大家好。我是譚勇。在清涼江新區(qū)房交會上，#重慶高調(diào)宣布首付20% #甚至免除川渝購房房產(chǎn)稅；這樣的消息傳出后，人們不禁感慨“重慶好大膽”。畢竟從今年7月開始，高水平的密集房地產(chǎn)座談會已經(jīng)召開，杭州等城市也出臺了新的調(diào)控措施。重慶這個時候宣布20%首付？到底是什么意思？經(jīng)過仔細(xì)觀察，我們發(fā)現(xiàn)這種高調(diào)宣傳背后的“噱頭”比現(xiàn)實更有意義。借此機(jī)會簡單說說我的觀察。

重慶高調(diào)宣傳首付20%只是為了房交會網(wǎng)上簽約，需要遵守銀行信貸政策，這是首套房子的第一筆貸款

房交會逐漸成為許多城市賣房的盛會，各種優(yōu)惠措施出現(xiàn)在房交會上很正常

重慶房交會特別為川渝首批購房者提供20%首付。說實話還是讓人眼前一亮。畢竟離我們比較近的成都，前段時間剛被采訪，所以在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，收緊調(diào)控政策是必然的。那么重慶為什么要做出這樣的選擇呢？一些觀察結(jié)果:

近1年來重慶二手房價格始終走勢偏弱

第一，重慶作為成渝城市群的核心城市之一，直轄市重慶近年來似乎受到了成都的“壓力”，尤其是在人才競爭和產(chǎn)業(yè)競爭方面，從房價走勢上可以看出。過去重慶的發(fā)展無疑比成都好，尤其是對人才的吸引。這從房價的走勢就可以看出來。從上面的重慶二手房圖表可以清楚的看到，重慶二手房的走勢在過去的一年里一直在持續(xù)走弱，進(jìn)入2020年后甚至出現(xiàn)了同比下滑。與重慶相比，成都的新房和二手房價格分別上漲了10%和5%左右。

第二，兩個城市的核心區(qū)發(fā)展差別不大，但是重慶的平均房價較低，重慶這個時候打“房產(chǎn)證”很正常。我身邊有個朋友，在重慶上的大學(xué)。剛開始在成都和重慶之間選擇的時候，因為重慶房價低，所以選擇在重慶定居。重慶“川渝購房免征房產(chǎn)稅”的目標(biāo)很明確，就是和成都競爭，尤其是和人口競爭。畢竟未來城市發(fā)展的關(guān)鍵是人才和人口。

房交會接近2個月會造成多少成交量？對房地產(chǎn)市場有什么影響？其實這個事實你不用夸大。2個月的短期刺激并不能改變重慶10年積累的房地產(chǎn)盈余

近10年來重慶住宅商品房銷售面積走勢圖

第一，重慶二手房的價格走勢已經(jīng)基本告訴大家一個基本事實，“重慶房地產(chǎn)整體供大于求”，這也是二手房價格下跌的原因。迫切需要新的人口流入來解決房價下跌的問題。上圖是近10年來重慶市住宅商品房銷售面積的變化趨勢。簡單計算一下，重慶近10年新建商品房供應(yīng)量達(dá)到4.6億平方米，而重慶實際常住人口僅增加265萬左右，登記人口近10年僅增加100萬。也就是說，按照常住人口的增長，近10年新建商品房人均住房面積達(dá)到了人均173平方米??！可以說重慶的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了嚴(yán)重供大于求的時候，這個問題只有吸引周邊人口來重慶買房才能解決。

第二，房交會2個月左右的20%首付肯定會刺激購房者，但重慶整個房地產(chǎn)板塊很難撼動，因為成交量相對有限。

重慶洪崖洞

這也是重慶敢這么做的原因。畢竟國家的房地產(chǎn)調(diào)控是在“房無投機(jī)”的背景下實施的。重慶作為一個房地產(chǎn)嚴(yán)重供大于求的城市，在同類型城市中平均房價最低。據(jù)測算，2019年重慶市住宅商品房銷售面積達(dá)到5149萬平方米，約為每月430萬平方米；即使這兩個月房交會在20%首付和房產(chǎn)稅豁免的刺激下有所增長，也很難有質(zhì)的變化。畢竟時效太短，對買家的資格審查比較嚴(yán)格。

