王健林是中國首富，萬達也是知名巨頭企業(yè)，那么萬達欠銀行多少錢？有媒體報道王健林欠銀行4000-5000億貸款是真的嗎？請大家看看邊肖的分析。

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萬達2015年欠銀行貸款

胡潤研究院發(fā)布胡潤富豪榜。61歲的王健林和他的家人以2200億元的財富超過馬云，第二次成為mainland China首富，財富比去年增長52%。但實際上，王健林并不是真正意義上的首富，因為他欠了很多債，所以要“斷臂修命”！

邊肖可以在這里告訴你，中國所有能站在桌子上的富人都是通過債務(wù)積累起來的，沒有一個是“負債累累”的。王健林只是最典型的一個。

王健林控制著萬達集團旗下的多家上市公司，包括a股的萬達院線、美股的AMC、港股的萬達酒店開發(fā)和萬達地產(chǎn)。雖然王健林已經(jīng)宣誓要把萬達集團打造成文化大企業(yè)，但直接擁有萬達廣場的萬達地產(chǎn)，依然是其收入和利潤的“支柱”。但房地產(chǎn)行業(yè)迅速惡化，在各種刺激政策下，沒有復(fù)蘇跡象?！绊斄褐比f達地產(chǎn)已經(jīng)吃了苦頭，只好“刮骨療傷”。但是這能行嗎？

通過萬達地產(chǎn)，我們可以窺見王健林的“負面”。王思聰每天都在社交平臺上張牙舞爪。如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有通過貸款與銀行捆綁在一起，銀行就不會給房地產(chǎn)行業(yè)輸血。那時候你可能連喝王思聰西北風的能力都沒有。

目前萬達地產(chǎn)負債總額約為4205億元，其中流動負債高達2597億元，這些負債不會同時償還。所以王健林能靠“拆東墻補西墻”活下去，這也是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。因為銀行已經(jīng)被王健林綁架了，如果不續(xù)貸，之前的貸款就都白費了，銀行只能繼續(xù)放貸。

現(xiàn)在，你明白為什么有些城市的房價不能大幅下跌了。王健林從銀行得到的很多貸款都是以自己的房子抵押的。例如，截至2015年上半年末，萬達房地產(chǎn)的總庫存為2780億元。投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)已抵押給銀行等金融機構(gòu)；一旦房價大跌，抵押物就會縮水，房地產(chǎn)開發(fā)商必須加抵押物，但是有那么多房子要加抵押！

一旦沒有足夠的抵押品補充，整個金融體系都會受到影響。一旦金融體系出現(xiàn)問題，經(jīng)濟問題就會演變成社會問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行家甚至地方政府都不想、不敢、也不敢降價。在這里，你應(yīng)該知道為什么房子賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然堅持不大幅降價。就算降價也是變相的，比如打折或者慢慢降價，溫水煮青蛙。

中國最具標志性的購物中心是萬達廣場，它現(xiàn)在在中國有112個購物中心。今年上半年，萬達廣場客流量達9億，與之配套的萬達院線可謂“世界聞名”，實在是太多了。萬達廣場屬于萬達房地產(chǎn)。誰沒去過城市里的萬達廣場？沒去過，至少見過或者聽說過。

萬達廣場被視為萬達地產(chǎn)的投資物業(yè)，也可以說是自持物業(yè)。說白了，房子是蓋的，萬達地產(chǎn)不是賣的，是用來出租的，每年靠吃租房子干活，同時能提高企業(yè)知名度。很多人知道王健林是因為萬達廣場。這是典型的品牌效應(yīng)；但實際上，萬達房地產(chǎn)的主要收入來源是出售房產(chǎn)。一般的理解是，房子是一次性建成并出售給購房者的，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)收和盈利的保證。

還是用數(shù)據(jù)說話吧，不然萬達地產(chǎn)會花錢找點托兒來抨擊小坎的鬼話，那就沒意思了。2015年上半年，萬達房地產(chǎn)收入約308.94億元，其中物業(yè)銷售占比68%，物業(yè)租賃和物業(yè)管理投資占比不到21%。

