阿布·阿布咖啡館的創(chuàng)始人吳雨風(fēng)是一位開(kāi)了將近10年店的老司機(jī)。
這10年的經(jīng)歷不能說(shuō)豐富。他在寫字樓、社區(qū)、購(gòu)物中心甚至汽車4S店開(kāi)了五家咖啡館,有四種類型的位置,并精通每種類型的管理。
前兩天我從他那里“偷”了一套選址秘籍。
定位明確:想開(kāi)一家什么樣的咖啡館?
每個(gè)女人都想開(kāi)咖啡館,每個(gè)男人都想開(kāi)小酒館!不能面對(duì)大海,還想在春天開(kāi)花!
但是當(dāng)你認(rèn)真問(wèn)“你想開(kāi)一家什么樣的咖啡店?”,很多人都傻了眼。
根據(jù)吳雨風(fēng)的說(shuō)法,咖啡館分為四種類型:專業(yè)咖啡館、外賣咖啡館、餐飲咖啡館和復(fù)合客廳。
獨(dú)立咖啡館的類型
不同類型的咖啡館代表不同的商業(yè)業(yè)態(tài),對(duì)選址的要求也完全不同。在選擇網(wǎng)站之前,想清楚該做什么是非常重要的。
如果你想實(shí)現(xiàn)自己的個(gè)人情懷和夢(mèng)想,最好是開(kāi)一家專業(yè)的精品會(huì)館;但從盈利來(lái)看,外賣咖啡館和復(fù)合咖啡館的存活率更高。
外賣咖啡館對(duì)租金和人員成本要求相對(duì)較低,比較適合既沒(méi)有個(gè)人背景也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)者。
如果資金實(shí)力好一點(diǎn)的話,現(xiàn)在復(fù)合咖啡館比較火。雖然面積大,租金高,但賣文創(chuàng)家具和家居用品的客戶單價(jià)卻大幅上漲。像代字屬于復(fù)合咖啡館,經(jīng)營(yíng)的很好。
思路清晰:咖啡館地點(diǎn)有五種,你最匹配哪一種?
確定了自己要經(jīng)營(yíng)的咖啡館類型后,就可以坐下來(lái),根據(jù)類型選擇合適的店鋪地址。
“但是盲目選址肯定會(huì)嚴(yán)重影響效率。其實(shí)任何城市也可以分為商業(yè)中心、城市中心、商業(yè)中心、大學(xué)城、大型居住區(qū)?!眳怯觑L(fēng)說(shuō)。
根據(jù)吳雨風(fēng)的分析,要開(kāi)的咖啡館類型應(yīng)該與市區(qū)相對(duì)應(yīng)。
比如中央商務(wù)區(qū),商場(chǎng)租金高,人群多,適合純外賣或者復(fù)合,餐飲咖啡廳,要么買走,要么坐下來(lái)多消費(fèi)。
在中央商務(wù)區(qū),咖啡館對(duì)專業(yè)人士有兩個(gè)需求,一個(gè)是提神醒腦,一個(gè)是商務(wù)洽談。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)區(qū)域是瑞幸和霍利斯的主要布局點(diǎn)。同樣,在大學(xué)城,學(xué)生需要復(fù)習(xí)和談戀愛(ài),這里房租比較低,需要開(kāi)一家慢節(jié)奏的文藝咖啡館,空,雕刻時(shí)間比較典型。
這兩年社區(qū)咖啡館越來(lái)越多,星巴克也在布局。小區(qū)店在第三空,是客廳的延伸,也是會(huì)見(jiàn)客人朋友的最佳場(chǎng)所。但是社區(qū)店有雷區(qū),盡量不要變成餐飲咖啡館,因?yàn)榭Х瑞^的飯菜比不上周圍的小餐館,便利店+咖啡館會(huì)是不錯(cuò)的選擇。
控制預(yù)算:與錢匹配
不得不說(shuō),喝咖啡和開(kāi)咖啡館是兩回事,開(kāi)咖啡店首先是一門生意。生意做不好,撐不了多久。
那么當(dāng)你看中一個(gè)地方的時(shí)候,如何快速判斷這個(gè)地方是否合適呢?首先,看你口袋里的錢。
藍(lán)聯(lián)咖啡店老板熊吉說(shuō),你至少要有足夠的錢:轉(zhuǎn)讓費(fèi)+押金+至少一年的房租+至少半年的員工工資+裝修費(fèi)+機(jī)械設(shè)備+第一批原材料+至少三個(gè)月的雜費(fèi)+一定的備用周轉(zhuǎn)金。
在吳雨風(fēng)看來(lái),以新一線城市鄭州為例,如果沒(méi)有超過(guò)35萬(wàn)的資金,不要輕易考慮咖啡館業(yè)務(wù)。
所以在選址的時(shí)候,預(yù)算特別重要,多少錢可以用來(lái)做多少工作。
付諸行動(dòng):清掃街道
找到房租和預(yù)算匹配的區(qū)域后,你會(huì)發(fā)現(xiàn),對(duì)于有幾千條街道的城市來(lái)說(shuō),沒(méi)有太多的選擇。
這時(shí)候你需要“跑腿”——?jiǎng)澐殖雠c你的業(yè)務(wù)類型和租金預(yù)算相匹配的區(qū)域,這樣你就不用在街上亂逛,而是目的性強(qiáng)、效率高的掃街。
在每個(gè)月的不同時(shí)間和每天的不同時(shí)間去這些不同的選址區(qū)域,直到你找到合適的。
全面評(píng)估:地雷行動(dòng)
一般在第五步,大多數(shù)人會(huì)找到2-3個(gè)目標(biāo)站點(diǎn)。但是,不要太高興——即使你找到了一家經(jīng)營(yíng)類型合適、租金低廉的店鋪,也不代表沒(méi)有雷區(qū)。
1.要看店面結(jié)構(gòu),店面門夠不夠大,結(jié)構(gòu)是否適合擺放在吧臺(tái),店面前面有沒(méi)有小廣場(chǎng),有沒(méi)有倉(cāng)庫(kù),空的利用率如何。
2.要看物業(yè)條件,是否過(guò)戶費(fèi)用高,交通停車是否方便,房東、中介、二房東是否租你的房子,一定要查清楚,不然麻煩無(wú)窮。此外,在簽訂合同時(shí),還應(yīng)考慮每年的租金上漲。
3.一定要去市政府問(wèn)問(wèn)這一帶有沒(méi)有拆遷計(jì)劃。有很多小餐館剛剛開(kāi)始改善。拆遷后,轉(zhuǎn)讓費(fèi)和裝修費(fèi)都損失了。
服從人流:初步確定客戶數(shù)量
這一點(diǎn),說(shuō)明你找到了一家各方面都特別滿意的店,但是開(kāi)店賺錢從來(lái)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
這個(gè)時(shí)候你要問(wèn)自己這些問(wèn)題:誰(shuí)給你買咖啡?他們的特點(diǎn)是什么?他們有多少人?他們每周喝幾杯咖啡?他們?cè)趺粗滥阍谫u咖啡?他們?yōu)槭裁促I你的咖啡?
