老年房產(chǎn)不靠譜嗎？有現(xiàn)成的樣品供我們調(diào)查?！爱?dāng)你分享奶酪時，你必須記得給老人留一塊，并保留最好的?！笔昵埃本┨柍欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總裁朱逢博說過一句話，感動了很多銀發(fā)人士，點燃了國內(nèi)最早的專門針對老年人的房地產(chǎn)項目——北京太陽城國際老年公寓。十年過去了，選擇住在這個小區(qū)的老人的美好愿望實現(xiàn)了嗎？

●現(xiàn)狀是名副其實的老年社區(qū)

房價也上漲了兩倍

太陽城位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，就在北京南北中軸線的延長線上。拿著扇子和水杯走路的老人告訴記者，這里幾乎90%的老人都住在這里，只有周末才會有年輕人來看望父母。根據(jù)小區(qū)唯一的房管機(jī)構(gòu)介紹，不要看養(yǎng)老小區(qū)。房價從10年前的每平米4000多元漲到現(xiàn)在的1.5萬到1.6萬。“除了銀嶺公寓，只租不賣。小區(qū)唯一一棟產(chǎn)權(quán)40年的樓，單價1萬，剩下70年的產(chǎn)權(quán)價格都不低?！敝傅氖且粋€才出現(xiàn)的40年的商用物業(yè)，營業(yè)員說:“這是小區(qū)原來規(guī)劃的幼兒園。是養(yǎng)老社區(qū)。孩子住的地方，自然就改成老人公寓了。”

住在這里的三位老人

記者與多位老人聊天后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)養(yǎng)老支出情況，目前有三位老人居住在小區(qū)內(nèi):

第一種是很早就建立了自己的養(yǎng)老計劃，在太陽城買房的老年業(yè)主。除了房價，目前最大的支出是物業(yè)費(fèi)，每月2.5元/平米。

第二組是住在太陽城白銀時代公寓的老人。每位老人押金10萬元起，押金越多房租越便宜。此外，如果老人需要護(hù)理人員，需要按照自理、半自理、不能自理的原則支付自己的費(fèi)用。現(xiàn)在雇一個護(hù)工的費(fèi)用大概是3000元/月，也就是開發(fā)商擁有的老年公寓的生活費(fèi)用大概是5000元到6000元/月。

第三種是直接出租70年產(chǎn)權(quán)住宅物業(yè)的老人。這些老人在這個小區(qū)租了兩套房子，大概2500元/平米。房東不僅承擔(dān)了暖氣和物業(yè)費(fèi)，還承擔(dān)了生活垃圾費(fèi)。好處是節(jié)省了巨額存款，可以共享社區(qū)服務(wù)資源。

不管用什么方式，大家對小區(qū)的評價都是很一致的:“至少小區(qū)里有食堂，人均每天一頓飯不超過20元。此外，小區(qū)內(nèi)還有醫(yī)院和救護(hù)車，急救效率高?！?/p>

●問題服務(wù)水平直線下降

“當(dāng)時小區(qū)的服務(wù)真的很好?！?/p>

買了第一批房子的胡奶奶告訴記者:“今天的服務(wù)遠(yuǎn)不如過去幾年。幾年不方便去養(yǎng)老院比較靠譜。”

帶著對“生活之城”的無限憧憬，胡奶奶夫婦十年前賣掉了在東直門的房子，毅然搬進(jìn)了北京第一個“老年社區(qū)”。胡奶奶解釋說:“人老了，就是想活得更順手。就像租房一樣，你要承擔(dān)責(zé)任。年紀(jì)大了就經(jīng)不起折騰了，不賣房子賺幾塊錢。選擇養(yǎng)老社區(qū)是為了得到更貼心的照顧，但現(xiàn)在這里和普通社區(qū)的差別越來越小?！?/p>

胡奶奶回憶起10年前買房的情景，微微有些激動，聲稱自己是全小區(qū)十大買房人之一?！爱?dāng)時小區(qū)的服務(wù)真的很好。每棟大樓都配備了保安。當(dāng)你手臂一揮出去，電瓶車就停在你面前。如果你拿了重的東西，社區(qū)里的任何一個工作人員都會過來問你是否需要幫助。正因為如此，我還介紹了幾個親戚朋友在這里買房，并沒有幫開發(fā)商推廣?！?/p>

“現(xiàn)在我覺得被騙了”

和現(xiàn)在相比，胡奶奶無奈的說，已經(jīng)不是以前的樣子了?！拔矣X得被騙了。現(xiàn)在整個小區(qū)保安很少；一天四輛移動電瓶車也降為定點定期駕駛，每天只有一趟。行動不便的老人，還是早點去那個地方等吧。最煩的是我總是按時交物業(yè)費(fèi)，但是家里的燈壞了或者窗戶打不開。不可能打電話給物業(yè)維修，打八次電話。就算我來了，張家口也會提到‘錢’這個詞。為業(yè)主服務(wù)在哪里！”

