房價(jià)漲幅最快的城市加碼調(diào)控：西安落戶滿1年才能購房，非戶籍家庭限購延至5年

　　過去幾年時間，各大城市人才競爭日漸激烈，西安則是這一輪競爭中的代表城市。寬松的人才政策，不僅刺激了樓市的需求，也在一定程度上放寬了對樓市的需求管控。此次西安針對落戶政策加碼樓市調(diào)控，是否會引發(fā)其他放寬落戶政策的城市跟進(jìn)？

　　火熱的西安樓市被當(dāng)頭澆了一盆冷水。

　　時隔近兩年，西安樓市調(diào)控政策再度全面升級。

　　6月20日，西安市房管局網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場調(diào)控管理的通知》（以下簡稱《通知》）稱，自本通知下發(fā)之日起，市外遷入戶籍家庭，需要在落戶1年或連續(xù)繳納12個月社會保險(xiǎn)（或個人所得稅）后才可購房。而非西安市戶籍居民家庭，則需要提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。

　　過去一段時間，統(tǒng)計(jì)局70個大中城市中房價(jià)漲幅持續(xù)領(lǐng)先的城市就是西安。當(dāng)?shù)貥鞘谐掷m(xù)火熱，被認(rèn)為是與放寬落戶帶來的需求擴(kuò)張有關(guān)。

　　過去幾年時間，各大城市人才競爭日漸激烈，紛紛出臺吸引人才落戶的政策。此次西安針對落戶政策加碼樓市調(diào)控，是否會引發(fā)其他放寬落戶政策的城市跟進(jìn)，同樣值得關(guān)注。

　　新房價(jià)格領(lǐng)漲全國

　　在國家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布的5月份全國70城新建住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)中，西安同比漲幅連續(xù)第六個月領(lǐng)跑，達(dá)24.4%。環(huán)比漲幅2.0%，也位居第一。

　　調(diào)控加碼劍指需求過熱

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，房價(jià)上漲過快，是西安此次加碼調(diào)控的主要原因。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，2019年以來，西安的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅持續(xù)領(lǐng)跑全國。5月，西安新房價(jià)格漲幅同比上漲24.4%，環(huán)比上漲2.0%，兩類漲幅均在70城居首。

　　如果以2015年房價(jià)為基期，西安房價(jià)在4年間上浮了58.8%，同樣與合肥并列全國第一。

　　多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，樓市需求旺盛，推動了西安樓市近年來的一路上行。

　　此前，陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，西安樓市持續(xù)走高，有多方面因素。首先，寬松的人才政策刺激了市場需求，導(dǎo)致了短期的供給緊張；其次，西安近年來的經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展良好，市場對當(dāng)?shù)貥鞘蓄A(yù)期比較看好；最后，西安對周邊吸附能力較強(qiáng)，需求旺盛。

　　而此次西安調(diào)控加碼，也主要是針對需求端的“限購”政策為主。

　　其中，對于非本市戶籍家庭限購5年的規(guī)定，有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士告訴記者，限購年限從2年直接升級到5年的城市很少，西安限購升級力度在全國范圍內(nèi)都屬于最大，類似的只有2016年3月上海3·25新政等極個別案例。

　　實(shí)際上，5年的限購，在全國范圍來看，也只有北京、上海、廣州等少數(shù)城市，而武漢、成都等二線城市，當(dāng)前的限購時間都是2年。

　　對于通知中的從市外遷入西安市戶籍的居民家庭限購規(guī)定，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一政策的力度和對市場的影響，可能要比想象中更加溫和。

　　張宏偉表示，按照《通知》當(dāng)前的條文可以理解為，從6月20日起，所有新落戶家庭，要求在落戶滿1年后才可購房。由于西安此前已經(jīng)吸納了大量的有意愿落戶的存量群體，未來新增落戶家庭的數(shù)量不會太多，則政策對市場的影響會比較有限，更多的是打擊短期落戶投資的行為。

　　而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，北京、上海等地都未有對落戶家庭做出落戶時間維度的限購政策，只有杭州此前曾發(fā)文，要求戶籍由外地遷入桐廬、建德、臨安、淳安四縣（市）的家庭，必須在戶籍遷入之日起滿2年，方可在杭州市限購區(qū)域內(nèi)購買住房。但同樣沒有對在杭州主城區(qū)落戶的家庭作出限制。

　　其他城市是否會跟進(jìn)

　　實(shí)際上，這一政策或許不僅對西安當(dāng)?shù)厥袌鲇杏绊?，在一城一策背景下，作為這一輪城市“人才競爭”中的代表城市，西安此次針對落戶新政的調(diào)控加碼，是否會帶來其他城市的跟進(jìn)，同樣引人關(guān)注。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，西安樓市調(diào)控政策與戶籍政策之間的“博弈”維持已久。

