"住宅建筑應(yīng)該按使用面積交易."住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新公布的一項新規(guī)定草案顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“共享面積”，近幾年來備受輿論關(guān)注的“一套100平米的房子只賣70平米”的現(xiàn)象有望結(jié)束。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于:38個住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域等強制性項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)全文公開征求意見的通知》。記者注意到，在38個強制性項目建設(shè)規(guī)范中，有一個31000字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6規(guī)定“住宅應(yīng)當(dāng)在使用面積內(nèi)交易”。"

這是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第一次在正式文件中明確提出房屋按套內(nèi)交易。

《住宅工程規(guī)范》指出，制定本規(guī)范是為了貫徹國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保證住宅工程的安全性、適用性、宜居性、綠色性和耐久性，規(guī)范住宅工程的規(guī)模、布局、功能、性能和技術(shù)措施。住宅項目的建設(shè)、使用和維護必須遵守本規(guī)范。

分析人士告訴記者，出臺這項規(guī)定主要是因為:這篇文章是居民關(guān)注的焦點，關(guān)系到每一個住宅用戶的切身利益。目前我國住宅建筑主要以建筑面積交易，導(dǎo)致同一項目建筑面積相同但使用面積不同的問題，加劇了“分攤建筑面積”的矛盾。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織中國城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)供水工程規(guī)范》等38個住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工程規(guī)范，征求了當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門及相關(guān)單位的意見，也公開征求了公眾意見。反饋截止日期為2019年3月15日。

按套房可用面積交易

其實對于國內(nèi)大部分省市來說，目前購買的房屋面積包括兩部分:套內(nèi)面積+分攤面積。

根據(jù)2000年8月1日實施的國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000(以下簡稱《測量規(guī)范》):

房屋內(nèi)部建筑面積由內(nèi)部使用面積、內(nèi)墻面積和內(nèi)部陽臺建筑面積三部分組成。

A.內(nèi)部房屋的使用面積為空臥室、客廳、大廳、走廊、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁櫥等的總面積。

B.套房內(nèi)樓梯按自然樓層總面積計入使用面積。

C.套管內(nèi)煙囪、通風(fēng)管道和管井所占的面積不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)。

D.內(nèi)墻裝修厚度計入使用面積。

目前，我們家的建筑面積不僅包括房子內(nèi)部的建筑面積，還包括其他共用面積。

2018年，關(guān)于住房的共有面積進行了廣泛的討論。

2018年7月，《看智庫》在微信上發(fā)表文章說:說到泳池面積，幾乎每個購房者都有很多抱怨——他花了100平米卻只買了70平米左右的房間！

文章提到，“分享”的內(nèi)容包括以下兩個部分:

第一部分包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共大廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等。、以及為整個建筑服務(wù)的公共建筑和管理建筑的建筑面積等。；

第二部分包括:建筑(套房)與公共的分隔空，外墻(含山墻)水平投影面積的50%。

對于普通購房者來說，了解這些概念就足夠了，更不用說自己去衡量了。這個復(fù)雜的“共享區(qū)域”引發(fā)了各種問題。

指出至今沒有法律、行政法規(guī)對“共有面積”進行限制，現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中也沒有“共有建筑面積”、“共有系數(shù)”等術(shù)語。只有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的行政法規(guī)，包括其前身建設(shè)部(2008年國務(wù)院機構(gòu)改革方案中改為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部)和地方政府的部門文件做出了原則性規(guī)定。

目前，該領(lǐng)域主要適用的法規(guī)有:建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計算和公共建筑面積分配規(guī)則》(簡佩筠[1995]517號)和2002年頒布的《關(guān)于建筑面積計算和房屋所有權(quán)登記有關(guān)問題的通知》?？偨ㄖ娣e的內(nèi)容、計算方法和分配方法在上述《測量規(guī)范》附錄B3“總建筑面積的分配”一節(jié)中也有規(guī)定。

雖然《計量規(guī)范》沒有明確指出分攤后的共有建筑面積為“共有建筑面積”，但在商品房交易和確認的實踐中已被廣泛采用。

“共享區(qū)”很傷我們！

2018年8月，新華社對此發(fā)表評論，“買一套100平米的房子只要70平米，而“分攤面積”讓我們很心痛！誠然，共享區(qū)域問題并不是一個新的話題，但它的長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，共享面積缺乏標(biāo)準(zhǔn)和管理混亂，不僅會使消費者為購房付出更多，還會使他們在未來支付更多的物業(yè)費、取暖費等費用。隨著未來房屋精裝修政策甚至房產(chǎn)稅的出臺，購房者遇到的問題會進一步加劇，各種矛盾會更加尖銳。