房地產(chǎn)開發(fā)商從空手套和白狼開始。他們先花了一些錢注冊了一家房地產(chǎn)公司，然后通過關(guān)系向銀行借錢，然后通過招標程序，從當?shù)卣抢镔I了一塊土地，然后告訴買家趕緊買房。這里的房子要過地鐵了，馬上漲價。如果買家想買，他們必須提前付款，但房地產(chǎn)開發(fā)商建造的房子也將奠定基礎(chǔ)。這叫“期房”，房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者收取一大筆錢。有時，當資金短缺時，他們從銀行借錢，最后蓋房子。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的資金來源是銀行貸款和購房者預(yù)先支付的購房款。但目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢不好，房地產(chǎn)商穿幫也說服不了購房者。所以“拍賣行”幾乎沒人買過，因為購房者擔心房地產(chǎn)商的資金鏈斷裂，擔心房地產(chǎn)商建的房子沒有完工。到那時，他們辛辛苦苦攢下來的錢，真的是“肉包子狗一去不復(fù)返”了！

現(xiàn)在很多想投資的買家都在觀望，只是需要的買家還是買不起，而且有降價預(yù)期，所以根本不買，尤其是80后、90后，不像70后那樣急于擁有自己的房子，也就是借親戚朋友買房?，F(xiàn)在80后90后都提倡享受生活。房子會占太多錢，不如租房子住，這樣生活更輕松快樂。

房地產(chǎn)商最怕的是普通人不買房，蓋房子的錢等于一個大洞，所以更依賴銀行等金融機構(gòu)。銀行等金融機構(gòu)也沒辦法。之前他們住著房地產(chǎn)商的利息，但是也借了不少錢?，F(xiàn)在，情況并不好。如果提前收回貸款，地產(chǎn)商肯定會死，到時候可能一分錢貸款都拿不回來，只能硬著頭皮續(xù)貸。但這也相應(yīng)地擠壓了銀行等金融機構(gòu)對其他行業(yè)的借貸資金。

截至2015年上半年末，萬達房地產(chǎn)總資產(chǎn)約為5786億元，非常高，但其中4205億元為負債，凈資產(chǎn)值僅為1581億元。但更糟糕的是，萬達地產(chǎn)的許多資產(chǎn)都被抵押給銀行等金融機構(gòu)貸款，這就是所謂的抵押貸款。

肖侃軍告訴你，目前萬達地產(chǎn)已抵押存貨440.76億元，投資性房地產(chǎn)2130.82億元，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程206.04億元，銀行存款2.66億元。總金額2780.28億元。

因此，雖然萬達地產(chǎn)的凈資產(chǎn)價值仍高達1581億元，但不確定其中有多少已經(jīng)抵押，一旦還款失敗，銀行等金融機構(gòu)將予以沒收。所以萬達地產(chǎn)很多資產(chǎn)都是“虛擬的”，相當于我們老百姓說的不是真的金銀，雜質(zhì)很多。

如前所述，萬達地產(chǎn)有這么多資產(chǎn)被抵押給銀行和其他金融機構(gòu)，目的是向銀行和其他金融機構(gòu)借款。真正牛逼的公司，從銀行等金融機構(gòu)借錢，都不需要資產(chǎn)抵押，都是信用抵押，就像普通人用信用卡一樣。

這兩天國電電力已經(jīng)發(fā)行了15億元的公司債券，人們依靠自己的信用作為抵押，因為他們的收入和利潤不僅穩(wěn)定，而且他們的經(jīng)營現(xiàn)金流也很好。貸方可以放心，所以你不抵押資產(chǎn)，我借錢給你是因為你有這個信用。

但是萬達地產(chǎn)做不到。雖然收益和利潤不錯，但是現(xiàn)金流很不好。許多企業(yè)在現(xiàn)金流方面已經(jīng)倒閉。如果他們沒錢，他們就不能玩。例如，他們在超市賣很多商品，但都是賒賬的。最后他們沒錢買貨，只能倒閉。

