龍華民治區(qū)南面依托福田、瑞林、寒戰(zhàn)，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，是龍華發(fā)展的初期片區(qū)，目前形成了較為成熟的居住和商業(yè)環(huán)境。

近年來民治片區(qū)的推新多集中在臨深圳北商務(wù)圈及地鐵4號(hào)線一帶，房價(jià)也水漲船高。臨坂田的民治西側(cè)，已經(jīng)有多個(gè)成熟大型社區(qū)，鮮有新盤推出。2021年上半年將推出一個(gè)迷你新盤-恒壹壹品。

1、區(qū)位交通

恒壹壹品位于龍華民治民康路北側(cè)，處于春華四季園與華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校中間。東側(cè)則是G94高速路。

地鐵方面，臨近有5號(hào)線軌道，但是距離5號(hào)五和地鐵口直線距離超過1公里，步行距離則在1.7公里左右；到地鐵10號(hào)線光雅園地鐵口步行距離也在1.3公里左右。所以從恒壹壹品至地鐵口公交換乘較為便捷。目前項(xiàng)目臨近暫無地鐵規(guī)劃。

公交出行方面，恒壹壹品臨近的公交站臺(tái)為華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校，華南物流次之，不過公交路線不太多，主要是到龍華和坂田部分區(qū)域的路線。

高速方面，恒壹壹品緊靠G94(珠三角環(huán)線高速），距離高速出入口僅400米，經(jīng)由G94可換南坪快速及沈海高速，可以通往全市各區(qū)

恒壹壹品臨近民康路，由于周邊多物流基地，貨柜運(yùn)輸車較多，出行路況一般。

推薦指數(shù)：★★★☆☆

小結(jié)：恒壹壹品處在龍坂交界處，更多的是借享坂田的交通；臨近高速，自駕出行相對較為便捷，公共出行則相對較為不便。

2、樓盤信息

恒壹壹品備案名為恒壹四季華府，開發(fā)商為深圳市民治塘水圍股份有限公司、深圳市新宏投資發(fā)展有限公司。通過相關(guān)網(wǎng)站查詢到深圳市新宏投資發(fā)展有限公司成立于2013年04月22日，經(jīng)營范圍包括一般經(jīng)營項(xiàng)目是：投資興辦實(shí)業(yè)；物業(yè)管理；房地產(chǎn)開發(fā)；國內(nèi)貿(mào)易；貨物及技術(shù)進(jìn)出口。另外該公司查詢網(wǎng)站還顯示有多條預(yù)警提示。恒壹壹品或許為該開發(fā)商開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。

*圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

恒壹壹品建設(shè)用地面積約9000㎡，總建筑面積約55650.4㎡，容積率為3.61，共規(guī)劃有2棟4座樓體，其中1棟1單元共34層，均為回遷房，1棟2單元物理樓層15+1層；1棟3單元物理樓層14+1層；2棟物理樓層30+1層。恒壹壹品規(guī)劃有343戶，套內(nèi)建面90㎡以下有320戶，不過總房源中有將近一半是回遷房，可售套數(shù)約170套左右（具體以住建局批示備案為準(zhǔn)）?？墒鄣?棟樓體中，2棟梯戶比為2梯4戶，1棟的梯戶比為2梯5戶。

恒壹壹品規(guī)劃總停車位有428個(gè)，均為地下停車位。整體而言車位比超1:1。未來引進(jìn)金地物業(yè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年3月毛坯交付

推薦指數(shù)：★★☆☆☆

小結(jié)：恒壹壹品為小開發(fā)商開發(fā)的迷你項(xiàng)目，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)略顯不足，且回遷房和商品房各占一半。不過從容積率和綠化率來看，能保證業(yè)主的居住舒適度。

3、戶型信息

恒壹壹品主推80-118㎡2-3房，具體戶型有80㎡、88㎡、89㎡、112㎡、118㎡。其中89㎡為主力戶型，衛(wèi)浴1棟；80㎡及112㎡戶型分布在2棟，118㎡ 位于1棟2單元01戶型，接下來看看具體的戶型布局。

（1）80㎡2房2廳1衛(wèi)

