近日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2019年8月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲3個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于在目前的5年期LPR水平上分別加了62個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)，均遠(yuǎn)高于新政規(guī)定的利率下限。

　　《報(bào)告》顯示，首套房方面，8月份有17個(gè)城市房貸利率水平有所上漲。一線城市中，8月廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲4個(gè)基點(diǎn)，其他城市維持上月水平不變;二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長(zhǎng)沙四城實(shí)現(xiàn)三月連漲，沈陽本月漲幅高達(dá)23個(gè)基點(diǎn)。綜合來看，與6、7月相比，8月房貸利率上漲趨勢(shì)的覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度，均呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市共533家銀行分行中，除停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍低于4.85%，116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%。融360分析師李萬斌表示，新規(guī)執(zhí)行后，這些銀行都必須上調(diào)房貸利率水平，進(jìn)而會(huì)帶來一些城市房貸利率水平的進(jìn)一步上漲。從目前數(shù)據(jù)來看，上海、廈門和天津的整體房貸利率水平尚低于新規(guī)下限，面臨著上漲壓力。

　　李萬斌認(rèn)為，目前已經(jīng)有部分地區(qū)部分銀行對(duì)新增房貸采取LPR方式報(bào)價(jià)，但報(bào)價(jià)方式調(diào)整對(duì)實(shí)際房貸利率的影響不大。近期，央行降低存款準(zhǔn)備金率，將帶來銀行融資成本的下降。但不管是降準(zhǔn)措施，還是LPR新報(bào)價(jià)機(jī)制的推出，最終都是期望通過銀行傳導(dǎo)可以降低貸款實(shí)際利率。政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，短期來看，這輪政策主要是為了降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。

　　此外，近期LPR新報(bào)價(jià)機(jī)制、個(gè)人住房貸款新政出臺(tái)，未來個(gè)人住房貸款利率將會(huì)參照LPR進(jìn)行定價(jià)。李萬斌稱，理論上說，倘若LPR水平下降，最終會(huì)帶來房貸利率水平的下降。但這只是全國(guó)統(tǒng)一的房貸利率最低下限水平，各省級(jí)實(shí)際執(zhí)行水平還需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，進(jìn)行再次加點(diǎn)確定當(dāng)?shù)叵孪蓿瑑?yōu)先保證新定價(jià)機(jī)制不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來大的影響。

　　李萬斌認(rèn)為，整體來說，目前雖仍處在過渡期，但已經(jīng)有廣州、深圳、山東等地的部分銀行采取了新定價(jià)機(jī)制，部分銀行房貸利率實(shí)際水平和原來保持一致，即加點(diǎn)數(shù)值根據(jù)之前的實(shí)際房貸利率水平減當(dāng)前LPR水平倒推得出;部分銀行則完全依據(jù)LPR加點(diǎn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，但實(shí)際執(zhí)行利率也和之前變化很小，多數(shù)可能是由于銀行為方便管理，進(jìn)行整數(shù)位加點(diǎn)帶來的偏差，房貸利率水平將基本保持穩(wěn)定，對(duì)用戶利息支出不會(huì)有太大影響。

　　《報(bào)告》預(yù)計(jì)，過渡期內(nèi)，會(huì)有越來越多的銀行在系統(tǒng)改造和合同修改完成后，開始對(duì)新增房貸使用LPR來報(bào)價(jià)。隨著新定價(jià)機(jī)制的逐漸成熟，各銀行普遍都會(huì)對(duì)LPR進(jìn)行整數(shù)位加點(diǎn)，而非簡(jiǎn)單依據(jù)現(xiàn)有水平倒推。短期的波動(dòng)不可避免，但應(yīng)該都在用戶的心理接受范圍之內(nèi)。而且，考慮到LPR未來下行的市場(chǎng)預(yù)期較大，房貸用戶在接受新的定價(jià)模式和合同簽訂上會(huì)比較順利。