政策觀察期大大縮短，接受能力越來越強。對于2016年北京出臺的“930”樓市調(diào)控政策，市場消化期只有一個多月
記者吳紅然
“317”新政后，北京房價會跌嗎？
“預計未來市場將大幅降溫。”3月19日，房地產(chǎn)機構(gòu)鏈家發(fā)布報告指出，參考以往經(jīng)驗和上海、深圳的經(jīng)驗，預計北京二手房市場成交量將大幅下降，價格漲幅將收窄甚至回落。但此次調(diào)控的市場利率低于2013年，市場預期強于當年，市場反應有待進一步觀察。
連鎖數(shù)據(jù)顯示，3月份北京樓市量價持續(xù)飆升。2017年春節(jié)后，北京的成交量持續(xù)上升。截至3月第二周，成交4849套，較上月增長9.3%，接近2016年最高值；價格方面，已達到67621元/平方米，較上月上漲2%，比2016年推出“930”政策時的均價高出29%。
北京房價上漲的主要原因是供不應求。根據(jù)連鎖分析，均價持續(xù)上漲。一是學區(qū)領(lǐng)漲，高單價抬高了全市均價的結(jié)構(gòu)性上漲；二是供需失衡導致全市普遍上漲。
供需失衡的具體表現(xiàn)是:目前底層客戶急于快速簽約，但現(xiàn)在貸款周期延長，導致“夾心層”的不確定性增加，既是買家又是賣家，不敢買也不敢賣。住房最有可能在這部分斷鏈，需求旺盛但有效供給不足。資源稀缺導致的供需矛盾對價格有很大的上行壓力。據(jù)鏈家估計，北京70%以上的客戶是換房群體。
營業(yè)額的增加主要是因為需要重返市場。鏈家指出，經(jīng)過幾輪調(diào)控，買家對政策效果的觀望期越來越短。2016年“930”政策后，房價沒有實質(zhì)性回調(diào)，一些剛性需求開始回歸市場，包括首次購房者、學區(qū)置換、區(qū)域升級或交通區(qū)位升級，其中對房改的需求尤為明顯。
“買家對政策的觀察期大大縮短，接受能力越來越強。”鏈家指出，對于2016年北京出臺的“930”樓市調(diào)控政策，消化周期僅用了一個多月。
從連鎖數(shù)據(jù)來看，“930”政策后，交易量大幅下降，但從2106年11月底開始，交易量開始緩慢上升，客戶查看活動開始活躍。從2016年12月開始，手表的音量恢復到了“930”。政策出臺前的最高水平；交易量在春節(jié)后爆發(fā)，2月成交11627套，3月第二周成交4849套，接近2016年最高值。
北京“317”樓市新政有三個要點:“認房認貸”，提高二套房首付比例，縮短房貸期限。據(jù)鏈家分析，2013年4月，北京出臺了“還房還貸”政策，結(jié)束了北京市場連續(xù)13個月的上漲趨勢。當月價格下跌2.1%，之后漲幅較前期收窄。直到2013年底流動性收緊，成交量連續(xù)近十個月萎縮后，價格開始出現(xiàn)大幅回調(diào)。比如2014年9月二手房均價比5月下降了12.8%。
值得注意的是，“317”新政是在流動性緊張的背景下出臺的。在國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定和美聯(lián)儲加息的背景下，金融去杠桿化和房地產(chǎn)風險防范仍是當前政策的重點，央行保持著緊張的流動性平衡態(tài)度?！?/p>
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