前面我們說過，2015年上半年，萬達地產(chǎn)的營收約為308.94億元，但你知道嗎？今年上半年，萬達地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流約為-36.68億元，負數(shù)意味著凈流出，去年上半年也是負數(shù)。

對于一個正常的企業(yè)來說，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量必須為正，即處于凈流入狀態(tài)，這也是維持企業(yè)資本運營的保證！所以萬達地產(chǎn)自己的運營比較差。沒有現(xiàn)金凈流入，只能靠現(xiàn)有貸款維持運營。一旦貸款減少，企業(yè)的資本就會迅速縮水，石油嚴重枯竭，企業(yè)就有危險。當然，萬達地產(chǎn)不會失?。?/p>

但今年上半年，萬達地產(chǎn)的籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流也是負的，這意味著貸款的償還高于從銀行借的錢。一種可能是萬達地產(chǎn)集中還款，比如6月30日還錢，7月1日續(xù)貸。但是2015年中期報告到6月底才出來，感覺萬達地產(chǎn)還了不少錢，不過是掩飾而已，兩天就借了。萬達地產(chǎn)自己也承認

當然還有一種可能是銀行等金融機構(gòu)在慢慢減少對萬達地產(chǎn)的貸款，不能一下子減少，會碾壓萬達地產(chǎn)。但也有銀行可能意識到萬達地產(chǎn)的情況不如過去，所以在一步步減少貸款。

為什么萬達地產(chǎn)的價值不如以前了？肖侃軍表示，作為一項重要指標，房地產(chǎn)公司每年都會對投資物業(yè)進行評估。比如以前房子旁邊沒有地鐵，價值200萬，過了地鐵，周圍的房子就漲到了220萬。20萬元的差額為投資性房地產(chǎn)公允價值損益。在過去的許多年里，由于行業(yè)形勢良好，評估結(jié)果將會增加很多。

眾所周知，萬達廣場的數(shù)量一直在增加，現(xiàn)在有112個，這是萬達房地產(chǎn)最重要的投資物業(yè)，這使得萬達房地產(chǎn)的租賃面積從2012年的730萬平方米增加到2014年的1150萬平方米。

但2012年、2013年和2014年，萬達房地產(chǎn)投資物業(yè)公允價值分別增加218.98億元、154.43億元和134.55億元，且呈逐年下降趨勢。情況繼續(xù)惡化。2015年上半年，萬達地產(chǎn)投資物業(yè)的公允價值僅增加39.1億元。根據(jù)這一基準，2015年全年僅為78.2億元，將比2014年的134.55億元縮水56.35億元。

雖然萬達廣場一直在增加，但估值增幅同比大幅下降，這表明萬達房地產(chǎn)的投資物業(yè)前景并不樂觀。說白了，增值潛力沒有以前大了！

與此同時，萬達地產(chǎn)投資物業(yè)的入住率從2012年的99.2%降至2015年上半年的98.1%，這是近三年來入住率首次跌破90%。除了投資物業(yè)，萬達地產(chǎn)的整體表現(xiàn)確實比以前更差。2015年上半年，其毛利率為44.3%，較2012年的51.2%下降7個百分點。

但萬達地產(chǎn)依然背負著高額債務(wù)。如簡介所述，萬達地產(chǎn)負債總額約為4205億元，其中流動負債高達2597億元。這個數(shù)額太大了。就說銀行貸款吧。萬達地產(chǎn)也很多。

截至2015年上半年末，萬達地產(chǎn)信托貸款、委托貸款、境外貸款、債券、開發(fā)貸款、經(jīng)營性貸款分別約為72.04億元、79.33億元、51.81億元、365.53億元、551.87億元、621.81億元，合計1742.39億元。

算上國內(nèi)總資產(chǎn)能突破1000億的公司屈指可數(shù)，萬達地產(chǎn)貸款突破1700億，牛逼！所以，小闞君說王健林綁架銀行等金融機構(gòu)，他沒說錯嗎？

