筆者從一年對全國16個(gè)城市的走訪中，調(diào)查了公寓創(chuàng)業(yè)者的經(jīng)營業(yè)態(tài)，發(fā)現(xiàn)除了短租和長租之外，長租和短租相結(jié)合的模式也在運(yùn)作，而關(guān)于長租和短租，以及長租的定義，眾說紛紜。各地陸續(xù)開設(shè)注冊公寓管理公司，已經(jīng)不是什么新鮮事了。然而，最近Xi安出現(xiàn)了一家酒店管理公司，出現(xiàn)了“公寓短租”，引起了業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注。政策的陽光照得這么快？

在這個(gè)問題上，筆者咨詢了一位從事酒店、酒店及公寓法律工作多年的專業(yè)律師，以及現(xiàn)任浙江郭盛(上海)律師事務(wù)所原華酒店集團(tuán)法律顧問劉永濤先生。

方東東:你怎么看Xi安的“公寓短租”？

劉永濤:這是我第一次看到這樣的業(yè)務(wù)范圍。應(yīng)該說政策開始松動了。在此之前，工商部門根本不受理企業(yè)名稱中帶有“公寓”字樣的工商登記申請，更不要說經(jīng)營范圍中的“公寓短租”，接下來還會開放更多場所。

方冬冬:從法律角度，如何界定長租公寓和短租公寓？

劉永濤:2015年11月19日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展生活服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[〔2015〕85號，以下簡稱85號文件)，提出“積極發(fā)展?jié)M足廣大人民群眾消費(fèi)需求的短租公寓、長租公寓等細(xì)分行業(yè)?！?/p>

85號文件沒有明確界定短租公寓和長租公寓的界限。比如租期小于短租公寓，租期長于長租公寓，給公寓行業(yè)的從業(yè)人員造成了很大的困惑，地方政府部門對此也沒有把握。在此之前，很多地方(如廈門、福州)將短租公寓的經(jīng)營視為酒店經(jīng)營，屬于非法經(jīng)營(未取得酒店經(jīng)營許可證)，對公寓投資者予以取締。

方東東:國外有相關(guān)定義嗎？

劉永濤:參考了國外的相關(guān)規(guī)定，一般認(rèn)為短租公寓的租期不超過一個(gè)月(含)。例如，加州和紐約需要政府許可才能經(jīng)營短租公寓。在中國，許多酒店將租賃期限超過一個(gè)月的客人稱為長期租戶。比如酒店的長期包房，一般都是一個(gè)月起租。

因此，我國可以借鑒加州和紐約的規(guī)定，將短租公寓的租賃期限界定為一個(gè)月以內(nèi)。我們呼吁國家行業(yè)主管部門盡快界定短租公寓和長租公寓的界限，以消除公寓行業(yè)的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)。

方東東:很多零散的公寓都是精選的房子?？梢赃M(jìn)行短租嗎？

劉永濤:嚴(yán)格來說，這是不允許的。我們必須考慮安全問題，而不是他的租賃財(cái)產(chǎn)。住宅小區(qū)通常長期被占用或出租，因此短租流動性很大，不僅影響居民，也是住宅小區(qū)安全管理的隱患。

方冬冬:集中式公寓，改變房子用途有什么要求？

劉永濤:實(shí)際上，集中長期租賃公寓大多是由商業(yè)、辦公或工廠建筑改造而成，這涉及到土地和房屋實(shí)際用途的改變。

眾所周知，政府部門多，審批環(huán)節(jié)多，審批時(shí)間長，手續(xù)復(fù)雜，審批難度大，還可能涉及補(bǔ)繳土地出讓金。所以房子的主人和集中公寓的經(jīng)營者對辦理這個(gè)手續(xù)并不熱心。

上海市政府發(fā)布了一份關(guān)于將一棟廠房改造成員工宿舍的文件。但由于審批程序復(fù)雜，審批周期長，公司嚴(yán)格按照上述文件報(bào)批的情況很少。

2016年5月，國務(wù)院會議允許將閑置的商業(yè)建筑改造為租賃住房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸在2016年5月6日國務(wù)院政策吹風(fēng)會上表示，各地要結(jié)合本地實(shí)際，制定將商品房改造為租賃住房的操作辦法。將來商場可以改造成公寓。

雖然政策允許將商業(yè)建筑改造為長期租賃公寓，但地方政府仍需引入具體的操作方法，這也存在一定的不確定性。即使有上述優(yōu)惠政策，目前擅自將廠房、商住樓、寫字樓改造為集中公寓仍違反《土地管理法》及相關(guān)規(guī)定，仍存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。然而，總的來說，國家和地方政府對土地和住房使用的控制正在逐步放松。

方冬冬:經(jīng)營長期租賃公寓的牌照和手續(xù)怎么解決？

劉永濤:根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T 4754-2011)，住宿業(yè)是指為旅客提供短期住宿場所的活動。有的單位只提供住宿，有的單位提供住宿、餐飲、商務(wù)、娛樂一體化服務(wù)。這一類別不包括每月或每年主要出租房屋和住宅的活動。根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)營長期租賃公寓屬于房屋租賃行業(yè)，不屬于住宿行業(yè)，因此無需辦理特殊行業(yè)許可證。

如果條件允許，盡可能申請?zhí)厥赓Q(mào)易許可。

方東東:集中型公寓可以做短租嗎？

劉永濤:就短期租金而言，我們知道租期不到一個(gè)月，包括周租金和日租金。在實(shí)踐中，有一些集中公寓經(jīng)營短租(包括日租)。這涉及到對住宿服務(wù)的理解。根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T 4754-2011)對住宿行業(yè)的定義，結(jié)合上述地方規(guī)定，集中公寓做短租，尤其是日租，實(shí)際上是經(jīng)營住宿行業(yè)。根據(jù)國家規(guī)定，住宿行業(yè)屬于特殊行業(yè)，必須取得特殊行業(yè)許可證。然而，集中公寓一般不獲得特殊的貿(mào)易許可證，因此集中公寓做短租是非法的