2018年9月14日，新華社發(fā)表了一篇調(diào)查文章《買100平米拿到70平米:七亂共有面積》，指出在目前我國房價穩(wěn)定的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻提出房屋共有面積牟利的想法，“買100平米拿到70平米”，個別商品房共有面積比例甚至超過50%。據(jù)記者采訪，“魚腥味”的泳池區(qū)已經(jīng)嚴重影響了人們的生活感。

有業(yè)內(nèi)專家認為，分攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的指標(biāo)”，導(dǎo)致長期以來房屋銷售和服務(wù)收費糾紛不斷。他們建議從制度上堵塞現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞，并在適當(dāng)時候引入國際公認的基于套內(nèi)面積的房屋估價制度。

新華社文章指出，調(diào)查顯示，大多數(shù)國際公認的房屋交易定價單位都是你所見即所得。雖然我國沒有統(tǒng)一的規(guī)定，但實踐中普遍采用建筑面積計價。但是，到目前為止，還沒有法律法規(guī)明確限制“共享區(qū)域”。

取消池:重慶運營17年

易居智庫嚴躍進認為，嚴格來說，按套內(nèi)面積征收房產(chǎn)稅引起的民怨較少。從長遠來看，如何對公共通道征稅，是否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都是值得思考的問題。

除了官方，業(yè)內(nèi)也開始有人呼吁按套內(nèi)面積計算。

2月22日，據(jù)《中山日報》報道，廣東省中山市區(qū)居民鐘建議對商品房買賣進行立法，并制定具體的操作規(guī)程。明確商品房按套內(nèi)面積出售，并將此規(guī)定納入房屋買賣合同。

其實早在2002年，重慶市人大常委會就首次以地方性法規(guī)的形式對商品房定價方式做出了明確的規(guī)定和要求。2002年6月，重慶市人大常委會通過《重慶市城市房地產(chǎn)交易管理條例》，要求商品房買賣和預(yù)售以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，并在商品房買賣合同和商品房證書中載明共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

該規(guī)定于當(dāng)年8月1日生效，宣布重慶市率先實施商品房銷售按“套內(nèi)建筑面積”計價的政策。開發(fā)商不按此計價依據(jù)銷售的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

在談到為什么重慶應(yīng)該成為商品房定價方式強制改革的領(lǐng)頭羊時，時任重慶市國土資源和房屋管理局市場營銷部主任曾強在接受媒體采訪時表示:“最大的目的是讓消費者清楚地了解購房情況，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益。”

電梯應(yīng)該安裝在四層以上

《住宅工程規(guī)范》除了按套房計算面積外，還對今后住宅電梯的安裝提出了明確的規(guī)定?！蹲≌こ桃?guī)范》中提出，新建四層以上的住宅建筑或者居民入口樓層高度超過室外設(shè)計地面9米的新建住宅建筑，應(yīng)當(dāng)安裝電梯，并在每層設(shè)置車站，設(shè)門和公共走廊。

具體而言，每臺帶電梯的住宅單元應(yīng)至少配備一部能容納擔(dān)架的電梯，電梯轎廂的尺寸不應(yīng)小于1.50米×1.60米，轎廂門的凈寬不應(yīng)小于0.90米..

2018年6月13日，北京蓮花池西里6號院4棟舊樓安裝電梯。視覺中國數(shù)據(jù)地圖

12層及以上的居住建筑，每個居住單元應(yīng)不少于2部電梯，其中可容納擔(dān)架的電梯應(yīng)不少于1部。

對于既有居住建筑，要求安裝的電梯載重量不小于300kg，轎廂門凈寬不小于0.80m..

新建房屋應(yīng)完全翻新并交付使用

根據(jù)《住宅工程規(guī)范》，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)進行全面裝修和交付，即所有功能空之間的所有固定面應(yīng)進行鋪設(shè)或粉刷，給排水、采暖、通風(fēng)和空空調(diào)、燃氣、照明和供電系統(tǒng)應(yīng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備應(yīng)安裝符合基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時，住宅交付應(yīng)具備通水、電、氣、暖等條件，配套設(shè)施具備交付條件，安全防護設(shè)施驗收合格。

同時，《住宅工程規(guī)范》給出了房屋驗收和交付的詳細標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)排水工程要求，防水墻和地面無滲漏和積水；抹灰頂面的要求是:粘結(jié)牢固，無空鼓，表面光潔，無裂紋，無爆灰等。

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