當然，銀行等金融機構(gòu)借錢給房地產(chǎn)公司是為了利息，天下沒有免費的午餐。2015年上半年，萬達地產(chǎn)融資成本67.23億元，同比增長5.21%。萬達地產(chǎn)解釋說，隨著公司規(guī)模的擴大，資金需求增加，導(dǎo)致貸款和利息支出增加。

不過，邊肖可以告訴你，今年上半年萬達地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤只有51.94億元，在融資成本高之前，你就知道萬達地產(chǎn)的負債有多高了。

負債累累，毛利率下降，王健林只能開始出售一些盈利能力較差的資產(chǎn)。近日，萬達地產(chǎn)宣布將轉(zhuǎn)讓阜陽、濱州、煙臺、營口、連云港五個萬達廣場，售價將比這五個萬達廣場的凈資產(chǎn)高出1625萬元。怎么可能是過去？

最重要的是，萬達地產(chǎn)承認這樣做的目的之一是為了降低公司負債水平，應(yīng)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的波動。你看，房地產(chǎn)一直在“垂死掙扎”，萬達地產(chǎn)也在逐漸低價出售部分資產(chǎn)。

《紅樓夢》中容、、寧、被收后，許多奴隸主和奴隸在街上被販賣。有人看熱鬧說:“過去榮寧人只買人，怎么賣人！”在萬達集團不斷收購各種體育公司的同時，萬達地產(chǎn)作為一個重要的上市平臺，已經(jīng)開始出售，這說明房地產(chǎn)行業(yè)真的是奄奄一息了，不停歇是很難生存的。

2015年上半年末，萬達商業(yè)總資產(chǎn)約5786億元，其中負債4205億元，累計有2780億元的存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)已抵押給銀行等金融機構(gòu)！如果大盤持續(xù)上漲，萬達商業(yè)自然會坐以待斃，放松心情，但一旦下跌，風險極高。萬達商業(yè)之前多次未能突破a股。其中最重要的一個原因是負債率過高，資產(chǎn)減值風險高。

萬達2017年欠銀行貸款

國際評級機構(gòu)惠譽評級(Fitch Ratings)也對萬達的戰(zhàn)略提出了質(zhì)疑。9月2日，惠譽將萬達商業(yè)的評級展望下調(diào)至“負面”，并重申債券評級為“BBB”，這對萬達通過發(fā)行債券籌集資金產(chǎn)生了不良影響?；葑u還預(yù)計，萬達商業(yè)今年早些時候的激進圈地戰(zhàn)略將在未來兩年給該公司的財務(wù)狀況帶來壓力。

所以，雖然國父是中國首富，身家1700億，但負債基本上是數(shù)一數(shù)二的。銀行停止借錢給他并不奇怪。我很贊同馬云說的話。100多億的資產(chǎn)不是你的，國家讓你暫時留著。王肯定不是唯一一個在打官司的時候想借錢的人。德龍部門的負責人唐萬新曾在巔峰時期控制著1200億的企業(yè)帝國，但當?shù)慢埐块T崩潰時，他甚至連律師費都付不起。

6月22日上午，萬達集團幾只債券價格“跳水”。同期a股上市公司萬達電影的股價暴跌逾9%，公司緊急停牌。

萬達電影發(fā)布的公告稱，股價突然下跌的原因是網(wǎng)上有人惡意猜測建行等銀行發(fā)出出售萬達債券的通知。然而，盡管萬達電影做出了澄清，股價仍未恢復(fù)到原來的位置，仍在低位運行。

財務(wù)報告顯示，萬達電影2017年第一季度負債86.6億元，總資產(chǎn)196.58億元，資產(chǎn)負債率44.05%。和2016年底沒太大區(qū)別。

萬達商業(yè)地產(chǎn)作為萬達集團的另一家旗艦公司，在香港主板上市，并于2016年9月私有化退市。

從上市公司的財務(wù)報告可以看出，萬達商業(yè)的負債率一直不低，明顯高于港股各大地產(chǎn)公司。萬達商業(yè)2012年資產(chǎn)負債率為51.6%，2016年6月底上升至72.66%。