數(shù)人流量是愚蠢的努力,也是所有成功選址必不可少的環(huán)節(jié)。根據(jù)吳雨風(fēng)的方法論,讓我給你舉個(gè)例子。假設(shè)你找到一家面積80平米的店鋪,租金5000元/月。你準(zhǔn)備開(kāi)一家社區(qū)咖啡館,單價(jià)25左右。
這時(shí)候你要做一套業(yè)務(wù)分析,用預(yù)估的月租金+物業(yè)費(fèi)+水電費(fèi)+員工工資+機(jī)器裝修損耗+原材料,才能拿到一個(gè)月的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
把這個(gè)運(yùn)營(yíng)成本除以25元,就可以算出你每月的杯子產(chǎn)量了。假設(shè)杯子產(chǎn)量是500杯,你必須有三倍以上這個(gè)地方的有效人流來(lái)支撐咖啡館的基本收入。
還有很多關(guān)于清點(diǎn)人數(shù)的雷區(qū)。
人流不是客流。如果周圍都是老人小孩,不管多少,有效流量指的是能喝咖啡的人。他們是20-45歲的白領(lǐng),穿著專業(yè),談?wù)撋虡I(yè)風(fēng)格。
一般蹲區(qū)人數(shù)以一個(gè)月為單位,但從早到晚搬個(gè)小板凳坐在那里不是一個(gè)月。
以商場(chǎng)、咖啡館為例。商場(chǎng)周一到周五人少,周末人多,白天人少,晚上人多。這時(shí)候你需要等待的時(shí)間節(jié)點(diǎn)就是晚餐時(shí)間、周末時(shí)間、假期午餐時(shí)間、晚餐時(shí)間、下午茶時(shí)間等有效時(shí)間。
估計(jì)購(gòu)買力:有效人員流動(dòng)的描述
如果實(shí)測(cè)客流能達(dá)標(biāo),考慮這個(gè)地方的購(gòu)買力也很重要。
用吳雨風(fēng)的話說(shuō):看看樓下的高架橋。修高架橋的工人工資應(yīng)該不低于白領(lǐng)的80%,但他們?cè)敢庀癜最I(lǐng)一樣花30塊錢買一杯咖啡嗎?
以社區(qū)咖啡廳為例,你可以站在停車場(chǎng)的出口處,看看早上有多少輛車出去,晚上有多少輛車回來(lái);午飯有多少人出來(lái)吃飯;這個(gè)區(qū)域是一家人住的還是年輕人租的?
肯定是一個(gè)車多,吃的出去,單身年輕人多的社區(qū)。這些人不僅購(gòu)買力高,而且愿意為一杯咖啡買單,明白一杯咖啡的價(jià)值。
吳雨風(fēng)的阿布阿布咖啡館目前位于鄭州方圓經(jīng)緯社區(qū)。他說(shuō)當(dāng)時(shí)周邊三個(gè)小區(qū)都有地方,同期還在賣。但他對(duì)比了這三個(gè)小區(qū)開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格,發(fā)現(xiàn)方圓的經(jīng)緯小區(qū)最高,說(shuō)明這個(gè)小區(qū)的人購(gòu)買力比較高。
比較驗(yàn)證:分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
最后一步是看隔壁老王的房子——周圍有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過(guò)得怎么樣,和你以后開(kāi)的店相比有什么優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),你的店有什么不同?
分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候,不要以為這個(gè)地方是一個(gè)沒(méi)有任何咖啡館的完美藍(lán)海區(qū)。很有可能,這個(gè)地方根本不需要咖啡館。
標(biāo)簽
咖啡館選址非常靈活,很難找到一種適合所有地區(qū)所有類型的方法論,既不是絕對(duì)好也不是絕對(duì)壞。
比如每個(gè)人都喜歡門前有個(gè)小空的地方,但是如果有個(gè)空的地方,視野開(kāi)闊,離馬路距離長(zhǎng),路人可能看不到你的店。
比如大家都覺(jué)得有臺(tái)階不方便,影響生意。但也有店鋪把臺(tái)階設(shè)計(jì)的好看,做成軟袋,成為亮點(diǎn)。
“選址有很多變數(shù)。不要用公式,不要堅(jiān)持20%甚至其他完美的租金。如果企業(yè)能用公式,就沒(méi)人能賺錢?!眳怯觑L(fēng)說(shuō)。
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