原來小區(qū)里有一些專門的配套設(shè)施，包括免費(fèi)活動中心和60歲以上老人免費(fèi)溫泉服務(wù)。然而，住在這里的劉阿姨告訴記者，不是每個人都能享受到的:“購房合同是寫好的。是的，我們60歲以上的老人可以在非節(jié)假日免費(fèi)享受溫泉。大家覺得可以從周一到周五。結(jié)果他們只能每周一享受，平時卻不能；只有30多戶當(dāng)初比較聰明的堅持要求開發(fā)商在合同中注明周一至周五非節(jié)假日，到目前為止，這30戶比其他人多走了4天?！碑?dāng)記者提出在小區(qū)給父母買二手房時，很多業(yè)主提醒要慎重考慮?！案鶕?jù)原合同，房子第二次轉(zhuǎn)讓沒有免費(fèi)的溫泉折扣。”

幾位乘涼的老奶奶也抱怨小區(qū)物業(yè)服務(wù):“小區(qū)一期改三期，規(guī)模加大了，開發(fā)商不想降低利潤只能降低服務(wù)內(nèi)容”。

物業(yè)反應(yīng)是想解決

不過開發(fā)商也是一家住宅物業(yè)公司，也有自己的說法。

雇傭社區(qū)最后一棟拘留大樓的工作人員說:“我們社區(qū)到處都可以看到保安！沒少。我們正在努力解決業(yè)主的反饋。比如去年有居民不供熱，我們也退了取暖費(fèi)。至于電瓶車的問題，是因為居住的人多了，一些行動方便的人也搶著坐，讓一些真正需要的老人坐不下。因此，我們建立了一個卡騎系統(tǒng)?！?/p>

●養(yǎng)老金的成本逐年增加

每天下午兩點，在太陽城一期居民樓9樓的活動中心，幾個老朋友都心照不宣地準(zhǔn)時打正規(guī)的國際競技麻將。剛剛搬進(jìn)銀嶺公寓的李叔叔是這個團(tuán)隊的新成員。提到銀嶺公寓，黎叔說:“只是便宜貨。另外，是做飯洗衣服的問題。以前住的老年公寓沒有這里好，就搬來了?！?/p>

“住銀齡公寓便宜”？在太陽城生活了很久的老人表達(dá)了不同的觀點。胡奶奶說:“一個和我關(guān)系不錯的老姐姐，剛從銀嶺公寓搬走，因為那里的錢又多了。雖然交了押金，但是租賃合同一年簽一次，房租逐年上漲。這一次漲了兩三百塊錢，老姐妹們買不起，搬走了?！?/p>

“如果你能照顧好自己，真的沒必要住銀齡公寓。我丈夫和妻子選擇在這個社區(qū)租房子。在銀嶺公寓，開發(fā)商幫著雇一個護(hù)工至少要花3000元，但是護(hù)工手里一個月最多1600元，中間的差價都是開發(fā)商賺的。房租一直在漲，護(hù)理人員的費(fèi)用也在漲。我租房子，自己找個護(hù)工比較便宜?！睆埌⒁陶f。雖然她對自己現(xiàn)在的生活條件不是100%滿意，“現(xiàn)在好像沒有更好的老年社區(qū)了，終于可以脫離一輩子洗衣服做飯的生活了。過幾年，如果不行，就找條件好一點的養(yǎng)老院?！?/p>

跟記者聊天的老人指著封頂?shù)臑I水別墅說:“你看，這不是開發(fā)商聲稱的北京最高檔的老年公寓，其實是銀嶺公寓的升級版。對開發(fā)商來說，利潤更大，但對我們老年人來說，意味著養(yǎng)老成本更高?！?/p>

■新聞鏈接

“老年房產(chǎn)”與“老年住宅”的區(qū)別

因為和養(yǎng)老有關(guān)，也因為兩者都提到了“房子”和“房產(chǎn)”的概念，人們一度把“養(yǎng)老房產(chǎn)”和“養(yǎng)老住房”作為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的手段。然而，多年前深入研究養(yǎng)老金行業(yè)的資深人士孟洋告訴記者，這是兩個完全不同的概念。

孟洋解釋說:“老年房地產(chǎn)是指老年社區(qū)或老年公寓。老年住房是指抵押原住房以獲取資金。沒關(guān)系?！?/p>

如果說十年前，太陽城的出現(xiàn)為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了一個模式，2007年，中國住宅集團(tuán)董事長提出通過“住房反向抵押貸款”實現(xiàn)“老年住房”，但幾乎面臨破產(chǎn)。孟洋分析說，“這種模式在中國的障礙不僅是觀念問題，還有有房老人根本沒有生計。為什么要拿房子抵押養(yǎng)老錢？”

最后，孟洋提醒打算購買老年房產(chǎn)的消費(fèi)者，“真正的老年房產(chǎn)在房間設(shè)計上有別于普通住宅，包括照明、衛(wèi)生間地面處理和緊急呼叫系統(tǒng)。另外，醫(yī)院和老年保健醫(yī)生，以及供孩子參觀的小型度假酒店，都是不可或缺的，在決定采取行動之前，要多方面考慮，小心被“概念”所迷惑。