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)？沒(méi)去過(guò)，至少見(jiàn)過(guò)或者聽(tīng)說(shuō)過(guò)。

2015年上半年，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)收入約308.94億元，其中物業(yè)銷(xiāo)售占比68%，物業(yè)租賃和物業(yè)管理投資占比不到21%。

房地產(chǎn)商最怕的是普通人不買(mǎi)房，蓋房子的錢(qián)等于一個(gè)大洞，所以更依賴銀行等金融機(jī)構(gòu)。銀行等金融機(jī)構(gòu)也沒(méi)辦法。之前他們住著房地產(chǎn)商的利息，但是也借了不少錢(qián)?，F(xiàn)在，情況并不好。如果提前收回貸款，地產(chǎn)商肯定會(huì)死，到時(shí)候可能一分錢(qián)貸款都拿不回來(lái)，只能硬著頭皮續(xù)貸。但這也相應(yīng)地?cái)D壓了銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其他行業(yè)的借貸資金。

截至2015年上半年末，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)總資產(chǎn)約為5786億元，非常高，但其中4205億元為負(fù)債，凈資產(chǎn)值僅為1581億元。但更糟糕的是，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的許多資產(chǎn)都被抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，這就是所謂的抵押貸款。

出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5號(hào)

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)有那么多資產(chǎn)，以向銀行等金融機(jī)構(gòu)借錢(qián)為目的，抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)。

2015年上半年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)收入約308.94億元，但你知道嗎？今年上半年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流(流入-流出)約為-36.68億元，負(fù)數(shù)表示凈流出，去年上半年也是負(fù)數(shù)。

貸款還款高于向銀行借款。一種可能是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集中還款，比如6月30日還錢(qián)，7月1日續(xù)貸。但是2015年中期報(bào)告到6月底才結(jié)束，感覺(jué)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)還了不少錢(qián)，只是一個(gè)掩飾，兩天就借了。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)本身也承認(rèn)貸款是可以循環(huán)借的。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量一直在增加，目前在中國(guó)有112個(gè)，這是萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)最重要的投資物業(yè)，使得萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)的租賃面積從2012年的730萬(wàn)平方米增加到2014年的1150萬(wàn)平方米。

但2012年、2013年和2014年，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)投資物業(yè)公允價(jià)值分別增加218.98億元、154.43億元和134.55億元，且呈逐年下降趨勢(shì)。情況繼續(xù)惡化。2015年上半年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)投資物業(yè)的公允價(jià)值僅增加39.1億元。根據(jù)這一基準(zhǔn)，2015年全年僅為78.2億元，將比2014年的134.55億元縮水56.35億元。

雖然萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直在增加，但估值增幅同比大幅下降，這表明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)的投資物業(yè)前景并不樂(lè)觀。說(shuō)白了，增值潛力沒(méi)有以前大了！

但萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)依然背負(fù)著高額債務(wù)。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)負(fù)債總額約為4205億元，其中流動(dòng)負(fù)債高達(dá)2597億元。

截至2015年上半年末，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)信托貸款、委托貸款、境外貸款、債券、開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款分別約為72.04億元、79.33億元、51.81億元、365.53億元、551.87億元、621.81億元，合計(jì)1742.39億元。

算上國(guó)內(nèi)總資產(chǎn)能超過(guò)1000億的公司屈指可數(shù)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)貸款超過(guò)1700億。銀行和其他金融機(jī)構(gòu)借錢(qián)給房地產(chǎn)公司獲取利息。2015年上半年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資成本(幾乎相當(dāng)于老百姓所說(shuō)的利息支出)67.23億元，同比增長(zhǎng)5.21%。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)解釋說(shuō)，隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，資金需求增加，導(dǎo)致貸款和利息支出增加。

負(fù)債累累，毛利率下降，王健林只能開(kāi)始出售一些盈利能力較差的資產(chǎn)。近日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)宣布將轉(zhuǎn)讓阜陽(yáng)、濱州、煙臺(tái)、營(yíng)口、連云港五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，售價(jià)將比這五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的凈資產(chǎn)高出1625萬(wàn)元。怎么可能是過(guò)去？

最重要的是，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)承認(rèn)這樣做的目的之一是為了降低公司負(fù)債水平，應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。你看，房地產(chǎn)一直在“垂死掙扎”，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)也在逐漸低價(jià)出售部分資產(chǎn)。

萬(wàn)達(dá)的沒(méi)落與轉(zhuǎn)型

如果你仔細(xì)一點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，從北方一線城市、廣州、深圳，到四五線小縣城，到處都可以看到“清倉(cāng)大甩賣(mài)”和“旺鋪換乘”。

