特大城市沒有市中心。

未來鄭州將是多區(qū)域中心形成的城市格局，形成多區(qū)域中心商務(wù)區(qū)。我們來定義一個(gè)區(qū)域性CBD。

到目前為止，根據(jù)鄭州市的發(fā)展格局，可以基本確定未來可以形成的區(qū)域性CBD，主要集中在東部和東南部地區(qū)，如下圖所示:

按照功能屬性，這10個(gè)CBD區(qū)域可以簡(jiǎn)單劃分為“1.3線”:“1文化點(diǎn)”、“2金融線”、“3商業(yè)線”、“4經(jīng)濟(jì)線”。

文化點(diǎn):長(zhǎng)溪湖CBD是一個(gè)以“文化”為主的CBD。

金融線路:CBD內(nèi)的北龍湖金融島和如意湖通過運(yùn)河相連，以“金融”為主。

商業(yè)線:鄭州東站東西廣場(chǎng)CBD、濱河胡蝶CBD、小利莊站CBD形成以“中華路-東三環(huán)”為主線的“一主兩輔”商業(yè)格局。在這種模式下，東站CBD已經(jīng)初步成熟，胡蝶和肖利莊還需要時(shí)間。

經(jīng)濟(jì)線:是最長(zhǎng)的一條，從北開始，沿著千城大道。它由胡翔中央商務(wù)區(qū)、六合中央商務(wù)區(qū)、胡萌中央商務(wù)區(qū)、港口中央商務(wù)區(qū)和雙河湖商務(wù)中心四個(gè)區(qū)域商務(wù)中心串聯(lián)而成。

這就是鄭州CBD 1234未來的“三分一線”局面。

[1]十字路口(交通)

白沙、濱河、東站、長(zhǎng)溪湖、CBD、金融島都比較熟悉，包括港區(qū)CBD、小里莊CBD，最近的樓盤都有詳細(xì)的討論。今天我們就來說說最后一個(gè)國(guó)際物流CBD(也叫胡萌CBD)。

有一天閑著沒事，把鄭航新區(qū)和杭航空港區(qū)的規(guī)劃圖拼湊起來，就有了下圖。凝視良久，我發(fā)現(xiàn)了胡萌中央商務(wù)區(qū)的第一個(gè)特征:東區(qū)的交通十字路口。

上圖:鄭州東南部大格局

大正東規(guī)劃從中州大道開始，止于廣匯街。中部分為三段:東區(qū)(貝隆湖、紫龍湖、高鐵區(qū))、中東區(qū)(白沙)、外東區(qū)(呂波)。白沙在中間，白沙中軸線是未來大道。千城大道一路向南穿過經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)到達(dá)港區(qū)。從上圖可以清楚的看到，到達(dá)港區(qū)后，千城大道仍然是中軸線，最終將與通杭路、南水北調(diào)工程相接。

所以大東區(qū)南北大道無疑是未來大道。

從東西方向看，金水大道是東區(qū)東西軸線，太湖路是北港區(qū)東西軸線。東區(qū)與杭航空港區(qū)之間有四條道路，分別是:杭航路、南三環(huán)、鄭民高速、雙湖大道。其中，鄭民高速為高速，雙湖大道為港區(qū)，導(dǎo)航路偏北太遠(yuǎn)，南三環(huán)更符合大東區(qū)東西大道。

在南三環(huán)和千城大道的交叉口，有一個(gè)國(guó)際物流CBD。

如下圖:

上圖:位于十字路口的國(guó)際物流CBD。

國(guó)際物流CBD位于南三環(huán)與千城大道交叉口以南1公里處，面積約8平方公里，呈矩形布局，東端呈扇形。

從上面的衛(wèi)星圖像可以看出，國(guó)際物流CBD的大框架路網(wǎng)已經(jīng)繪制完成，骨架已經(jīng)形成。

國(guó)際物流CBD以千城大道分為兩部分，東部為主體區(qū)，西部為輔助區(qū)。中央以“長(zhǎng)中央公園”為核心，與東站東西商圈頗為相似。

[2]十字路口(經(jīng)濟(jì))