房地產(chǎn)企業(yè)負債率很高，但萬達商業(yè)依然走在前列。下圖為2016年中期報告中港股地產(chǎn)公司的負債情況:

不僅負債率高，萬達商業(yè)計息債的絕對值也相當驚人。

雖然債務(wù)總額較2016年有所下降，但截至2016年6月底，萬達商業(yè)銀行有計息銀行及其他貸款1241.43億元。

退市后，萬達商業(yè)的實際數(shù)據(jù)很難得知。雖然萬達在過去的一年里一直在減少負債，但從如此大的負債規(guī)模來看，今天的負債仍然不低。

當經(jīng)濟高速增長時，高負債加速了資產(chǎn)擴張，高負債問題往往被掩蓋。但是，當經(jīng)濟下行甚至遭遇金融危機時，負債率過高并不是一件好事。

萬達確實欠銀行很多錢，但銀行并不擔心還不了。為什么？銀行應(yīng)該信任萬達，我相信萬達有能力還錢。

這涉及到一個經(jīng)濟術(shù)語——螞蟻形象系數(shù)。

先記住這個公式:

最終利潤率=表面利潤率×J；其中:j ant圖像系數(shù)，J = x/y；x商品或項目的總成本；y商品或項目，商家投入的實際成本

舉個栗子:

王的老板沒有支付購買電視的全部5000元。他先把2500元的一半給了他的供應(yīng)商，剩下的2500元先欠了。電視機賣了以后，他用收到的貨款支付。我們來計算一下他的利潤率:總成本x還是等于5000元，但是他的實際投入成本y減少了，等于2500元，螞蟻形象系數(shù)J=x/y=2，最后手利潤率=面利潤率×J=20%×2=40%。雖然表觀利潤率還是20%，但王老板最后賺到的利潤率是螞蟻形象系數(shù)J的兩倍，等于40%。原校:如果你朋友朱比較兇，總成本5000元欠供貨商2500元，另外2500元。他向別人借了2000塊錢來付，其實只付了500塊。他的利潤率是多少？總成本x還是等于5000元，但他實際投入成本y只有500元，螞蟻形象系數(shù)J= x/y=10，最后手利潤率=面利潤率×J =20%×10=200%。商家最終賺取的利潤率被螞蟻形象系數(shù)J放大10倍，等于200%！原學校:很多人可能一直都不理解一個奇怪的商業(yè)現(xiàn)象:為什么社會上很多人或者公司知道自己有錢卻經(jīng)常借錢？比如有一家上市保險公司，那么大的一家保險公司，那么有錢，還想從股市圈拿10000多億美元。你明白了嗎？用自己的錢做生意，利潤率低。借錢可以用螞蟻形象系數(shù)J來放大利潤率。

看完你明白了嗎？這也是萬達這么大的企業(yè)欠銀行這么多錢的原因。不是萬達賺不到錢，而是需要多賺錢。

因為大部分銀行看好萬達，所以都想盡辦法借錢給萬達。反正把錢放那也沒用。如果想每個月給儲戶利息，不妨借給萬達。賺了利息，最多以后還。

但這種方法奏效的前提是，銀行一直認為萬達前途光明，未來可以還錢，否則...你猜銀行會怎么收債？

大家應(yīng)該都見過這個梗:

如果你拿這個梗當笑話，說明你沒有商業(yè)意識。

這個梗其實就是資本家和普通人的區(qū)別。

人們量入為出，花盡可能多的錢。比如我一個月賺5000，1500多的房子租不出去，500多的衣服賣不出去。這就是老百姓。

但資本家不一樣，他反過來。

資本家即使手里一分錢都沒有，也會買輛豪車，穿好衣服，在北京長安街上蓋個超豪華的辦公室，以此來擺譜。有了這筆投資，他就有機會談幾千萬的生意了。十億美元的生意完成了，賺的錢還不夠買衣服買車交房租嗎？

