原無錫大洋百貨將于今年8月開業(yè)，成為國家電網(wǎng)智慧廣場。中山路和人民路交匯的西城商業(yè)核心區(qū)，終于填滿了西北角；東門保利廣場毗鄰中央車站商業(yè)區(qū)，將進(jìn)行裝修，成為一個以場景為基礎(chǔ)的公園購物中心，將于明年年初開業(yè)。

這兩塊商業(yè)地塊在2013年陷入了“僵尸”狀態(tài)，也有數(shù)百名業(yè)主發(fā)生了利益糾紛。大約四年后，同一個企業(yè)接手，走出了一條可復(fù)制的分布式產(chǎn)權(quán)商鋪“重生”之路。背后的復(fù)雜性也宣告了一個時代商業(yè)地產(chǎn)銷售模式的修正和更新，這對于投資者來說是一個跌宕起伏的風(fēng)險投資教訓(xùn)。

昨日，天安大廈和保利廣場裙樓周圍出現(xiàn)彩鋼板圍擋，裝修正在進(jìn)行中，意味著這兩處商業(yè)地產(chǎn)即將達(dá)到鳳凰涅槃。

DIA在黃金地段的收入很高，這與市場租金形成鮮明對比

2013年上半年，海洋百貨租賃到期。一樓至七樓共23000平方米的天安大廈裙樓由484位業(yè)主共同持有，他們也期待著新租約的開啟。按照這些年工資增長的原則，房租好像要漲，但是談判破裂了。在很多業(yè)主眼里，無錫核心商務(wù)區(qū)有一個黃金地段，應(yīng)該有輝煌的DIA收入。如果這個家庭不來接手，總會有別人來接手。然而，重啟這個物業(yè)的路已經(jīng)走了4年。

2013年底至2014年初，重安寺街道介入，搭建政府投資平臺。當(dāng)時有企業(yè)看中了這個地塊，打算接手，但是租金沒法商量，繼續(xù)打掉。崇安寺的街道秘書武洪武說，政府不應(yīng)該干預(yù)這一陰謀。但當(dāng)時部分業(yè)主出現(xiàn)了上訪等不穩(wěn)定因素，政府開始從維護(hù)穩(wěn)定的角度尋求雙贏。

保利廣場也遇到了同樣的問題，8萬平米的成交量也是由原運(yùn)營公司債務(wù)等各種問題造成的，導(dǎo)致數(shù)百家店鋪逐漸倒閉，引發(fā)高度沖突。這里有397個小業(yè)主，屬于典型的產(chǎn)權(quán)分割銷售綜合體。管理問題、矛盾的群體性和突發(fā)性、業(yè)主維權(quán)訴求的不統(tǒng)一性決定了處置的高難度。2013年，同江街成立了保利廣場協(xié)調(diào)處置專項工作組，有序開展維穩(wěn)、重組、振興信訪工作。

重組遇到了財產(chǎn)涉及訴訟和消防、司法創(chuàng)新債權(quán)追償規(guī)則等問題

據(jù)了解，天安大廈和保利廣場是21世紀(jì)初非常受歡迎的分銷物業(yè)商店。店家買了店后，一手簽銷售合同，一手簽十年甚至更久的租船合同，年租金回報率7%-10%，超過了普通理財產(chǎn)品的利率。很多人看中了它豐厚的回報，紛紛開起了這種店。但是，除了某大業(yè)主所擁有的房產(chǎn)之外，很多天安裙樓都是一套房子那么大，共有10多個業(yè)主。業(yè)主占有的面積并不是物理上相互分離的，而是一個虛擬的邊界，根本不能單獨(dú)使用。保利廣場的情況稍微好一點，但是業(yè)主也很多，家樂福在廣場的位置只有120個業(yè)主。