很多店都是空。

當(dāng)然，任何時(shí)候都有空店，但沒(méi)有2015年國(guó)內(nèi)那么多，而且很多。有的地區(qū)甚至整條街都死了，很冷清。

有的店鋪寫(xiě)的是賣(mài)的，不是租的，都是老店。為什么不賣(mài)不租？在一些商場(chǎng)里，不僅店鋪眾多，而且很多店鋪都是空。

20年來(lái)，我們拼命開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，增加商業(yè)地產(chǎn)比重，導(dǎo)致大型商場(chǎng)和臨街商鋪大量過(guò)剩。商鋪?zhàn)饨鹪?012年左右開(kāi)始大幅上漲。

大部分的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目都是五年前當(dāng)時(shí)成立的。五年前的盛世，中國(guó)最聰明的腦子畫(huà)出來(lái)的蛋糕不包括電商，所有的店鋪和投資人都被描繪成三代人的美麗傳說(shuō)。砸鍋賣(mài)鐵的商鋪投資人的做法，讓如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商鋪投資人都成了一群群的輸家。推高商鋪價(jià)格，推高商鋪?zhàn)饨?，推高大型商?chǎng)，打造萬(wàn)達(dá)神話，推高社區(qū)商鋪。不管人造神話有多高，有時(shí)都會(huì)暴露出來(lái)?；ㄔ倨粒矔?huì)凋謝。

有人醒了。那些已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到的店鋪投資者，已經(jīng)開(kāi)始在高峰期套現(xiàn)出逃。聰明的房東只要不租空，遇到好的租客，即使租金低一點(diǎn)，大家也會(huì)一起度過(guò)難關(guān)。有一點(diǎn)閑錢(qián)但不懂業(yè)務(wù)卻想四處走動(dòng)的人，已經(jīng)平靜下來(lái)；陷入其中的人開(kāi)始到處互相學(xué)習(xí)借鑒，做出了轉(zhuǎn)變。

1993年，萬(wàn)達(dá)第一次轉(zhuǎn)型，從地方到全國(guó)，連鎖經(jīng)營(yíng)成為十億美元的公司。

2000年，萬(wàn)達(dá)222次成為被告，在沈陽(yáng)開(kāi)店，屢遭挫折，多次拆遷重建，付出了9億多元的代價(jià)。轉(zhuǎn)型過(guò)程很艱難，但還是成功了?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)每年完成土地500萬(wàn)平方米。

2006年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)行第三次轉(zhuǎn)型，進(jìn)入文化旅游行業(yè)。萬(wàn)達(dá)估計(jì)，15到20年后，中國(guó)的城市化進(jìn)程和工業(yè)化基本完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)?？隙〞?huì)下來(lái)。

2015年，萬(wàn)達(dá)啟動(dòng)“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”第四次轉(zhuǎn)型，未來(lái)將轉(zhuǎn)型為服務(wù)型企業(yè)，成為萬(wàn)達(dá)的商業(yè)、文化、金融、電商四大產(chǎn)業(yè)。

2015年7月11日，在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2015年上半年工作會(huì)議上，王健林宣布萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)已達(dá)5656.2億元。到2020年，萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)將達(dá)到2000億美元，市值將達(dá)到2000億美元，收入將達(dá)到1000億美元，凈利潤(rùn)將達(dá)到100億美元。

萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”是什么

王健林說(shuō):“這是我們的長(zhǎng)期目標(biāo)，房地產(chǎn)的收入已經(jīng)降到30%不到了。”房地產(chǎn)一直被他和萬(wàn)達(dá)視為“重資產(chǎn)”。王健林說(shuō):“什么是重資產(chǎn)？是萬(wàn)達(dá)投資的項(xiàng)目，與住宅銷(xiāo)售略有關(guān)聯(lián)。此類(lèi)項(xiàng)目必須堅(jiān)決移交。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，萬(wàn)達(dá)的意思很明確——時(shí)代變了，不賺錢(qián)的傳統(tǒng)行業(yè)將被淘汰！

所以萬(wàn)達(dá)做了一個(gè)很重的決定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被收購(gòu)的，2017年后開(kāi)業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)掀起了一波關(guān)門(mén)潮。

關(guān)閉10家虧損嚴(yán)重的百貨商店

涉及城市:寧波、沈陽(yáng)、東莞、宜興、太倉(cāng)、溫州、青島、蕪湖、晉江。

壓縮25個(gè)管理不善的百貨商店樓層

涉及城市:上海、青島、無(wú)錫、廈門(mén)、重慶、哈爾濱、煙臺(tái)、佛山、銀川、徐州、蚌埠、撫順、長(zhǎng)春、莆田、漳州、泉州、江陰、寧德、常州、大慶、廊坊、宜昌、襄陽(yáng)。

中國(guó)負(fù)債首富王健林和他的萬(wàn)達(dá)王國(guó)在未來(lái)的浪潮中不知何去何從。