　　2016年底以來，西安市陸續(xù)發(fā)布了多輪需求側(cè)的調(diào)控政策。2016年12月，西安市發(fā)文規(guī)定，本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。此后，西安市又陸續(xù)從預(yù)售制度、公積金貸款額度、限購區(qū)域范圍等多個角度，加碼調(diào)控。

　　2017年9月13日，西安限購全面升級，當(dāng)?shù)爻雠_《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確，暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭售房，外地戶籍無房家庭在連續(xù)繳納兩年社?；騻€稅的條件下，可購買1套住房。

　　此外，寬松的人才政策，在一定程度上放寬了對樓市的需求管控。

　　2017年3月1日，被稱為西安市“史上最寬松”的戶籍準(zhǔn)入新政策落地實(shí)施，到2018年4月，西安先后6次升級調(diào)整戶籍政策。截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，流動人口317.9萬人，全市共遷入落戶115.1萬人。

　　同時，上述2017年9月的調(diào)控政策還專門指出，“經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。”

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，人才政策本身出發(fā)點(diǎn)很好，但確實(shí)不能排除有部分群體通過人才政策炒房。此次西安的限購升級，有助于防范“落戶就炒房”現(xiàn)象，后續(xù)各地人才購房政策方面也可能會跟進(jìn)此類政策內(nèi)容。

　　張宏偉則指出，還是要與當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r掛鉤。對于類似西安這樣短期內(nèi)需求大量增加、最終引動整個區(qū)域市場短期熱度驟升的城市，有必要采取此類政策。但對于一些人才政策效果不佳的城市，需求變動對樓市影響不大，出于樓市穩(wěn)定的考慮，沒有必要出臺過多的政策干預(yù)，保持政策穩(wěn)定性比較重要。

　　《通知》除明確新落戶居民家庭、非本地戶籍居民家庭購房條件外，還將臨潼區(qū)納入住房限購范圍?！锻ㄖ纷韵掳l(fā)之日起執(zhí)行。

　　對于新落戶家庭，《通知》明確，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）在西安市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在西安市連續(xù)繳納12個月的社會保險(xiǎn)（或個人所得稅）。

　　對于非本地戶籍家庭，《通知》提出，非西安市戶籍居民家庭在西安市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。

　　此外，《通知》還將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，嚴(yán)格執(zhí)行西安市住房限購政策。

　　6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新房價(jià)格環(huán)比漲幅居首的城市是西安，漲2%領(lǐng)跑。

　　“此次西安出臺房地產(chǎn)管控政策，很重要的原因在于，在全國70城房價(jià)指數(shù)排行中，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅連續(xù)6個月排名第一，屬于房價(jià)過快上漲的城市，也是亟需進(jìn)行房價(jià)穩(wěn)定的城市。政策出臺非常及時，符合預(yù)期，也有助于進(jìn)一步促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯表示。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對上述政策逐條分析道：

　　一、政策對于當(dāng)前落戶到西安的購房者需要滿足限購的條件，即當(dāng)前政策正在管控“一落戶就炒房”的現(xiàn)象。對于此類新落戶的，也需要滿足落戶一年或繳納社保的條件，這樣就防范通過落戶來炒房的現(xiàn)象出現(xiàn)。類似政策過去在別的城市也有，比如說杭州，過去部分人通過落戶杭州郊區(qū)進(jìn)而到杭州市區(qū)購房，當(dāng)時也有管控。所以西安此次政策的核心在于，戶籍政策會繼續(xù)放寬，但是也會打擊部分借落戶來炒房的行為。

　　二、政策對于無戶籍的人員，在西安限購區(qū)域需要滿足5年社保的條件。類似規(guī)定可以認(rèn)為是非常嚴(yán)厲的，實(shí)際上現(xiàn)在需要交納5年社保要求的，主要是北京上海等大城市，所以西安此次調(diào)控，對于一些外來人口的購房行為進(jìn)行了管控。

　　三、政策對于西安臨潼區(qū)進(jìn)行住房限購。西安臨潼為秦始皇兵馬俑的所在地，這兩年最大的變化就是正在修建地鐵。地鐵沿線項(xiàng)目確實(shí)有炒作的現(xiàn)象。所以對于臨潼區(qū)進(jìn)行管控，很大程度上也體現(xiàn)了西安市場穩(wěn)定房價(jià)的導(dǎo)向。

　　嚴(yán)躍進(jìn)最后表示，從西安此次政策管控來看，實(shí)際上說明了近期房價(jià)炒作和過快上漲的三個原因，包括借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區(qū)市場炒房。此次西安政策管控，較為及時。此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，應(yīng)該說此類政策組合拳的施展，有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。