當(dāng)然，國(guó)際物流的位置不僅是交通的十字路口，也是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸線的十字路口。

如下圖:

上圖:經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙CBD

從上圖可以看出，其實(shí)國(guó)際物流CBD和濱河國(guó)際新城是一個(gè)母親生的雙胞胎，從濱河CBD出發(fā)，沿著河湖街，經(jīng)過京港澳中心景觀帶和國(guó)際物流CBD。它們像一個(gè)從東指向西的箭頭一樣吻合！

南北方向沒有說明，可以直接在下面的合成圖中看到。

如下圖:

上圖:經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙路口。

經(jīng)濟(jì)帶上:東西方向?yàn)闉I河國(guó)際-物流國(guó)際，南北方向?yàn)榘咨?六合-物流國(guó)際-港口CBD。加上上面提到的交通路口，這個(gè)區(qū)域就是一個(gè)立體的“雙路口”:經(jīng)濟(jì)路口和交通路口。

千城大道連接著白沙、六合、胡萌、港區(qū)、雙河湖等華東地區(qū)最重要的五個(gè)CBD區(qū)域，經(jīng)濟(jì)地位不可動(dòng)搖。南三環(huán)已成為鄭州最重要的工業(yè)軸線，鄭州最重要的支柱產(chǎn)業(yè)由西向東分布:黃金業(yè)、中鐵、鄭州煤炭機(jī)械、東風(fēng)日產(chǎn)、海馬、SAIC、宇通等。這里也有望形成雙十字中心。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)本身就是航空港區(qū)、老城區(qū)、鄭東新區(qū)的交匯區(qū)，經(jīng)濟(jì)和交通的雙十字路口位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的國(guó)際物流CBD，擁有非常成熟的運(yùn)河“金融線”和半成熟的東三環(huán)“商線”，當(dāng)之無愧。未來道路的“經(jīng)濟(jì)線”還處于區(qū)域硬件配套建設(shè)階段。

[3]工業(yè)國(guó)際物流

大東區(qū)+南區(qū)這樣的“雙十字路口”，在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)悄然落下。如果換成其他地區(qū)會(huì)欣喜若狂，但經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)似乎一直相對(duì)平靜。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市發(fā)展理念一直是“重實(shí)體輕商業(yè)”，從來不重視城區(qū)和CBD的建設(shè)。在他們眼里，多搞工廠比什么都好，讓工廠產(chǎn)生效益。當(dāng)然，工業(yè)興國(guó)是有一定道理的。

但是，有一點(diǎn)改變很大，那就是濱河國(guó)際新城的成功。

濱江國(guó)際的成功發(fā)展，讓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大為震驚。工業(yè)工廠固然重要，但城市CBD的建設(shè)不僅能帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，還能大大提升經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市形象，給區(qū)域帶來口碑。區(qū)域形象和口碑的大幅提升，可以帶來更多的商機(jī)，為區(qū)域引進(jìn)更好的企業(yè)，這是一個(gè)良性循環(huán)。

我之前說過，濱河國(guó)際新城是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在產(chǎn)城融合中最重要的決策，并且已經(jīng)深入實(shí)施，最后取得了巨大的成功。胡萌中央商務(wù)區(qū)無論從位置、規(guī)模乃至城市面積來看，都不亞于2012年的濱河新城。如果能快速?gòu)?fù)制這種模式，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將徹底轉(zhuǎn)型為濱河蝴蝶湖的“超級(jí)雙星”——國(guó)際物流胡萌，帶動(dòng)老城區(qū)、東區(qū)、港區(qū)的經(jīng)濟(jì)(東區(qū)、港區(qū)都是省市拼命支撐)

房地產(chǎn)投資很多或者很多，區(qū)域開發(fā)是一個(gè)地段或者一個(gè)位置。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的國(guó)際物流CBD占據(jù)鄭州十大區(qū)域CBD的C位，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不會(huì)知道。下一步，這一定是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的第一位。

鄭州國(guó)際物流園區(qū)成立于2010年9月。規(guī)劃范圍為鹿邑廟街以東、萬(wàn)山公路(規(guī)劃G107新線)以西、隴海鐵路線以南、鄭民高速公路以北的封閉區(qū)域。規(guī)劃面積約50平方公里，人口10萬(wàn)以上。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是汽車及裝備制造業(yè)和現(xiàn)代物流。