重組中期，天安大廈裙樓出現(xiàn)了大問題。一樓、六樓、七樓的部分房產(chǎn)被用作抵押貸款，成為訴訟所涉及的財產(chǎn)。這些房產(chǎn)有的在審，有的在拍賣，有的成了抵押物。如果是這樣，天安大廈的這部分商業(yè)物業(yè)就不能統(tǒng)一使用了。對此，法院不斷與債權(quán)單位協(xié)商，希望其既遵循追債原則，又創(chuàng)新性地建議將其作為業(yè)主對待，未來遵守委托代管單位的整體代管，開放整個裙樓實現(xiàn)統(tǒng)一利用，利益最大化。

保利廣場改造的障礙在于消防，應(yīng)通過一些內(nèi)部分區(qū)設(shè)計來滿足要求。這些也是在后續(xù)過程中一一克服的。

90%以上的業(yè)主通過一千多次業(yè)主協(xié)調(diào)會達(dá)成共識

每個業(yè)主的產(chǎn)權(quán)位于不同的樓層和位置，對租金的預(yù)期也不同。江蘇國家電網(wǎng)集團(tuán)董事長丁志剛表示，作為無錫最大的手機(jī)經(jīng)銷商，市中心的黃金商圈仍然是手機(jī)銷售的最佳商圈，他們有興趣進(jìn)入天安大廈裙樓的改造。但是，西城已經(jīng)從單核商圈變成了多核商圈。加上電子商務(wù)的影響，人口紅利的下降導(dǎo)致了銷售趨勢的下降。業(yè)主最初開出的價格太高，他們無法接受。從2014年談判到2016年達(dá)成租金，有8個月的“休克”狀態(tài)，談判無法繼續(xù)。

崇安寺街綜合管理辦公室主任許子晨表示，近年來，各方已進(jìn)行了220多輪業(yè)主協(xié)商。街頭工作者幾乎總是處于“白加黑”的模式。他們晚上吃完飯直接去樓里，一層一層的和業(yè)主商量。2016年10月，共有356名業(yè)主參加了業(yè)主大會，業(yè)主大會以97%的通過率產(chǎn)生。選擇江蘇國家電網(wǎng)集團(tuán)子公司快樂公司作為接收方，總改造資金1.3億元。

據(jù)丁志剛介紹，天安大廈七層裙樓最終選擇了“去百貨”，更名為國家電網(wǎng)智能廣場，與周圍激烈的百貨業(yè)態(tài)格格不入，形成了依托移動公司的智能終端銷售主題樓。有基于物聯(lián)網(wǎng)的智能家居、智能家電、智能健康、早教中心，一樓將開設(shè)200平米的物聯(lián)網(wǎng)體驗店，讓市民在生活和使用中體驗物聯(lián)網(wǎng)。同時，對于85后、90后的年輕一代，蘋果、華為等新體驗店也將陸續(xù)開業(yè)。2017年6月，國家電網(wǎng)智能廣場80%的店鋪將開業(yè)；8月份，所有店鋪開業(yè)。這是丁志剛給出的“復(fù)興”天安大廈主席臺的時間表。

保利廣場的重組就更難了。通江街主任邵健說，業(yè)主自治組織成立后，每個區(qū)域、樓層都有QQ群、微信群，每個群都加了他。大型業(yè)主大會每周召開兩三次，小型業(yè)主大會700多次。2015年11月，業(yè)主終于達(dá)成合作意向，經(jīng)過一年多的方案設(shè)計和磨合，取得了今年的成果。當(dāng)時小業(yè)主都簽了委托經(jīng)營協(xié)議，簽約率在94%左右。

保利廣場，更名為保利一園商城，由無錫維爾福商業(yè)管理有限公司經(jīng)營，力爭在2018年初開門迎客。威爾福德總經(jīng)理楊明介紹，項目總投資約1.5億元。全新的保利廣場計劃成為一個情景公園購物中心。無錫首個高層旋轉(zhuǎn)娛樂滑梯將建在室內(nèi)，有田空農(nóng)場等體驗式購物環(huán)境，以精品超市、餐廳為主。樂富超市將保留在新廣場，人民關(guān)注的保利卡將依法處置。