所以資本家不管手里有多少錢，只要有好的商機，就敢花一百萬換一百塊錢。

這里是關(guān)鍵，資本家雖然敢花，但是錢從哪里來？

是的，我從銀行借的。

這是你可以依靠自己能力的地方。向銀行借錢不容易。

首先，借錢的人一定要靠譜。如果你個人信用記錄不好，在圈子里名聲不好，就不要借。

那就一定要靠譜。如果生意不靠譜，就不要借。

你必須有一個保證。就算人好，生意好，沒有擔保銀行也不會借給你。

資本家投資賺錢的機會總是很多，但能不能賺錢就看他借錢的能力了。如果能借到幾百萬，就能做幾千萬的生意。能借一個億，就能做幾個億的生意。如果能收到多達5000億，呵呵，當然可以成立一個商業(yè)群，實現(xiàn)吃吃隨意賺一億的小目標，然后想做網(wǎng)絡(luò)名人就隨便養(yǎng)個兒子泡妞，想開就做網(wǎng)絡(luò)名人罵人開網(wǎng)吧。

所以這個問題是對的，萬達真的欠了5000億。

但我沒問對，因為這個問題是站在普通人的角度問的，你還覺得借太多錢不好。這是不對的。

對于資本家來說，只要能掙錢，借的越多越好。借款多說明銀行認可他。多借可以多投資，多投資可以多賺錢。這就是技巧。

資本家不問:我欠銀行的錢多嗎？

他只問:我能賺的多，怎么借的多？

萬達金融大底！事情有多嚴重？

摘要:如果這幾百億的債務(wù)害死了萬達，那也是笑話

債務(wù)和殺股？萬達怎么了？

與安豪邦完全不同的是，萬達擁有大量的房地產(chǎn)和文化資產(chǎn)，而后者大多是財務(wù)數(shù)字。為了搞清楚萬達的家庭背景，杠桿游戲會簡單分析他的財務(wù)。

1.萬達的資產(chǎn)負債率沒有預(yù)期的高

萬達集團官網(wǎng)自我介紹如下:旗下?lián)碛猩虡I(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融四大產(chǎn)業(yè)集團，在2015年財富全球500強企業(yè)中排名第385位。2016年，公司資產(chǎn)7962億元，營業(yè)收入2550億元。

光說資產(chǎn)多價值不大。欠了幾萬億，就資不抵債了，大部分都完了。當然做生意有杠桿是必然的。要達到萬達的規(guī)模，杠桿率必須增加得非常高，尤其是要快速擴張。

因此，我們必須首先看看其資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和組成以及債務(wù)狀況。

萬達電影雖然是國內(nèi)上市公司，但萬達有四大集團:商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融。商業(yè)部門于2016年從香港交易所退市。實際上很難全面了解萬達集團的最新資產(chǎn)負債情況。

幸運的是，萬達資產(chǎn)規(guī)模最大的大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司發(fā)布了2017年第一季度的財務(wù)報表。根據(jù)這份報告，杠桿游戲被用來找出。

首先看萬達商業(yè)的資產(chǎn)，如下圖1所示，共計7712.64億元。2016年底，這個數(shù)字為7511.46億元。

圖1。截至2017年第一季度末，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)圖表來源|公司2017年第一季度、

接下來杠桿博弈給你看萬達商業(yè)的負債，如下圖2所示，共計5446.03億元。2016年底，這個數(shù)字為5277.7億元。

圖2。截至2017年第一季度末，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司的負債圖表來源|該公司2017年第一季度、

如果直接計算的話，截至2017年一季度末，萬達商業(yè)的資產(chǎn)負債率為70.61%，較去年年底的70.26%略有上升。但請注意，房地產(chǎn)公司的預(yù)收款全部計入債務(wù)，2017年一季度末為1368.33億元。

