長期關(guān)注我的數(shù)字的朋友們應(yīng)該知道，在我的預(yù)期中，2020年的房價走勢應(yīng)該是在2016年購買之后轉(zhuǎn)跌。然而，春節(jié)過后，一場突如其來的新冠肺炎疫情打亂了原有的一切規(guī)律，甚至重塑了世界經(jīng)濟(jì)格局。全球化逆流帶來的世界經(jīng)濟(jì)的倒退，讓“內(nèi)卷化”成了熱門詞匯，意味著“西部大開發(fā)”成了新的期待，似乎內(nèi)陸城市的潛力更大，所以我把船停在了北京周圍，因?yàn)槲倚枰钊氲姆治龊陀^察。

2019年12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出:加大城市弱勢群體住房保障力度，加強(qiáng)城市更新和現(xiàn)有住房改造，做好舊城區(qū)改造。

2020年3月4日，中共中央政治局常委會強(qiáng)調(diào)，要加快國家計(jì)劃中明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2020年3月23日上午，美聯(lián)儲宣布“冠狀病毒大流行給美國和全世界造成了巨大困難……”美聯(lián)儲開始無限期印鈔，意味著貨幣政策寬松。

2020年4月17日，中央政治局會議“疫情影響給就業(yè)帶來挑戰(zhàn)。重視產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)，穩(wěn)定核心產(chǎn)業(yè)鏈就業(yè)是關(guān)鍵。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈豐富，帶動大量就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)會“穩(wěn)”。就業(yè)起著重要作用?！?/p>

在2020年4月17日召開的會議上，再次提到了“加大舊住宅區(qū)改造力度，造福民生”。

國家統(tǒng)計(jì)局2020年5月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市房價繼續(xù)上漲，但總體穩(wěn)定。

就在這些事情交織在一起，似乎暗示著爆發(fā)的時候，5月底，杭州的“遠(yuǎn)洋西溪大廈”項(xiàng)目拿到了一批房屋預(yù)售證書，吸引了5萬個家庭報名。由于申請人數(shù)眾多，開發(fā)商不得不24小時打包網(wǎng)吧，檢查購房資格。

同時，深圳作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，從年初就上演了2016的大戲。到目前為止，全國樓市的轉(zhuǎn)折趨勢已經(jīng)在作為熱點(diǎn)的疫情報道中悄然啟動。但是大家都沒有去深圳實(shí)地體驗(yàn)，所以持懷疑態(tài)度。直到7月15日新規(guī)出臺，深圳的瘋癲才被當(dāng)作石錘處理。

然后接下來要做的事情就變得很簡單了，也是我們一直在談?wù)摰脑掝}。北京周邊應(yīng)該如何選擇？如果只從地圖上看的話，首先我們來看看北京周邊地區(qū)包括哪些地方。

你看這個大標(biāo)簽，突然發(fā)現(xiàn)北京周邊這么多區(qū)域，每個區(qū)域都有很多樓盤，每個樓盤都有很多房子。所以去外地從一個地方學(xué)到另一個地方是不現(xiàn)實(shí)的，今天我?guī)湍阕鰝€選擇。

首先，我們使用排除法排除那些未來潛力令人擔(dān)憂、投資收益存在風(fēng)險的領(lǐng)域。第一步，根據(jù)北京周邊的通勤距離，我們只選擇距離北京50公里以內(nèi)的區(qū)域。因?yàn)槲覀冎暗奈恼抡f“環(huán)京投資離不開生活的本質(zhì)”，最后接手的人必須從居住的角度制定自己的融資方案。

然后只有涿州、固安、科創(chuàng)區(qū)、廊坊、大廠、燕郊。第二步根據(jù)北京對周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響可以發(fā)現(xiàn)，涿州的發(fā)展最弱，而廊坊作為地級市，靠的是自身的發(fā)展，北京對其產(chǎn)出的影響不大，所以經(jīng)過第一次篩選，只有固安、科創(chuàng)區(qū)、燕郊、大廠。

這個階段繼續(xù)做選擇其實(shí)更難，因?yàn)檫@些地方潛力很大，但是我們今天要討論的是，預(yù)算在30萬這個檔的時候，如何選擇最好的。營收，所以固安、燕郊、大廠三個知名地區(qū)價格都比較高。30萬的預(yù)算在燕郊買不到，在固安和大廠沒得選。只能夠買哪一個。

但這樣買的房子，屬于該地區(qū)各種房產(chǎn)的剩余尾房。很難在第二次交易中賣掉這些售出的房子。所以他們未來變現(xiàn)時的價格會被打壓的很低。那么在對投資收益進(jìn)行精算后，大概還是做一些定期存款或者保本比較好，既方便又穩(wěn)定。

然后最后剩下的就是科技創(chuàng)新區(qū)了。這個科技創(chuàng)新區(qū)怎么了？它在固安以東20公里，行政區(qū)劃上屬于永清，但離永清縣也有20公里，所以屬于北京周邊第一梯隊(duì)的板塊。

如果說北京周邊有軌道交通，無論是燕郊還是固安，都是當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商在吸引蜜蜂，如果說有真正的規(guī)則把軌道交通傳到門口，那也只有這個科技園區(qū)了。我也是一群后知后覺的普通人。就像雄安新區(qū)公布消息一樣，我是在消息公布后一個小時才知道的，但去雄安抄底的“關(guān)系戶”卻是早在消息里。

這種情況在現(xiàn)在的這個科技園區(qū)可以看到，但是沒有雄安的千年計(jì)劃那么轟轟烈烈，而是有一些來自北京北部城市的“普通”家庭。走進(jìn)售樓處后，他們小心翼翼地問:“還有房間嗎？”

但是，這個區(qū)域比較亂。位于永清，但永清不是投資偏好。它毗鄰永定河，周圍有很大的泄洪區(qū)。永定河雖然不會泛濫，但是這個泄洪區(qū)的土地性質(zhì)已經(jīng)改變，所以有樓盤出售。自從縣政府更換領(lǐng)導(dǎo)后，這些之前改變了土地性質(zhì)的房產(chǎn)的未完成風(fēng)險變得非常高。所以要時刻關(guān)注這個地方的淘金熱。

但塞翁失馬，焉知非福，就像這些售樓處在奮力倒掉那些可能還沒完工的樓盤一樣，他們打的價格戰(zhàn)也相應(yīng)降低了整個地區(qū)的價格。因此，屬于科創(chuàng)核心區(qū)的建筑在正常土地上的價格已經(jīng)下降到了一個臨界點(diǎn)，從而成為北京周邊地區(qū)的一個真正的價值凹陷。

經(jīng)過一段時間的實(shí)地考察，有一處低密度樓盤，容積率為1.3，售價為固安普通樓盤均價的75%，而且還是現(xiàn)房，所以買的時候已經(jīng)到了收益。唯一遺憾的是其他開發(fā)商不喜歡慈善，所以在目前的市場情況下根本沒有預(yù)售證明。畢竟現(xiàn)在的價格不能急著賣。

但他們之前拿到的預(yù)售證明，在監(jiān)管下的物業(yè)囤里是不允許正常出售的，只剩下不到50套。按照目前該項(xiàng)目不宣傳不推廣的模式，其周營業(yè)額在5-10左右，所以這些因監(jiān)管而低價出售的房子，兩個月內(nèi)就會售罄。

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