一場狂歡落幕，2018年天貓“雙11”全天交易額為2135億元。

在電商沖擊下，有多少商圈能存活？

有朋友告訴南方樓事，位于深圳傳統(tǒng)豪宅區(qū)香蜜湖的東海城市廣場因經(jīng)營慘淡，目前自己提交了舊改申請；前段時間有媒體報(bào)道，深圳灣有項(xiàng)目底商空置率超90%。

豪宅區(qū)的商業(yè)真是因電商的沖擊而倒下的？或許只能算其中一個因素。

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瀕臨倒閉？推倒重建？

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一場狂歡落幕，2018年天貓“雙11”全天交易額為2135億元。

一個普遍的觀點(diǎn)，受電商沖擊，實(shí)體零售不景氣，很多商場都不好做，只有部分核心商圈能脫穎而出。

而豪宅區(qū)的商業(yè)一直不被看好，有朋友爆料，與香蜜湖片區(qū)近期開盤的熱門豪宅深業(yè)中城項(xiàng)目一街之隔的東海城市廣場要舊改了，“自己舊改自己，挺有意思的?！?/p>

南方樓事在東海城市廣場看到，商場內(nèi)多以教育機(jī)構(gòu)及美容機(jī)構(gòu)為主，或許由于是工作日，除了麥當(dāng)勞等連鎖餐飲外，其他店鋪門可羅雀。此外還有少量店鋪處于空置狀態(tài)。按照這個運(yùn)營狀況，如果說要進(jìn)行改造升級，也不是不可能。

東海城市廣場商場導(dǎo)購圖

可以看出，商場內(nèi)多為培訓(xùn)及美容機(jī)構(gòu)

不過，東海城市廣場落成于2005年，并不滿足深圳城市更新相關(guān)規(guī)定中拆除重建的條件，是不是傳謠？

本著無風(fēng)不起浪的心態(tài)，南方樓市向多位業(yè)內(nèi)朋友求證。

對于改造傳聞，很多朋友表示沒聽說，但也有朋友認(rèn)為，東海城市廣場一直招商困難，很有可能重新規(guī)劃改造，“以東海的本領(lǐng)，回爐重造也不是難事?！?/p>

也有人持肯定態(tài)度：“XX開發(fā)商的人告訴我，這里確實(shí)要改造，前不久他們自己遞了舊改申請。”

一位城市更新方面的朋友表示，確實(shí)有聽說東海城市廣場要改造，但具體還要以官方消息為準(zhǔn)。

東海城市廣場

東海廣場是否進(jìn)行改造還是未知數(shù)，但距離東海廣場不到一公里的深國投廣場早已實(shí)實(shí)在在開始了升級改造。

網(wǎng)絡(luò)資料顯示，深國投廣場分兩期進(jìn)行改造，2017年2月開始第一期改造，歷時10個月，去年12月重新開業(yè)。

前兩天南方樓事到深國投廣場時，該商場項(xiàng)目部分區(qū)域仍在改造，推測為二期改造工程。

規(guī)土委官方網(wǎng)站也于今年4月4日發(fā)布《市規(guī)劃國土委福田管理局關(guān)于深國投廣場立面升級改造的公示》。此次改造部分多為項(xiàng)目外立面及商場內(nèi)部小部分區(qū)域。

規(guī)土委公布的深國投廣場改造效果圖

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深圳商場翻新成潮流？

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相比東海城市廣場，深國投廣場目前的營業(yè)狀態(tài)算是比較成功的。

贏商網(wǎng)報(bào)道，深國投廣場開業(yè)十年，每年業(yè)績呈現(xiàn)雙位數(shù)增長，2016年購物中心銷售額將近9個億；項(xiàng)目引進(jìn)中國第一家山姆會員商店，該店連續(xù)9年是山姆全球銷售額最高門店，2016年銷售額將近24個億，可媲美大型標(biāo)桿購物中心。此外，沃爾瑪中國總部也駐扎于此。

表現(xiàn)優(yōu)異的深國投廣場為何走上改造？

業(yè)內(nèi)人士坦言，改造升級并不是運(yùn)營得不好才會出現(xiàn)的情況，更多時候是為了進(jìn)一步提升消費(fèi)體驗(yàn)，創(chuàng)造更好的成績。此外，很多老舊商場都會通過改造升級的方式來塑造新的業(yè)態(tài)，深國投廣場更傾向于前者。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次改造從時間點(diǎn)上看，和萬科收購印力系列動作可能存在一定關(guān)系。

在“寶萬之爭”期間，萬科在2016年8月21日公布了一筆近130億元的收購計(jì)劃，收購標(biāo)的為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)印力集團(tuán)。

今年1月5日，印力商用置業(yè)有限公司宣布，聯(lián)合萬科和Triwater以83.65億元共同收購凱德商用在國內(nèi)的20家購物中心。

至此，印力在全國持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)120多家，管理面積1000萬平米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣。而深國投廣場正是印力在深圳的旗艦商業(yè)產(chǎn)品。

商場改造升級的案例并不是少見，地處深圳市羅湖傳統(tǒng)核心商圈的深圳DDMmall前身為深圳百貨廣場，2016年由彭成集團(tuán)與佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合進(jìn)行改造。