換句話說，如果扣除這部分，萬達商業(yè)的資產(chǎn)負債率會下降很多。

此外，值得注意的是，截至2017年第一季度末，萬達商業(yè)一年內(nèi)到期的非流動負債為198.97億元，較2016年底的232.7億元減少逾30億元。

應(yīng)付債券方面，截至2017年一季度末，萬達商業(yè)為867.19億元，較2016年末的817.41億元增加49.78億元。這就是這場風暴的源頭。

萬達集團2016年工作報告顯示，2016年公司納稅317.5億元。如果這數(shù)百億元的債務(wù)害死了萬達，那也是笑話。

當然，萬達集團并沒有整體打包上市，其年利潤披露確實不足。

2.萬達的資產(chǎn)和土地儲備規(guī)模有多大？

上面的杠桿游戲引用了萬達自己的數(shù)據(jù)，2016年的資產(chǎn)為7962億元。萬達雖然有文化、網(wǎng)絡(luò)、金融板塊，但這部分資產(chǎn)也不算少。但恐怕大家最感興趣的還是房地產(chǎn)和土地儲備。

其實說到底，萬達文化板塊的很多資產(chǎn)，或者說除了文化品牌價值，最難的還是房地產(chǎn)。萬達呂雯城的所謂娛樂資產(chǎn)，至今仍被很多人視為房地產(chǎn)。

我們來看看杠桿。

據(jù)萬達官網(wǎng)自我介紹，萬達商業(yè)是全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)，物業(yè)面積3233萬平方米，已開業(yè)190家萬達廣場。

驚人的數(shù)字，3233萬平米，以商業(yè)寫字樓為主，值錢多了。重要的是，這些房地產(chǎn)的流動性和長期價值是不可估量的。

從上圖1可以看出，截至2017年第一季度末，萬達商業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)折算成約3862.03億元。

那么那里有那么多資產(chǎn)，那么融資幾千億資產(chǎn)，發(fā)行幾百億債務(wù)有什么問題呢？應(yīng)該是。萬達現(xiàn)在越來越賣IP，而不是單純的房地產(chǎn)公司。

根據(jù)萬達集團2016年工作報告，2017年將新開50家萬達廣場。由于初期投資，今年仍有11個重資產(chǎn)項目，其中39個為輕資產(chǎn)項目，重資產(chǎn)項目數(shù)量將減少到每年5個左右。2020年后，原則上不再以資產(chǎn)為主，全部為輕資產(chǎn)。

主要是因為人家出錢，萬達出口品牌和管理，你懂的。因此，未來房地產(chǎn)行業(yè)將逐步減少對萬達資產(chǎn)負債率的拖累。

2016年8月，萬達商業(yè)在香港交易所退市前，發(fā)布了最后一份詳細的半年度報告。根據(jù)這份半年報，杠桿游戲注意到，截至2016年6月底，萬達商業(yè)擁有土地儲備7641萬平方米。

僅2016年上半年，萬達新增的土地儲備就可以建造548萬平方米的房屋。這個能賣多少錢？幾百億沒問題。

即使萬達這部分一分錢都賺不到，按照萬達的風格，我們總要給自己留一些房產(chǎn)，所以還剩下幾十億的資產(chǎn)。

從下圖可以看出，萬達2016年上半年的征地成本僅為1346元/平方米。這個價格大家都不陌生。雖然萬達很多地方都不在市中心，但是這個價格也是白菜的價格。

此外，不得不說，近年來萬達與其他地方的合作越來越緊密，市中心的土地也越來越多。萬達真正的市場越來越值錢了。

現(xiàn)在國內(nèi)各大城市核心區(qū)的地價到底到了什么程度？萬元/平方米。萬達的土地大多在三四線城市，但在那些城市，萬達是主賓，人們在當?shù)啬?。價格在當?shù)厥袌鰬?yīng)該不便宜。

