昨天(6月10日)我發(fā)表《泛海劇情》后，會(huì)有第二、第三個(gè)區(qū)塊嗎？指出舊的規(guī)劃不適合城市發(fā)展，所以進(jìn)行調(diào)整和改變，新的規(guī)劃具有附加值，使新的規(guī)劃具有附加值，使城市更符合現(xiàn)代要求。

調(diào)整不符合城市發(fā)展的舊規(guī)劃，以適應(yīng)城市發(fā)展的新要求，正是城市管理者的職責(zé)。這種調(diào)整也可以帶來(lái)土地升值的好處，進(jìn)而彌補(bǔ)城市公共設(shè)施的不足，這也是城市化的要求。

這種增量是城市土地租賃的另一種形式。就像我前一篇文章寫的，土地是一個(gè)城市的原始存量，房地產(chǎn)是一個(gè)城市的可交易存量。一個(gè)城市是提供公共服務(wù)的空房間，公共服務(wù)可以帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格，為城市建設(shè)提供機(jī)會(huì)，于是開發(fā)商應(yīng)運(yùn)而生。

開發(fā)商買地，這個(gè)時(shí)候只是圖紙。政府會(huì)在圖上畫出未來(lái)的規(guī)劃，放到股市上，這叫講故事。正是因?yàn)楸澈蟮墓适戮剩_發(fā)商才買了地。此時(shí)土地是城市的原始存量。政府可以用賣地的錢建設(shè)公共服務(wù)。開發(fā)商在這塊土地上建了一棟房子，并把它賣給了買家。房子周圍的公共服務(wù)落地，房子開始升值，升值的部分就是我們說(shuō)的投資收益。這些可以上市流通的房產(chǎn)都有流動(dòng)性，我們一般稱之為二手房。

所以城市化的核心是土地財(cái)政，就是通過(guò)賣地來(lái)獲取城市建設(shè)的資金。當(dāng)新的土地繼續(xù)出售以獲得增加公共服務(wù)的資金時(shí)，相當(dāng)于在股票市場(chǎng)上額外發(fā)行，目的是提高城市的公共服務(wù)水平。

當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，地價(jià)和房?jī)r(jià)發(fā)展到一定高度，此時(shí)地價(jià)繼續(xù)上漲，就會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)，土地出讓金的融資功能開始轉(zhuǎn)化為收益功能，收益功能是土地自身價(jià)值的體現(xiàn)，即租金收入。

這是地價(jià)2.0版。

2.0版不是不需要土地出讓金，而是土地出讓金進(jìn)入穩(wěn)定期，這也是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出“穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期”的想法的原因。

而北京跨海之地的商業(yè)改造，就是穩(wěn)定地價(jià)的體現(xiàn)。也是北京迫切依賴土地出讓金的體現(xiàn)。

今年1月14日，北京市第十五屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議開幕。北京市市長(zhǎng)陳吉寧在向大會(huì)提交的政府工作報(bào)告中承認(rèn)，北京面臨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定多變、下行壓力大、財(cái)政收支矛盾突出等挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為北京的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，在持續(xù)調(diào)控政策的影響下，財(cái)政收入預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?？傮w而言，2019年北京財(cái)政收入增速將明顯放緩。

在支出方面，2019年，北京需要繼續(xù)實(shí)施京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，加快拆除非資本職能，籌備冬奧會(huì)和冬季殘奧會(huì)，為慶祝新中國(guó)成立70周年、第二屆“一帶一路”國(guó)際合作峰會(huì)論壇、2019年北京世博會(huì)等重大活動(dòng)提供服務(wù)。同時(shí)，需要加大建設(shè)世界級(jí)和諧宜居首都的投入，保障和改善民生。

預(yù)算報(bào)告顯示，從可動(dòng)用財(cái)力來(lái)看，2018年一般公共預(yù)算和政府基金預(yù)算的盈余收入較上年大幅減少，導(dǎo)致2019年可動(dòng)用的上年結(jié)轉(zhuǎn)收入和預(yù)算穩(wěn)定基金等可動(dòng)用財(cái)力大幅下降，這是近年來(lái)最“吃緊”的一年。

在上面的描述中，北京市長(zhǎng)的主要意思其實(shí)是四點(diǎn):

首先，財(cái)政支出需求強(qiáng)勁

第二，財(cái)政收入大幅下降

第三，房地產(chǎn)收入下降

第四，房地產(chǎn)沒(méi)有替代產(chǎn)業(yè)。

其中，陳市長(zhǎng)震驚并提議

房地產(chǎn)業(yè)作為北京的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，在持續(xù)調(diào)控政策的影響下，財(cái)政收入預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

這段話的意思是:房地產(chǎn)是北京的支柱產(chǎn)業(yè)，北京的財(cái)政收入主要來(lái)自房地產(chǎn)。目前房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控是財(cái)政收入下降的主要原因。在可以出售的土地越來(lái)越少的情況下，通過(guò)調(diào)整不適合城市未來(lái)發(fā)展的未開發(fā)土地性質(zhì)來(lái)獲取增量土地出讓金是一個(gè)不錯(cuò)的方式。

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