今年樓市調(diào)控力度很大。很多城市密集出臺樓市調(diào)控措施，全國40多個城市開始“限購”或“限售”。

但對于購房者來說，不僅要注意調(diào)控政策，還要全方位思考房子的價值。比如市場上有幾種類型的房子很難轉(zhuǎn)手。你知道嗎？

有限產(chǎn)權(quán)住房

長期以來，小產(chǎn)權(quán)房一直徘徊在樓市的灰色地帶。所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指建在農(nóng)民集體土地上，不交土地出讓金的房屋，所以價格遠(yuǎn)比商品房便宜。但是，他們的房產(chǎn)證不是國家房管部門頒發(fā)的，而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的。

由于沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局不會備案購房合同，因此無法辦理產(chǎn)權(quán)證。目前小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易是違法的，只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，所以小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行所有房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。這意味著小產(chǎn)權(quán)房沒有“轉(zhuǎn)正”的希望。

受特殊政策限制的房屋

對于購房者來說，國家的調(diào)控政策也需要不斷關(guān)注。很多地區(qū)的房子不僅限購，還“限售”，買了不能馬上換。

熱點城市商品房

與住房相比，商品房有以下弊端:商住兩用房土地出讓年限最長為50年，現(xiàn)在要全款買房；商品房多為商用水電，水電成本標(biāo)準(zhǔn)高于住宅；商品房不能遷入戶口，不能享受學(xué)校、居委會等配套設(shè)施；商住物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)比住宅貴很多；商住樓共用面積比較大，居住環(huán)境差，因為既有生活樓又有寫字樓。

今年年初，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)和辦公項目管理的公告》，其中提到了“商住兩用”住房限購問題。對于個人購買者來說，以前不僅限于購買的商品房不僅僅限于購買，還只能購買二手商品房。此外，商品房購買人必須滿足無北京市住房和商品房產(chǎn)記錄，且在北京連續(xù)五年繳納社會保險或個人所得稅的要求。此外，即使有資格購買商品房的個人也不能向銀行申請抵押貸款，必須全額支付。

現(xiàn)實中這些條件很難滿足。從企業(yè)角度看，政策已經(jīng)規(guī)定，企業(yè)購買的商品房需要3年以上才能重新上市交易。在這種情況下，考慮到土地的使用年限，恐怕企業(yè)很難從個人手中買到二手的商住兩用房。

個人認(rèn)為，如果一個人沒有住房，沒有貸款記錄，連續(xù)五年符合社保和納稅條件，有能力全款買房，一般情況下會選擇住房、貸款等普通住房，而不是商住兩用房。

二手房配老房子

買二手房，很多人只關(guān)注戶型、位置等。，但忽略了房子的年齡作為一個重要因素。事實上，二手房的房齡太老，會對貸款辦理、房屋保存、土地使用年限產(chǎn)生影響。

首先，年齡會影響對二手房的評價。而買二手房能借多少錢，是由評估值決定的。評估機(jī)構(gòu)評估房子的時候，其中一個就是土地的使用年限。對于許多舊房，土地使用年限會相應(yīng)縮短，影響房屋評估。

房子越舊，貸款期限越短。土地使用年限從開發(fā)商拿地開始，房齡從開發(fā)商建房交房開始。兩者時間差甚至超過10年，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已經(jīng)超過30年。如果房子超過30年，只有幾家銀行可以借給你。

另外，隨著時間的推移，房子本身會出現(xiàn)越來越多的問題，比如墻面出現(xiàn)裂縫，門窗出現(xiàn)繡花等。，這可能會影響房子的價值。

產(chǎn)權(quán)不清的房子

有的人買房是用親戚朋友的指數(shù)來買房的。房子轉(zhuǎn)手的時候，很容易讓房主不清楚。比如這里的產(chǎn)權(quán)證上寫著房子主人的名字，那邊突然彈出一個人說房子是他的，錢都是他出的。更重要的是，很可能會影響以后賣房的過程，對購房者非常不利。

再比如，房子買了以后，原房主的戶口就不遷出了。很多人覺得這不是什么大問題，但實際上隱藏了很多風(fēng)險，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者孩子上學(xué)，這些都是容易出問題的。

綜上所述，雖然住房抵押貸款壓力很大，但我們不應(yīng)該盲目選擇一些價格較低但存在隱患的房子，否則不僅可能影響正常的生活和使用，而且在未來想換房時也會增加很多麻煩。