誰讓地方越小，越想快速做出看得見的成績。

土地儲備7641萬平方米，平均成本1000塊/平方米。今天應(yīng)該值多少錢？話不多說，就加倍，什么都不做。萬達理論賬面利潤將達到1000億。

所以，整個半天，什么房地產(chǎn)賺錢，什么利潤率，說白了就是地價時間差。當然，房價和地價大幅上漲，確實有利可圖。

你懂萬達的杠桿游戲嗎？

前段時間，萬達的“雙跌停板”讓其成為眾多業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)媒體關(guān)注的焦點。謠言從四面八方傳來，甚至有人在網(wǎng)上說建行等銀行已經(jīng)發(fā)出了出售萬達債券的通知。據(jù)我們所知，建行等銀行從未發(fā)出過這樣的通知，網(wǎng)上炒作是謠言。對此，萬達集團也鄭重聲明，萬達集團一切都做得很好，希望大家不要相信謠言，不要傳遞謠言。雖然傳言不可信，但這次的傳言不是空，因為早在16年前，萬達集團就負債超過4200億元，網(wǎng)上盛傳首富其實是“第一輸家”的傳言。萬達集團董事長王健林也回應(yīng)了萬達的債務(wù)問題，不是“負”而是“富”。他說萬達商業(yè)的資產(chǎn)在6000億左右，凈資產(chǎn)高達1900億，資不抵債空。王健林最早承認萬達確實有4000多億元的負債，但這個說法中概念被搞錯了?！?000多億的債務(wù)出現(xiàn)在萬達商業(yè)的財務(wù)報告中，而不是整個萬達集團。”王健林進一步指出，看企業(yè)的負債不僅要看負債，還要看資產(chǎn)?！叭绻Y產(chǎn)和負債差不多，企業(yè)就有危險，比負債小的資產(chǎn)可能真的有大問題?！本W(wǎng)上文章稱萬達欠銀行貸款超過4000億元。實際上，4000多億元的負債是指提前收到的房地產(chǎn)資金、準備的儲備資金等整體財務(wù)狀況。，加上銀行貸款。今年的情況還是差不多。萬達的負債率確實很高，但銀行已經(jīng)澄清沒有出售萬達債券，這場風波也告一段落。

據(jù)路透社報道，萬達集團在兩個月前完成4億美元貸款后，目前通過四筆銀團貸款和四筆雙邊貸款共融資61.5億美元，其中39.7億美元用于萬達商業(yè)h股私有化，其余包括美國芝加哥的一個房地產(chǎn)項目、內(nèi)地的兩個度假項目、世界鐵人公司等。此外，萬達集團有98.9億美元的未償債券，將于2020年至2024年到期。報道援引一位香港銀行家的話說，萬達集團的債務(wù)水平非常高，杠桿率對銀行來說太高，因此不打算參與萬達的貸款交易，除非貸款交易附有抵押計劃，否則銀行可能會重新考慮。

欠錢是一種能力，你以為你想欠錢就能欠錢嗎？為什么不找銀行借幾個億？銀行借給你的？上市公司上市，拿到的錢都是負債，股東是債權(quán)人。你有能力上市嗎？

這個愚蠢的理論讓我困惑。房地產(chǎn)的負債普遍高于其他行業(yè)是事實。為什么主要是高一些？你用一百萬給萬達買了房子，你給萬達從銀行貸款。這個時候萬達有一百萬現(xiàn)金，這是萬達的債務(wù)，兩年后他會交給你。從某種意義上說，他負債越多，銷量越好。萬達的很多物業(yè)都是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)影院。這些房產(chǎn)是萬達真正的資產(chǎn)，從征地到運營。萬達每年只需要穩(wěn)定的租賃流量。請問一下，國內(nèi)沒有比萬達多的這種商業(yè)地產(chǎn)，所以負債更多。在房地產(chǎn)企業(yè)中，萬達至少可以說是目前為止最好的資產(chǎn)。有錢人不是傻子。

銀行貸款要抵押。王娜萬達估值5億，去借4億，沒問題。問題是這5億是受市場波動影響的。如果房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，這5億就變成3億，4億不變，王者資不抵債。但現(xiàn)實是5億變成了8億。萬達怎么了？那么，那些和王毅結(jié)盟的人，那些在各大房地產(chǎn)行業(yè)背后控制著大國經(jīng)濟命脈的人，會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)崩盤嗎？降低房價不過是掩耳盜鈴的把戲。