交通便利，小區(qū)成熟，配套設(shè)施完善，貨源充足……5月中旬，二手房第一次代替新房率先進(jìn)入市場(chǎng)交易。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然這只是商品房供應(yīng)萎縮帶來(lái)的暫時(shí)現(xiàn)象，但樓市向股市過(guò)渡是必然趨勢(shì)。

二手房首次成為市場(chǎng)主角

據(jù)市房協(xié)最新數(shù)據(jù)顯示，按一個(gè)月的第一、二、三個(gè)十年的周期，5月中旬，主城區(qū)二手房交易面積為49.74萬(wàn)平方米，首次超過(guò)主城區(qū)商品房交易面積47.05萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)商品房交易面積環(huán)比下降18.07%，同比增長(zhǎng)0.44%。其中，高層商品房交易面積34.56萬(wàn)平方米，占73.46%；多層商品房交易面積6.7萬(wàn)平方米，占14.25%；低密度住宅交易面積26200平方米，占5.58%；裝修房交易面積2.7萬(wàn)平方米，占5.73%。

同期二手房交易面積環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，同比增長(zhǎng)193.97%。1月至5月中旬，主城區(qū)二手房交易面積469.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)111.38%。其中，二手住宅交易面積448.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)121.46%；二手非住宅交易面積21.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.76%。

二手房長(zhǎng)期主導(dǎo)住宅市場(chǎng)，成為城市樓市的主要做法。今年4月，主城區(qū)商品房銷(xiāo)售254.81萬(wàn)平方米，二手房銷(xiāo)售219.89萬(wàn)平方米。5月初，主城區(qū)商品房成交量為57.43萬(wàn)平方米，比38.32萬(wàn)平方米的二手房成交量高出近20萬(wàn)平方米。于是二手房第一次翻身，成為房市主角，成為5月中旬的獨(dú)特一幕。

二手房不能主導(dǎo)樓市

“目前，在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房?！敝貞c中原地產(chǎn)總經(jīng)理肖仁奇表示，目前一線(xiàn)城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量很少，新建商品房多為郊區(qū)化。由于價(jià)格、交通、配套等因素，大部分只是需要從一手房市轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市的房市已經(jīng)率先進(jìn)入以交易存量房為主的階段。

“重慶二手房市場(chǎng)尚未達(dá)到主導(dǎo)樓市的地步。”肖仁奇表示，目前主城二手房成交量每月只有一萬(wàn)多套，遠(yuǎn)低于一手，二手房?jī)r(jià)格仍受一手房市影響。

“這個(gè)月中旬的這種情況可能是意外?！备鶕?jù)肖仁奇的分析，5月份商品房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，第一周沒(méi)有新市場(chǎng)，第二周只有一個(gè)新市場(chǎng)，第三周有四個(gè)新市場(chǎng)。5月中旬，主城區(qū)獲批上市商品房25.44萬(wàn)平方米，比上個(gè)月減少44.88%。商品房供應(yīng)的萎縮導(dǎo)致二手房成為主角。從整個(gè)月甚至下個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房仍將占據(jù)主導(dǎo)地位。

“有兩個(gè)跡象表明，二手房占據(jù)了樓市的主角?！毙と蕟⒄f(shuō):一是二手房?jī)r(jià)格全面上漲，部分地區(qū)甚至超過(guò)了一手房；二是土地供應(yīng)明顯減少，影響商品房供應(yīng)減少。目前重慶商品房存量仍然較大，二手房引領(lǐng)市場(chǎng)格局尚未形成。

二手房敏感度最高

雖然5月中旬二手房超過(guò)一手房是偶然，但肖仁起也認(rèn)為，重慶現(xiàn)有的房子已經(jīng)很多，主城二手房交易時(shí)代即將到來(lái)，5月中旬可能是一個(gè)明顯的信號(hào)?！斑^(guò)去幾年，重慶二手房與新房交易比例還是1: 8，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到了經(jīng)得起法院考驗(yàn)的階段。”在美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房與新房的交易比例約為8: 1至10: 1。

"交通便利，社區(qū)成熟，配套設(shè)施完善."重慶袁遺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理李國(guó)正表示，二手房除了供應(yīng)充足之外，還受到買(mǎi)家的青睞，尤其是80后的買(mǎi)家比例大幅上升。

"隨著股票時(shí)代的到來(lái)，住宅市場(chǎng)將反映真實(shí)需求."肖仁奇說(shuō)，影響二手房和新房?jī)r(jià)格的因素有很大不同。對(duì)房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期往往導(dǎo)致需求上升，二手房業(yè)主會(huì)通過(guò)不愿意出售、跳價(jià)等方式減少市場(chǎng)供給；相反，當(dāng)房?jī)r(jià)明顯下跌時(shí)，二手房業(yè)主傾向于出售自己的房子，而購(gòu)房者則會(huì)進(jìn)入觀望狀態(tài)。因此，當(dāng)二手房主導(dǎo)市場(chǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)將更多地取決于市場(chǎng)機(jī)制?！皬臉鞘械拿舾卸葋?lái)看，二手房也是最先感知市場(chǎng)的。”

重慶晚報(bào)記者陳福永