從2016年底開始，提出了“留而不投機(jī)”。到目前為止，房地產(chǎn)調(diào)控也注重“政策由市”。重慶兩個月的嘗試相信是算計之后做的決定，宣傳意義遠(yuǎn)大于其他

很多所謂的專家學(xué)者看到重慶20%的首付和房產(chǎn)稅免稅后都會喊“房價會漲”。房地產(chǎn)投資機(jī)會來了，還是勸大家醒醒吧

重慶房產(chǎn)

一是16萬多二手房在售，這是重慶的真實情況。經(jīng)過觀察，這些售出房屋的價格主要在90平米以下，在1.4萬左右，這意味著重慶目前的房地產(chǎn)市場完全是買方市場。要實現(xiàn)住房市場房價的真正波動，除非有規(guī)模刺激，否則顯然是不現(xiàn)實的。僅僅2個月左右的“微刺激”，更可以理解為重慶對這次房交會的宣傳。

二是產(chǎn)業(yè)、資源、人口是支撐房價堅挺持續(xù)上漲的動力。吸引力不夠的城市房價自然不會像現(xiàn)在這么高。以成都為例，為什么近年來成都房價一直在上漲，對資本的吸引力一直在增加？歸根結(jié)底，成都的整體產(chǎn)業(yè)水平和資源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化。目前成都在所有新一線城市中排名第一，可以說明一些問題。

重慶高調(diào)宣布首付20%，目的是再次吸引買家和資本的注意力。畢竟光四川省就有8000多萬常住人口，宣傳意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他

重慶房交會上的美女模特

第一，川渝兩個城市在人口上的支撐并不難。畢竟川渝總?cè)丝诮咏粌|。在中國人先有房后有家的觀念影響下，哪個城市能提供性價比高的房產(chǎn)，自然會吸引大量人的目光。重慶高調(diào)宣布對川渝第一批購房者首付20%，免征房產(chǎn)稅，其實是告訴大家一個基本事實，“重慶的房子不貴”，這被理解為一場免費的廣告宣傳。畢竟，房地產(chǎn)在中國人的心目中占據(jù)著相對較高的地位。

第二，重慶等城市房地產(chǎn)投資的最佳時期已經(jīng)過去。只要“房和房都不炒”不開，重慶房價就不會漲?？催^我文章的朋友應(yīng)該知道，國內(nèi)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)投資期將在2018年結(jié)束，也就是說國內(nèi)房價的上漲期已經(jīng)結(jié)束。只要不進(jìn)行金融洪水灌溉，房價上漲的情況基本不會發(fā)生，尤其是對于房地產(chǎn)相對供過于求的城市，房價上漲的基礎(chǔ)就更加薄弱。在這里，我們要學(xué)會區(qū)分深圳等城市的房價走勢是供不應(yīng)求還是重慶。

綜上，重慶高調(diào)宣布首付20%。川渝免征房產(chǎn)稅的消息傳出后，在各大媒體上瞬間占據(jù)了熱門位置。不得不說這種免費宣傳是有的，但是距離窗口期只有2個月左右，實際賣出的房產(chǎn)面積非常有限，不會對重慶整個房產(chǎn)市場造成很大影響。很多人認(rèn)為導(dǎo)致房價飆升更多的是一廂情愿。你怎么想呢?請在下面留言參加討論。原創(chuàng)不容易私自轉(zhuǎn)載。喜歡房地產(chǎn)等問題的朋友可以贊一下，關(guān)注一下談房地產(chǎn)，更多高質(zhì)量的內(nèi)容會繼續(xù)貢獻(xiàn)。