該戶型整體布局方正，餐廳客廳一體化，整體顯得空間闊綽，客廳連接景觀陽臺(tái)，景觀陽臺(tái)面積達(dá)5㎡；L型廚房布局，預(yù)留有冰箱位，且廚房連接有生活陽臺(tái)；戶型圖中為2個(gè)臥室設(shè)計(jì)，毛坯交付，或做成2+1房，整體而言戶型靈動(dòng)，在不動(dòng)承重墻的前提下，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求改動(dòng)。

（2）88-89㎡3房2廳2衛(wèi)

以上戶型均方正實(shí)用，是較為經(jīng)典的3房2衛(wèi)戶型，不過在裝修的時(shí)候有個(gè)房間均需要改動(dòng)。1棟3單元88㎡戶型為朝北向，不過主臥朝南向；1棟2單元02戶型的89㎡，玄關(guān)從戶型中間設(shè)計(jì)，餐廳客廳獨(dú)立，戶型南北通透。

（3）112-118㎡4房2廳2衛(wèi)

112㎡戶型橫廳設(shè)計(jì)，功能分區(qū)不明顯；118㎡戶型餐廳、客廳獨(dú)立，大戶型南北通透。

恒壹壹品整體戶型設(shè)計(jì)方正，多為南向戶型，整體使用率較高，不過具體以實(shí)體樣板間感受為準(zhǔn)。

推薦指數(shù)：★★★★☆

小結(jié)：戶型均為通透，采光較好，除了80㎡改3房的話臥室空間略顯緊湊，其余戶型的舒適度較高。

4、價(jià)格對比

恒壹壹品周邊開發(fā)較早，周邊有多個(gè)大型社區(qū)，如一墻之隔的春華四季園、皓月花園、碧水龍庭、萬科四季花城（坂田），均為在2010年建設(shè)的項(xiàng)目，目前二手房掛牌價(jià)整體在7萬左右。

*數(shù)據(jù)來源于貝殼找房

不過從成交價(jià)來看，一墻之隔的春華四季園最新一套的成交單價(jià)在6萬左右，小戶型單價(jià)超大戶型，不過二手房的報(bào)價(jià)和成交價(jià)主觀性較大，可作為參考。

目前深圳新房二手房普遍倒掛，尤其是熱點(diǎn)片區(qū)的倒掛分化十分嚴(yán)重，圈圈在現(xiàn)場了解的時(shí)候，置業(yè)顧問稱周邊普遍在7萬左右，他們也不會(huì)太低。而同片區(qū)的深國際萬科和頌軒12月的新盤備案價(jià)在75600元/㎡，其臨近的次新房成交價(jià)到9萬，倒掛比較厲害。圈圈覺得毛坯出售的恒壹壹品備案價(jià)或許在6萬/㎡上下。

推薦指數(shù)：★★★☆☆

小結(jié)：恒壹壹品周邊二手房樓齡均在10年及以上，沒有明顯的地段優(yōu)勢，或許新房和二手房的倒掛并不嚴(yán)重，周邊的成交價(jià)或可以做參考。不過影響房價(jià)的因素較多，具體的售價(jià)以住建局官方公示為準(zhǔn)。

5、工程進(jìn)度

恒壹壹品目前樓體建至10層左右，底層的售樓處正在裝修中，項(xiàng)目在一路之隔的八號(hào)倉門口開設(shè)了展廳，現(xiàn)場可以了解樓棟規(guī)劃和戶型相關(guān)的內(nèi)容，現(xiàn)場也可體驗(yàn)89㎡樣板間。據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問稱項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處預(yù)計(jì)在月底開放，備案價(jià)預(yù)計(jì)4月左右公示。屆時(shí)是否會(huì)開放實(shí)體樣板間還需等通知。

推薦指數(shù)：★★★☆☆

小結(jié)：目前樓體施工還在進(jìn)行，毛坯交付在2023年3月，現(xiàn)場可進(jìn)行詳細(xì)的產(chǎn)品了解?，F(xiàn)場樣板間為搭板樣板間，感受不大。

6、項(xiàng)目配套

（1）學(xué)校學(xué)區(qū)

恒壹壹品與華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校一墻之隔，所屬學(xué)區(qū)也是華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校?！∪A南實(shí)驗(yàn)學(xué)校是公辦九年一貫制學(xué)校，于2018年9月3日開學(xué)，現(xiàn)有12個(gè)教學(xué)班，學(xué)生440人。其中小一9個(gè)班353人，初一3個(gè)班87人?，F(xiàn)有教職工37人，其中專任教師33人。