分布式商店時代的暫時結(jié)束也是一個風(fēng)險警示

天安大廈和保利廣場都是無錫最早的房產(chǎn)經(jīng)銷商店。丁志剛認(rèn)為，這也是特定時期的歷史產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)過于分散，使得原本的統(tǒng)一運(yùn)營遭遇巨大危機(jī)，不僅在無錫上演。2015年左右，全國陸續(xù)停止銷售這類店鋪。但也有人預(yù)測，要消除這種分布的負(fù)面影響，需要10年左右的時間。

“一店三代”曾是民間流傳的黃金投資法則。然而，在新時代，這一規(guī)則似乎顯示出了它的危機(jī)。這兩個商業(yè)地產(chǎn)的許多業(yè)主都放下了原來的高期望，從原來的租金價格上漲到現(xiàn)在的租金低于原來的價格。有人說，業(yè)主心態(tài)的調(diào)整，把原來的糧荒變成了收獲。當(dāng)然，目前部分天安裙樓業(yè)主和保利業(yè)主仍對現(xiàn)狀不滿，不愿意簽約。

相關(guān)人士提醒，這類商場的動蕩和波折，本身就是一堂風(fēng)險警示教育課，提醒人們市場瞬息萬變，沒有什么是不虧不賺的。投資與市場環(huán)境密切相關(guān)，個人預(yù)期要符合市場規(guī)律。

成功探索出一套可復(fù)制的經(jīng)驗。更多的股票資產(chǎn)將被重新激活

在武洪武看來，天安大廈裙樓改造成功，達(dá)到了促進(jìn)社會穩(wěn)定、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生的目的。其中，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、自治手段和司法手段是一套行之有效的經(jīng)驗。據(jù)報道，在天安裙樓和保利廣場“復(fù)活”期間，市場經(jīng)濟(jì)起了決定性作用，合理的價格成為買家和業(yè)主達(dá)成共識的關(guān)鍵。通過小業(yè)主自治組織的成功成立和行業(yè)委員會的成立，業(yè)主的自我管理、教育和說服是達(dá)成共識的基礎(chǔ)。此外，司法手段的創(chuàng)新應(yīng)用和各級政府部門的溝通協(xié)調(diào)也是一個助推器，使得“復(fù)活”之路一帆風(fēng)順。在丁志剛看來，正是天安大廈裙樓的成功重組，讓他對“類似項目”保利廣場產(chǎn)生了信心。

梁溪區(qū)主管商業(yè)的副區(qū)長谷瑋表示，盤活商業(yè)存量資產(chǎn)是在盤活中央商務(wù)區(qū)實體商業(yè)的背景下進(jìn)行的。近年來，由于電子商務(wù)的影響和大格局周邊綜合體在城市間的分流空，中心商務(wù)區(qū)的許多商業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)閑置。因此，梁溪區(qū)在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，專門制定了文化、商業(yè)、旅游一體化發(fā)展規(guī)劃，鼓勵商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，引導(dǎo)城市李湘商業(yè)錯位經(jīng)營、特色發(fā)展。同時，加強(qiáng)招商，整合該領(lǐng)域的招商資源，有針對性地引進(jìn)運(yùn)營商，加快盤活存量步伐。在梁溪產(chǎn)業(yè)政策制定過程中，專門制定了盤活存量的相關(guān)配套政策。針對盤活存量所涉及的特殊問題，采用逐案討論的方法逐一解決。

目前，梁溪區(qū)已活化并開業(yè)的現(xiàn)有商業(yè)資產(chǎn)包括德根酒店、林東酒店、鴻運(yùn)大廈、南曾基地下商城等。預(yù)計今年將振興洪都萬華城、天安大廈和保利廣場。市中心的東方巴黎、新世界和市中心的一座著名建筑正在談判和振興中。