鄭州國(guó)際物流園區(qū)按照企業(yè)集中布局、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、資源集約利用、功能集建設(shè)的要求，圍繞打造千億級(jí)汽車裝備制造產(chǎn)業(yè)基地和千億級(jí)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地的目標(biāo)，以生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以生產(chǎn)興市，逐步構(gòu)建產(chǎn)城一體的生態(tài)復(fù)合園區(qū)模式。

園區(qū)本著資源共享、集聚發(fā)展的原則，規(guī)劃建設(shè)了電子商務(wù)與快遞物流園區(qū)、時(shí)尚物流園區(qū)、汽車貿(mào)易與文化園區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生物流園區(qū)、冷鏈物流園區(qū)等專業(yè)園區(qū)，引導(dǎo)專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

自三年半前成立以來，已引進(jìn)103個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總投資690億元。引進(jìn)項(xiàng)目中，世界500強(qiáng)投資背景項(xiàng)目6個(gè)，國(guó)內(nèi)500強(qiáng)投資背景項(xiàng)目23個(gè)；10億元以上項(xiàng)目20個(gè)，5億元以上項(xiàng)目32個(gè)。

亞洲最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商ProLogis物流、財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)新加坡豐樹物流、招商局物流、嘉里物流、宇通集團(tuán)旗下的新能源客車、宇通重工、宇通環(huán)?？萍?、宇通校車、宇通客車等亞洲最大客車制造商等5大整車項(xiàng)目，以及國(guó)內(nèi)快遞行業(yè)排名前八的申通、中通、ZJS等一大批大項(xiàng)目簽約落戶。

[4]生命工業(yè)物流

目前園區(qū)內(nèi)“六橫八縱”主干道全部連通，與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)、中牟縣的對(duì)外交通體系初步形成，硬件環(huán)境基本具備。南三環(huán)生態(tài)廊道和千城街綠化工程已完成40公里，新增綠化面積120萬(wàn)平方米。

按照40米寬水面、100米生態(tài)綠化控制標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)龍曲、豐河兩條生態(tài)景觀河開挖完成，新增水面4萬(wàn)平方米，新增綠化面積17萬(wàn)平方米。

看物流國(guó)際CBD的規(guī)劃建設(shè)；

上圖:物流國(guó)際中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃

圖中兩(1)處為物流國(guó)際CBD的兩個(gè)行政辦公用地。

圖中兩②是物流國(guó)際CBD的兩個(gè)核心商務(wù)區(qū)。

圖中兩個(gè)③是物流國(guó)際CBD的兩個(gè)核心景觀區(qū)。

圖中的兩個(gè)④是物流國(guó)際CBD的兩條主要河流綠化帶。

圖中兩個(gè)⑤是物流國(guó)際CBD的兩個(gè)科研點(diǎn)。

圖中的兩個(gè)⑥是物流國(guó)際CBD的三個(gè)配套住宅區(qū)。

通過衛(wèi)星圖片看其建設(shè)狀況。

如下圖:

上圖:國(guó)際物流CBD。

當(dāng)然，不僅僅是CBD，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)自建立以來就完全是沙質(zhì)荒地，現(xiàn)在建成面積已經(jīng)達(dá)到35平方公里。

截至目前，該地區(qū)已簽約鄭州大學(xué)第二附屬醫(yī)院、北京師范大學(xué)基礎(chǔ)教育實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一批優(yōu)質(zhì)資源。紅日路小學(xué)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第二消防站等社會(huì)服務(wù)項(xiàng)目也已建成并投入使用。通往前城街和南三環(huán)的城市公交車也已經(jīng)開通。

上圖:區(qū)域內(nèi)大型公園的配套設(shè)施。

目前，宇通、恒發(fā)等企業(yè)吸納了1.5萬(wàn)多個(gè)本地就業(yè)崗位，成為加快新型城鎮(zhèn)化的重要推動(dòng)力和擴(kuò)大就業(yè)轉(zhuǎn)移的主要支撐點(diǎn)。

