19天17城加碼限購環(huán)一線樓市現(xiàn)“強調控”分析稱，差別化信貸是這輪調控的新著力點，通過對需求端的管制，讓供應量加快跟進。

　　遏制熱點城市房價過快上漲被寫入2017年政府工作報告，話語剛落，新一輪樓市調控措施便在全國多地先后出臺。截至目前，包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內的全國17個城市啟動或升級了限購限貸措施，22個城市出臺措施對本地樓市進行調控。

　　其中，北京的調控措施被認為將此輪調控推向了高峰，同時也標志著北上廣深四個一線城市全部執(zhí)行“認房又認貸”政策。此外，《每日經濟新聞》記者注意到，此輪限購落點多數分布在一線城市周邊，暗示環(huán)一線樓市進入政策收緊周期。

　　有分析指出，此論調控風潮的背景依然是房價過快上漲，差別化信貸是這輪調控新的著力點。調控目標有三點：一是抑制過快上漲的房價；二是讓供應量加快跟進，實現(xiàn)樓市供需均衡；三是滿足購房剛需。

一線城市集體“認房認貸”

　　在全國兩會召開前后，新一輪樓市調控潮洶涌來襲，暗示著監(jiān)管層對房價過快上漲的容忍度在降低。

　　3月19日，保定市政府網站公布《保定市人民政府關于加強房地產市場調控的意見》，正式宣布加入限購大軍?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，這是3月以來第17個加入限購的城市。

　　而早前的3月17日，北京便出臺最新限購令，宣布“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%。在市場還未消化這個消息之時，廣州連夜宣布，單身居民限購一套，連續(xù)繳納社保要求從3年增至5年。鄭州也緊跟著宣布，3月17日后補繳的社保、個稅憑證不再作為購房的有效證明。

　　值得注意的是，在2月中下旬，北京二手住宅市場實際交易量再度爆發(fā)，恐慌性購房等現(xiàn)象頻繁，房價在企穩(wěn)之后又出現(xiàn)了上漲趨勢。3月18日上午，國家統(tǒng)計局公布的數據也顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅價格指數中，僅12城價格下降，58個城市房價上漲或止跌。

　　事實上，雖然經歷了半年時間的樓市調控，但全國1~2月份商品房銷售面積、金額仍保持在較高位置，其中銷售金額超過去年全年平均值，延續(xù)高溫態(tài)勢。在火爆銷售帶動下，1~2月全國房地產開發(fā)投資額、新開工面積、房企土地購置面積這三大房地產指標增長全面提速，尤其是土地購置面積為2014年11月以來首次由負轉正。

　　中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，此論調控風潮的背景依然是房價過快上漲，除去加碼限購外，差別化信貸是這輪調控新的著力點。

　　事實上，北京發(fā)布的房產調控升級政策，內容就包括居民家庭在京已有1套房且無貸款記錄的，購買普通自住房首付比例不低于60%；暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款，正式進入“認房又認貸”模式。

　　3月17日晚間，廣州發(fā)布的調控新政也明確采取“認房又認貸”措施，同時提到商業(yè)銀行、小額貸款機構、互聯(lián)網金融機構、信托投資公司等各類金融業(yè)務經營者，不得對購房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款。嚴厲查處房地產市場違法違規(guī)行為，從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記。

　　鄭州則宣布，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，堵死了通過包裝手段獲取購房資格的途徑。

　　在樓市去杠桿的大背景下，有業(yè)界人士預估，加碼信貸調控將成為常態(tài)化手段。

環(huán)一線樓市現(xiàn)“強調控”

　　與前一輪限購限貸政策多集中在一二線熱點城市有所不同的是，本輪限購更多出現(xiàn)在熱點城市周邊的縣市以及省內熱點城市，調控的重點依舊是落實房子的居住屬性。

　　記者注意到，自3月以來，環(huán)北京的河北涿州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區(qū)開始限購，在此之前，河北三河市、大廠縣、香河縣等不同程度上加碼了限購力度。而以上海為中心，周邊城市如杭州、南京甚至浙江嘉善也相繼加入了限購升級的大軍。