改造后以文藝、青春、時尚為主導(dǎo)，引入美食、購物、休閑娛樂、創(chuàng)意體驗(yàn)等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目已于2017年4月重新開業(yè)。

位于華強(qiáng)北核心商圈的深南天虹百貨也在2016年由天虹商場股份有限公司自行改造升級為深圳天虹Discovery。

改造后目標(biāo)客群定位為著80、90后消費(fèi)群體，采取高顏值的空間設(shè)計(jì)，打造網(wǎng)紅拍照圣地。該項(xiàng)目也于去年5月重新開業(yè)。

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深圳灣豪宅商業(yè)群：鋪比住宅多

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再看回東海城市廣場，從投資的角度來說，豪宅區(qū)的商鋪一直不被看好，甚至被列為“一般情況下不能碰”的投資產(chǎn)品。

資深商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人唐紹遠(yuǎn)表示，東海城市廣場目前的狀態(tài)與其招商運(yùn)營和停車位有很大關(guān)系，再者就是人口密度的因素。

由于豪宅區(qū)建筑密度低，人口密度小，所以許多豪宅區(qū)的商業(yè)都難有起色。

豪宅區(qū)的底商是最好的例子，如深圳灣三湘海尚北側(cè)沿東濱路一排街鋪，雖然小區(qū)已經(jīng)入伙8年，但這排總長約200米的街鋪，截止至去年10月只有不超過5家商鋪開業(yè)，剩余超過90%的商鋪仍然空置。

三湘海尚南側(cè)的曦灣華府，同樣有大批街鋪空置。媒體報(bào)道，2011年曦灣華府端頭轉(zhuǎn)角處一間僅35平米的商鋪曾經(jīng)以48萬元/平米的單價(jià)售出，創(chuàng)下了當(dāng)時深圳西部的“鋪王”紀(jì)錄。

與這間“鋪王“同時推出的其他商鋪，均價(jià)也達(dá)到17-20萬元/平米。直到去年10月，這間天價(jià)街鋪仍處于空置狀態(tài)。

南方樓事一位朋友說：“深圳商鋪里面比較慘的就是深圳灣豪宅商業(yè)群了，鋪比住宅多。”

根據(jù)三湘海尚項(xiàng)目備案信息，項(xiàng)目可售面積共184726.57平米，其中商業(yè)32997.34平米，占17.9%；曦灣華府項(xiàng)目規(guī)模較小，但可售面積中商業(yè)占比更高，達(dá)22.3%。

平均約2成的商業(yè)占比，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過華僑城、紅樹灣等其他豪宅區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，甚至超過了絕大部分普通住宅社區(qū)。

而豪宅產(chǎn)品本身戶型較大，戶數(shù)和居住人數(shù)相對較少，對沿街商業(yè)的需求較低。

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抓緊網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的尾巴

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不過，并非所有豪宅區(qū)的商業(yè)都經(jīng)營慘淡。從多方面來說，大型商圈與住宅底商及小型商業(yè)存在本質(zhì)的區(qū)別。

華潤置地官方微信披露，2017年度華潤置地旗下全國購物中心零售額達(dá)359億元人民幣，同比增長34%。

具體來看，深圳方面，羅湖萬象已經(jīng)成為全國性的商業(yè)標(biāo)桿；去年開業(yè)的萬象天地保持居高不下的人氣，3月30日優(yōu)衣庫全球概念店開業(yè)被戴德梁行列入“2018上半年深圳商業(yè)地產(chǎn)大事件”之一；年底即將開業(yè)的深圳灣萬象城也備受矚目。

與深圳灣萬象城幾百米之隔的是南山區(qū)老牌商圈海岸城商圈；同在今年開業(yè)的深業(yè)上城也收獲了不錯口碑。

唐紹遠(yuǎn)認(rèn)為，說海岸城商圈的模式是深圳商圈街區(qū)+MALL模式的鼻祖也不為過，市場上商業(yè)參考的對象基本離不開羅湖萬象城及福COCO PARK。

他表示，商圈起不起得來，重要因素有幾點(diǎn)：一是地段及配套；二是招商和運(yùn)營；三是品牌，如深國投廣場引入山姆會員店就帶來不少人流量。

世聯(lián)行首席工改顧問董極認(rèn)為，目前市場上比較好的商圈都是采用街區(qū)+MALL模式，同時業(yè)態(tài)走輕奢、網(wǎng)紅路線。例如萬象天地和深業(yè)上城。

深國投廣場內(nèi)一店鋪裝修中的宣傳

上文提到的深圳天虹Discovery，深圳DDMmall亦是如此。馮紹遠(yuǎn)也認(rèn)為，在網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)沖擊下，傳統(tǒng)的MALL已經(jīng)不適應(yīng)市場需求，街區(qū)更為合適。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表達(dá)對目前商業(yè)市場的擔(dān)憂。一位不具姓名的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，深業(yè)上城更傾向高冷系，缺乏地鐵交通是個問題，消費(fèi)人口輸送不方便。

并且，目前商圈越來越同質(zhì)化，網(wǎng)紅店成了每個商場的標(biāo)配，商場的個性就逐漸消失了。

“是不是沒有這些網(wǎng)紅店就不是好商場？”

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