華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校由于是新辦學(xué)校，升學(xué)率情況暫不明朗，不過圈圈通過搜索多個(gè)教育平臺(tái)，龍華的學(xué)校排名不盡相同。從受教育的方便程度來看，恒壹壹品的距離優(yōu)勢明顯。據(jù)圈圈了解，目前華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)暫時(shí)不緊張。

幼兒園則可就讀特蕾新春華幼兒園，特蕾新春華幼兒園創(chuàng)辦于2008年6月，幼兒園位于深圳市龍華區(qū)民治街道春華四季園內(nèi)，春華四季小區(qū)配套幼兒園，12個(gè)班規(guī)模，幼兒定編350人，2009年被為區(qū)一級幼兒園，現(xiàn)屬市一級民辦幼兒園。不過恒壹壹品的置業(yè)顧問稱可申請小區(qū)的公立幼兒園，但圈圈所查信息均顯示其為民辦幼兒園，有知情的網(wǎng)友可給圈圈留言哦。

（2）商超商業(yè)

恒壹壹品自身商業(yè)僅1000㎡，據(jù)悉以后為開發(fā)商自持，不過恒壹壹品可借享隔壁春華四季園的底層商業(yè)，一路之隔有8號(hào)倉。8號(hào)倉的建筑面積為8萬平方米，樓層為地下兩層、地上三層，提供約1800個(gè)停車位。8號(hào)倉作為商業(yè)綜合體除了有奧特萊斯的業(yè)態(tài)外，它還具有M all的許多功能，如在場內(nèi)有特色餐飲、BABYCITY兒童教育、豪華電影院等設(shè)施。另外2公里左右同片區(qū)內(nèi)還有天虹及星河COCOcity等商業(yè)。

（3）周邊環(huán)境

綜合而言，恒壹壹品周邊有較為成熟的居住氛圍，包括教育、商業(yè)等，不過一路之隔就是物流園，貨柜運(yùn)輸車較多，臨近道路略顯擁擠雜亂。周邊離公園等休閑市政配套較遠(yuǎn)。

恒壹壹品一路之隔有華南國際物流中心，據(jù)了解華南國際物流中心占地面積65萬㎡，主要開展國際集裝箱業(yè)務(wù)、國際倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)、集裝箱運(yùn)輸、過駁業(yè)務(wù)；中港運(yùn)輸，國內(nèi)配送、國際貨代等業(yè)務(wù)。2019年作為龍華重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，深國際華南物流中心（二期）在動(dòng)工建設(shè)中。

*圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

華南國際物流園與周邊居民小區(qū)。

推薦指數(shù)：★★★☆☆

小結(jié)：恒壹壹品綜合來看，臨近教育、商業(yè)類市政配套方便完善，不過由于自身體量小，活動(dòng)范圍也比較小，短期來看休閑去處不多；臨近大型物流園基地，貨柜運(yùn)輸車帶來的影響難以避免。

總結(jié)：

優(yōu)勢：

1、臨近教育資源，與學(xué)校一路之隔，業(yè)務(wù)能享受便捷的教育配套，新學(xué)校也有一定的學(xué)區(qū)升值潛力；

2、戶型方正，使用率高相對較高，且多以剛需戶型為主，綜合上車門檻較低；

3、高于普通剛需項(xiàng)目的車位比，便于業(yè)主日常出行；

4、周邊完善成熟的商業(yè)配套。

不足：

1、項(xiàng)目自身體量較小，自身配套難以保證，均需借享臨近配套；

2、回遷房和商品房比例接近1:1；

3、臨物流園，周邊環(huán)境難免受影響；

4、小企業(yè)開發(fā)商，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或不充足；

5、所處地段無核心優(yōu)勢，相對臨近二手房社區(qū)優(yōu)勢也不明顯。

6、臨近地鐵口需換乘，公交路線較少，公共出行較為不便。

綜合而言，在“打新難 難于上青天”的樓市現(xiàn)狀中，恒壹壹品的少量房源目前還未引起樓市的高度關(guān)注，臨近物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或本片區(qū)對房源的消化力就足夠了。