　　在張大偉看來，這些環(huán)一線地區(qū)房價的較快上漲是調控加碼的誘因，而其房價的上漲又是一線城市投資需求外溢的體現(xiàn)，也就是說，一二線城市房價上漲的預期擴散到了周邊城市，助推了周邊城市房價的上漲。

　　值得注意的是，去年末的中央經濟工作會議提出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。

　　中泰證券首席經濟學家李迅雷在其官方微信發(fā)文表示，特大城市疏解城市功能可以解釋部分三四線城市房價上漲的原因，像北京、上海和深圳這樣的超大城市，既要嚴格限制人口流入，也要限制土地供應，但人口流入是市場行為，貨幣流入更是市場行為。

　　李迅雷認為，對圍繞京津冀、長三角和珠三角特大城市周邊的三四線城市而言，本身就存在特大城市購房資金的外溢效應，如果又有國家的大都市圈規(guī)劃作支持，還有三四線城市去庫存作為供給側結構性改革的一大任務，房價上漲的動力是不言而喻的。

　　有分析指出，1~2月份非重點城市的商品房銷售面積同比增長35.9%，三四線城市銷售趨熱、去庫存加速，有可能取代一、二線城市成為今年房地產市場新的增長點。

　　對于此輪調控，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，這輪調控的目標有三點，第一是抑制過快上漲的房價，這是一個最直接的目標；第二是通過對需求端的管制，讓供應量加快跟進；第三是確保有限的房源優(yōu)先給予剛需購房者或者說首套購房者。

　　此外，清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在3月18日舉辦的中國發(fā)展高層論壇上表示，這一輪限購大潮是預防性的，主要是防止在未來幾個月出現(xiàn)一輪新的房價上漲，是發(fā)燒前吃一顆“阿司匹林”。

　　李稻葵指出，房地產業(yè)最需要供給側結構性改革。具體說來，要增加住房的供給，而且最好是在增加土地供給的同時，要增加地方政府長期持有的物業(yè)持有量，按市場價格出租，去滿足本地暫時買不起房子的，同時有一定租房子能力的夾心層的住房需求，讓他們能夠為當地的經濟發(fā)展服務，能夠安居樂業(yè)。

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各地啟動最嚴限購令 對A股的影響一覽

1、安信策略：將有更多資金進入股票市場而非樓市

　　熱點城市地產調控升級，三四線地產銷售卻未必熄火。熱點城市如此次北京的地產調控升級，將延長購買力的積累時間，其效應是短期銷量下降，但短期價格不會下跌，中期的上漲預期不會改變。去年9~10月上海等熱點城市的調控與其性質類似，已經證明這點。

　　更重要的是，去年調控升級之后，我們看到的是三四線城市樓市升溫，去庫存政策正在得到進展，實際上，在熱點城市與三四線城市價差拉大之后，熱點城市房產購買又受到限制，那么其溢出效應就會開始顯現(xiàn)，而如果熱點城市漲價還在繼續(xù)，資金很難將其舍棄進入三四線城市。

　　總的來說，我們認為目前，三四線城市房地產去庫存正在出現(xiàn)希望的曙光，去庫存導向下政策對于三四線依然友好，三四線城市房地產銷售與投資超預期才是今年經濟預期的核心問題，對于這個問題的判斷，我們覺得并不應該被北京等熱點城市地產調控升級所改變。

　　即使三四線地產銷售熄火，中國經濟也沒有硬著陸風險，居民資產配置則將邊際提高股票配置。自2010年以來，房地產投資已經經歷了多年的調整，如果去庫存成功，則其有望進入新一輪上升周期，如果三四線城市銷售熄火，那么房地產投資在目前低位也沒有大幅下滑的空間，我們相信在十九大召開年，在出口、制造業(yè)投資復蘇以及政府有足夠能力主導的基建投資支持下，中國經濟沒有硬著陸風險。對股市的影響更多我們要考慮資產配置與資金流向。