[5]物流園區(qū)朝陽(yáng)地產(chǎn)

在鄭州未來十大區(qū)域中占據(jù)CBD的C位。物流國(guó)際園區(qū)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展重要性不言而喻。這個(gè)區(qū)域是鄭州經(jīng)濟(jì)的腰部，連接著老城區(qū)、東區(qū)和港區(qū)。國(guó)際物流腰不強(qiáng)，鄭州實(shí)體經(jīng)濟(jì)也很難挺直腰板。鄭州深知這個(gè)道理，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更明白，它應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。事實(shí)上，他們也這樣做。

最后，看看國(guó)際物流的房地產(chǎn)。

目前區(qū)內(nèi)大小樓盤近10棟，多為工業(yè)配套住宅小區(qū)，只有美麗的密地林州和恒大雅苑面向市場(chǎng)。

恒大花園規(guī)模有限，已被清算關(guān)閉。就是賣漂亮的迷笛林州。

這唯一一件待售的物品讓我大吃一驚，一定要好好談?wù)劊?/p>

美晶集團(tuán)對(duì)于密地林州的定位極其精準(zhǔn)。滿足住宅領(lǐng)域住宅客戶“總價(jià)低、功能強(qiáng)”、“住宿便利齊全”的要求，滿足投資領(lǐng)域投資客戶“低投入、高回報(bào)”、“區(qū)域發(fā)展初期”的要求。

我們來看看密地林州的一套公寓:

沒有對(duì)比，沒有傷害。

上圖左圖是市面上85%的標(biāo)準(zhǔn)間單元。這樣的單元結(jié)構(gòu)很簡(jiǎn)單:1個(gè)隔間，左手一個(gè)衛(wèi)生間，右手一個(gè)“廚房柜臺(tái)”(注:不是廚房)，前面一個(gè)臥室。

密地林州的戶型和他們的主要區(qū)別有兩個(gè):一是衛(wèi)生間由一個(gè)開間改為兩個(gè)開間，不僅形成了三個(gè)隔斷，還把廚房柜臺(tái)變成了廚房。第二，加大陽(yáng)臺(tái)。這個(gè)改善相當(dāng)于從1 空變成3 空，而面積還是47㎡。

毫不夸張地說，我認(rèn)為這套公寓給了“小戶型居住者”應(yīng)有的生活尊嚴(yán)，感謝美麗的風(fēng)景和美麗的土地！我不反對(duì)公寓產(chǎn)品。如果開發(fā)商搞小戶型，請(qǐng)參考這種戶型。

讓我們來看看改裝后的廚房和浴室隔間以及寬敞的陽(yáng)臺(tái):

上圖:47m2廚衛(wèi)設(shè)計(jì)

上圖:超寬陽(yáng)臺(tái)

這就是我所說的“總價(jià)低，功能強(qiáng)”。這里總價(jià)低主要是指面積，加一個(gè)開間，加一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。面積款還是4字頭，最大程度控制總價(jià)，但功能是革命性的升級(jí)。

看配套設(shè)施和生活便利。

由于該地區(qū)是雙十字中心，未來的配套設(shè)施必須是第一個(gè)完成的。目前，該地區(qū)的內(nèi)部教育、交通、綠化和醫(yī)療保健已經(jīng)初具規(guī)模。隨著時(shí)間的推移(工程移交時(shí))，配套設(shè)施將會(huì)建成并投入使用。下圖

上圖:胡萌中央商務(wù)區(qū)密地林州位置圖

當(dāng)然，除了區(qū)域配套外，項(xiàng)目本身的配套也是區(qū)域內(nèi)最大的配套資源。

看投資屬性。

“低投入高回報(bào)”:我們拿上面說的47㎡，購(gòu)買后每月付款2000元。目前，該地區(qū)已經(jīng)占據(jù)了大量的工業(yè)人口，租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求。上市后，每月支付的租金余額是最基本的收入。

“區(qū)域發(fā)展初期”:這個(gè)屬性大概不需要太多描述。如何看待雙十字中心、東方經(jīng)濟(jì)中心、胡萌CBD等區(qū)域性CBD初期的投資價(jià)值……？