　　去年9~10月上海等熱點城市的調控升級，股票市場迎來了一波升勢，同時投資者對今年股市展望樂觀，其核心邏輯是熱點城市調控升級后，整個樓市銷量都會熄火，居民資產配置中將有更多資金進入股票市場而非樓市。我們認為，今天悲觀的投資者不應該忘卻當時樂觀的邏輯。

2、廣發(fā)策略：市場還不具備大幅調整的條件

　　本周同時發(fā)生了央行貨幣政策進一步收緊和地產調控政策進一步加碼，A股市場也在周五遭遇了今年最大的日度跌幅，投資者擔心接下來市場會不會出現(xiàn)明顯的向下調整？

　　對于央行的貨幣政策收緊和地產調控加碼，我們認為對股市的影響在于會不會真正造成“流動性收緊跑贏基本面改善”——目前來看還未到逆轉的時刻。

　　當前影響市場的核心驅動因素是“基本面和流動性的賽跑”——只有當流動性收緊的速度快于基本面改善的速度時，市場才會真正面臨向下調整的壓力。

　　央行在本周四再次上調了逆回購利率和MLF利率，客觀來看這當然屬于流動性收緊的信號。

　　但另一方面我們要看到，代表市場利率的十年期國債收益率在今年兩次央行上調逆回購利率之后，卻都沒有跟隨上行——因為雖然逆回購利率已累計上調了20個BP，但從去年11月到今年1月，十年期國債收益率已經大幅上行了70個BP，這說明當前的貨幣政策調整早已被市場提前反應，還沒有出現(xiàn)超預期的流動性收緊；而對于地產調控政策的再次加碼，目前來看仍然局限于行政調控的手段，而沒有觸及貨幣政策的變化，因此暫時也還沒有對流動性環(huán)境帶來直接沖擊。

3、海通策略：地產新政無礙春季行情

　　本輪春季行情繼續(xù)，房產政策緊未必是利空。

　　3月上半月投資者一直有兩大擔憂：一是3月美聯(lián)儲加息利空A股，二是兩會結束時“維穩(wěn)”動力消失市場受挫。這兩大利空都是紙老虎。

　　3月17日北京房市政策再收緊，提高首付比例，且認貸又認購，廣州等幾個城市也出臺偏緊的政策。我們認為，這點無需太擔憂，地產政策偏緊對股市未必是利空。股市和房市間的關系有兩個傳導路徑，一是基本面的正相關，二是資金面的負相關。2012年以來，兩者基本面的正相關已經小于資金面的負相關，所以房市和股市間蹺蹺板效應增強，這源于人口結構發(fā)生變化后地產對經濟的影響力減弱。

　　地產政策緊，如果最終引發(fā)貨幣政策緊，對股市肯定利空。目前未到此程度，地產調控主要仍是因城施策的政策。

4、國金策略：“317”地產新政有助于資金流向股市

　　“317”新政出臺成為近期主要看點，會在一定程度上將資金由房地產市場趕向股市。

　　今年政府工作報告修訂后，在去庫存和房地產市場調控部分，補充了“健全購租并舉的住房制度”、“遏制熱點城市房價過快上漲”。在中央一再強調“房子是用來住的、不是用來炒的”的背景下，近期有多個城市升級調控措施，既有熱點城市周邊縣市，也有省內熱點城市，如贛州、青島等；而原先已出臺措施的“杭州、南京、南昌”等也進一步收緊調控。北京新一輪樓市調控的靴子也于本周五落地，實施“認房又認貸”升級限貸措施，并調高二套房首付比例，暫停發(fā)放25年以上個人房貸。

　　我們曾在年度A股投資策略報告中提到：房地產市場與A股市場具有一定程度上“蹺蹺板效應”。在歐美經濟逐步回升的大背景下，國內房地產調控政策的進一步趨嚴并不會造成市場對經濟斷崖式下跌的擔憂，相反“房地產調控政策集中出臺”短期有助于控制住房價過快上漲的壓力，會在一定程度上將資金階段性趕向股市。當然，短期如此，中長期這種“資金蹺蹺板”的持續(xù)性有待觀察。